◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
当了父母后，凡事总喜欢提前一步。
比如买房，孩子刚出生、甚至还没出生呢，就先把学区考虑其中。
一来，杭州的名校学区房，普遍需要提前2-3年落户；二来，买卖房子需要一定周期，既然本就有潜在需求，不如一步到位。
就像上周四的直播里，就有粉丝提问：380万能否接手绿城杨柳郡的二手房？
至于接手的原因，是看中了杨柳郡对口的澎诚中学，想为自家正上小学的孩子，谋一个初中学区。
有人想买学区房，也有人在卖学区房。
近来，市中心一带的经纪人正卖力推售一套学区房，学军本部+十三中的配置，75.6㎡的普通装修三房，房东报价410万，折后单价5万4。
据悉，房子是房东3年前买入的，买入总价高达630万。现如今410万出货，光是账面亏损金额，就高达210万。
若是买家再砍点价，房东亏得还要多。
02
亏本卖名校学区房的，可不止这一例。
去年底，同属学军本部学区房的文二新村，也出售过一套32㎡的小户型，成交总价330万。
该房东同样是在2021年前后买入，因户型小、又逢楼市高热期，买入价高达600万。
不过三年光景，房东账面亏损了270万。
名校学区房价格暴跌不稀奇，让人意外的是，买入不过短短三四年，房东为何会选择割肉甩货？
学区房不比其他房产投资，其更大的功能在于学区。参照这两年名校的入学趋势，从买入到卖出，房东起码得持有个七八年、甚至更久，等到孩子小学或是初中快毕业了，再考虑出售。
也因此，哪怕价格买贵了，顶多口头上嘲讽下自己，做了高位接盘侠，该留照样得留着。
当然，也会有特殊情况，比如房东急缺钱、不得不变卖房产套现；又或是带学籍出售。因此，不得不低于市场抛售。
但我了解了一圈，房东除了有置换需求，并不存在上述原因。
真正让他们选择卖掉房子，还是因为学籍用不上了。换言之，房东们并没有像几年前规划的那样，让孩子就读学军本部，而是选择了民办。如此一来，房子的功能也就不复存在。
花大价钱置办的名校学区房，最后还是选择民办。不得不说，有钱真的可以任性。一来一往地，直接损失上百万，普通工薪家庭工作五六年都攒不到这笔钱。
03
家长们的选择能够理解，毕竟父母总希望给孩子最好的。
我周围就有许多类似的家长，孩子不到周岁便早早备好了学区房，迁完了户口，只等孩子到了年纪，举家搬迁。
有的，纯粹是跟风，看到其他家长这么做了，自己也跟着照做；有的，是想着名校学区房既能解决读书，又能升值，一举两得。
毕竟，前两年楼市行情火的时候，名校学区房的价格也是连年攀升，涨幅丝毫不逊豪宅。
打定主意未来孩子就读公办，且不过分在意短期房价涨跌的，提早布局名校学区房无可厚非。
但若是举棋不定，又或是人云亦云的。我想说，杭州的学区房，不要太早买。
一方面，杭州楼市仍在盘整期，名校学区房也不例外。就像文二新村，去年32㎡还能卖330万，最近295万也有成交，短短半年市值跌去30来万。
另一方面，杭州的教育环境也在不断变化。
首先，未来的生源不会像这几年那么多，人口下行是大趋势。
不说全国总出生人口，2016年二孩政策放开至今（到2023年），7年时间浙江的人口出生率从13.21‰下降至6.7‰，足足少了近一半。
即便今年受生肖影响略有回升，但整体趋势依然下行。这意味着，未来名校“就读难”（落户年限长）的现状，会有所缓解。
其次，名校集团化的战略趋势。
越来越多名校会在杭州各区开设分校，师资共享、信息互通，保不齐哪天家门口就空降一所名校。
哪怕就认准一所名校，也不用提前N年就布局。参照往年一表生的录取线，差不多节点买入即可。
毕竟，一表生的录取线每年大差不差，但楼市大环境却是一年一变。尤其现在，杭州顶级名校学区房的价格尚且坚守不住，更别提其他次一级的学区房了。
04
当然，最主要的还是这几年，杭州的教育政策一直在变。
2012年，杭州实行零择校政策后，学区房一下热起来了。短短几年，学军本部学区房价格涨了一倍多。
不少家长手握一套名校学区房保底，一边又盯上了民办。
为此，2019年杭州实施公民同招。新政策下，家长们再也不能既要又要，只能择一选择，如此一来，加剧了名校学区房热。
20万一平的“天价”学区房就此诞生。
然而好景不长，为打压名校学区房过高的房价，去年杭州又推出了中考分配生新规。
如此一来，“强小”+“强中”的优势不再，不少家长又盯上了名气一般的“弱中”，只为博一个分配生名额。
今年是浙江省中考第一年全省联考，从试卷的难易程度上，家长们又发现，学霸的优势并不能在一次中考中全部体现。
短短数年，教育政策一变再变，而类似的变化，未来肯定还会有。毕竟，“教育公平化”是未来的大趋势。
买房不比买黄金，今天买了明天转手就能卖掉。光是找房源OR客户就需要时间，还有一大堆的流程要走，又要涉及按揭、过户等诸多事宜。
最怕的是，遇上楼市行情下行，哪怕降价了也未必有人接盘。就像这套亏本200多万的学军本部学区房，迄今还未找到下家。
既如此，倒不如静观其变。
教育政策在变，孩子也在变。在他成长的过程里，寻找更适合他的路径，或许比买套学区房更为奏效。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
万科·公望
板块：富阳东洲
房源：63套，207-269㎡
均价：50148元/㎡
登记日期：8.16-8.18
河印观翠湾
板块：大江东江海之城
房源：96套，89-99㎡
均价：21300元/㎡
登记方式：验资，首套25万，二套40万，全款100万
登记日期：8.15-8.17
璞御栖湖府
板块：之江双浦
房源：42套，110-127㎡
均价：27000元/㎡
登记方式：冻资，首套63万，二套和全款105万
登记日期：8.15-8.17
- End -
▼
编辑∣二叔
©本文版权归“层楼”所有
部分图片来自网络
