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12月17日，万科包揽了广州番禺区南站商务区的3宗宅地，总成交价28.8亿元，楼面价为1.1-1.3万元/㎡。据知情人士透露，这3宗地坐落于南站万科中心项目内，是该项目尚未开发的储备地块，原本是商业用途。早在2022年，万科就与广州市政府探讨了南站万科中心剩余地块的盘活可能性，最终在今年成为了低效存量用地盘活的创新试点。据了解，南站万科中心的未开发地块现已悉数被广州市收储，金额与此次万科支付的土地出让金相仿。地块是从今年1月《兴业大道南片区制性详细规划》而来，将这3宗地由商业用地调整为二类居住用地。地块位于南站商务区，周边已建成创展商务中心、李锦记总部、佳宁娜、路福联合广场等商业体，与广州足球公园仅一路之隔，距广州南站约1.5公里。地块总计算容积率建筑面积约25万㎡，需配建幼儿园及36班九年制学校等设施。值得一提的是，万科本就是地块的开发者，且持有地块已有数年时间。早在2011年，南站片区的石壁一村、四村就与万科签订了留用地合作框架协议。2016年，万科以38亿元的成交总价拿下了南站的6宗商业用地，楼面地价在7000元/㎡至9000元/㎡。至2017年，该公司已拿下了南站15宗商业用地，总计算容积率建筑面积约126万㎡，占据南站核心区约1/4面积，成为片区名副其实的最大“地主”。万科计划在这些地块上打造一个超级综合体，集购物中心、商业街、会展中心、写字楼、星级酒店等于一体。截至目前，这15宗地已开发了将近三分之二。本次出让的3宗地，就是来自未开发的那三分之一。这3宗宅地，万科预计有两三千套住宅的货量、50多亿元的货值，对比周边在售新房2万多元/㎡的售价，1万元/㎡出头的地价也有一定的盈利空间，产品上市后可为当地村庄回迁安置物业的交付提供资金支持。据广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这是万科时隔4年又在广州拿地。近年来，房地产市场下行，商办等非住宅开发难度加大，部分留用地不具备开发条件，闲置下来。直至2023年底，该地块被相关部门收储并调整规划，于2024年底以招拍挂形式重新推向土拍市场。前期作为土地整备方的万科拿下该地块并无悬念。从上述也提到，万科本就是地块的开发者：从2011年签署协议，到2016年投入开发。可以说万科是南站商务区的“开荒牛”，也是“最懂南站的人”。如商业方面，喜街Hey Block街区、奥园越时代广场、亚朵酒店、华住城际酒店已投入运营，还有约26万㎡的花城汇·南站招商中。此外，距离南站一站之隔的广州足球公园，也即将建成。![]()
图源：城市之争交通方面，南站周边新开通了7号线、22号线、佛山2号线、广佛南环、佛莞城际铁路等。不仅如此，广佛东环（南站至白云机场）今年5月进入铺轨施工阶段。截至目前，南站已规划建设4条高铁线路、3条城际轨道，4条城市轨道，实现1小时覆盖大湾区所有城市，5小时可达华南生活圈，8小时可联通全国主要城市。还有医疗、教育资源的兑现，2023年7月，UCLA Health附属医院投入运营，其医疗技术和学术科研均处于世界顶级水平。同年9月，广州博萃德学校正式开学，这所学校由周大福教育集团和英国顶尖名校博耐顿学校共同创办，堪称国际学校的天花板。![]()
图源：城市之争万科此次再出手拿地，无疑将为该区域的楼市注入新的活力，对南站乃至整个番禺的楼市都具有风向标意义。据相关消息，万科之前进行过相关的市场调研，在产品设计和市场定位上会更加注重满足刚需和刚改群体的需求。据悉，广州南站周边的住宅项目，体量并不大。据贝壳APP显示，距离广州南站最近的项目新鸿基地产峻銮，均价4.5万元/㎡；其次是广州城投岭南府，均价4.5万元/㎡；臻尚苑，均价4.3万元/㎡。从去化率情况来看，以上项目的销售速度似乎还需提振。据广州官方数据，广州城投岭南府项目于2022年9月23日开盘了两栋，截止目前去化率为47.21%，还有一栋楼宇在2023年拿了预售证，但至今仍未推出。而臻尚苑项目更是早在2015年9月开盘，仅一栋楼，去化率58.44%。而新鸿基地产峻銮也同样如此，自去年6月开盘至今，已售出套数也仅65套。![]()
尽管市场对万科未来住宅项目的去化率有所担忧，但凭借教育资源上的优势，以及实用率超100%的新规产品，还是让市场对其项目保持了一定的关注与期待。万科此次的住宅项目，新增36班九年制学校，从幼儿园到小学再到初中，一条龙配置。此外，该地块也将是目前南站片区唯一一个户型新规后产品，阳台占比达20%，最高使用率将接近120%。自出现流动性问题并宣布“一揽子方案”后，万科出手拿地的相关动作备受市场关注。
据注意到，除了此次在广州出手拿地外，今年9月20日，在杭州土拍中，浙江万科南都房地产有限公司、杭州地铁开发有限公司联合体以14.5亿元的底价，竞得西湖区双桥单元地块，成交楼面价9659元/平方米。
在万科2024年半年度业绩会上，万科管理层曾表示，公司将持续优化资产结构，聚焦核心业务，通过合理的资产处置和资源整合，提升企业整体竞争力和抗风险能力。同时，对于有潜力的项目，也会积极争取。
2024年前三季度，万科实现营业收入2198.95亿元，归属于上市公司股东的净利润为亏损179.43亿元。第三季度，万科实现经营性净现金流3.30亿元，自二季度以来继续保持为正；截至9月底，万科已完成197亿元公开债务的偿还，年内已无到期的境内外公开债券。
在销售方面，根据万科披露的2024年11月销售及近期新增项目情况简报，11月，万科实现合同销售面积163.3万㎡，合同销售金额201.3亿元；今年前11个月，万科累计实现合同销售面积1638.0万㎡，合同销售金额2226.8亿元；今年前11个月，万科共计新增11个开发项目。
来源：中国房地产报、中国证券报、观点、城市战争
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