这些老破小，正被集体围猎…
楼市
2024-12-27 16:01
北京
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🏡一手特价房源：
北京城区四环临铁盘，得房率也卷起来了！
首付28w，即可上车北京纯商品房？！
就你们隔三差五听着有人说北上广深抢豪宅了，杭州、成都又拍地王了，都什么感觉？习惯了听豪宅、看新盘的老铁一听我这话，估计就得笑掉后槽牙：“快别闹了！老房子没品质、没物业、没舒适度，除了地段好、价格低，再没一点儿优点…”可是，当你放下傲慢与偏见，就能看到完完全全不同的另一重事实：这年头儿只要花100-200万就能在领头儿的几座城市上车，运气好分分钟当上甩手掌柜…这个事儿你听着就那么带劲，而且，真实的成交情况已经说明了一切。今年11月，四大一线城市二手房成交量均实现环同比正增长，并创下近年新高。在这里面，恰恰是最不起眼的老破小其实最有存在感——在北京，90㎡以下的二手房成交占比约66.3%，刚需客群依旧是北京二手房市场的绝对主力；在上海，总价300万内的房源成交占比超60%，其中一半以上面积段在50-90㎡之间；在广州，市中心60㎡以下与60-90㎡刚需房的成交占比分别为17.07%和34.52%，“上车盘”的咨询、带看以及成交占比均名列前茅；深圳总价150万以下的二手房成交比重较其它一线城市略少，只有7%上下，但环比增幅位在所有价位段房源中排第一…
仔细观察了一下，一线城市里市场热度较高的房源大致都有以下共性：通过各种途径打听当地中介，听到的故事基本印证了上述总结——有不少上海刚需买家最近在关注内中环配套完善、总价100-200万的老破小，有的老小区成交周期打骨折，有的老小区成交量一年翻四倍；有一位在深圳从业十多年的二手房中介小哥，在罗湖区拿下一套较市场价便宜近40万的小破小，租金能到4000元/月，回报率超过3个点；有网友在深圳布吉拿下一套房龄27年、建面55㎡的老房子，总价只要146万，能用老家三线城市刚需房的价格在深圳拿下一套房，还是挺魔幻的；最近这两个月，不少广州刚需客扎堆儿去老城区上下九、陈家祠等热门板块里，淘总价100万出头、首付20多万的老房子，看得不少中介一愣一愣的…巧合的是，在北上深三地，小面积、低总价刚需房源的挂牌量同样是遥遥领先。如果不出什么意外，相应房源的成交热度很可能还要持续一阵子。在“吃瓜成瘾，看热闹没够”的好奇心驱使下，我又查看了几座强二线城市老破小的近月成交情况，发现不大乐观。要么是高房龄、低总价的老旧二手房热度根本就没起来，要么是刚需客拿着100-150万的预算可能买到品质明显上个档次的二手房。包括杭州、南京、苏州、宁波、无锡、成都、武汉、重庆等在内的一众强二线市区老破小，仍然处于“以价换量都不太能换得动”那个状态…所谓老破小逆天行情，直到这一刻为止仍然只属于四大一线城市。
一线城市老破小如今能逆势翻红，跟价格调整、租售比回报率乃至某些预期都脱不开关系…首先，高热度背后，最直接的要素就是价格确实有吸引力。经历了长达三年的深度调整后，一线城市刚需老房的整体价格体系已十分亲民。像北京的东西朝海、上海的内环或内中环、深圳的关内区域——均有位数不小的房龄30-40年一室一厅甚至两室一厅小套房源，总价集中在120-190万之间。考虑到首付通常需要1.5-2成，房票在手的话，最低首付只要18-25万就能在一线城市拥有自己的房子。大多数刚需买家在买房前合租或整租的就是这类房子，因此他们的抗性没那么大，18-25万首付预算就能告别租房生活。夜深人静的时候，这批刚需老铁们躺床上就开始寻思啊——房租再低是消费，房贷再高是资产，更何况现在房租和房贷指不定谁高谁低呢；我一把拿出20来个给它买下来，后面拿付房租这个钱我还房贷去，多少年以后这房子是我的；我要一直这么“零首付”住下去，甭管多少年，这房子还是房东的。现在一线城市房价都已经调整到跟我们老家三线城市市中心差不多了，而且老家没那么多人背高额房贷，估计一线城市价格也到底了…于是一不做二不休，我直接房客变房东吧？20来万，买不了吃亏买不了上当…统计显示，14座核心城市当前的一二手房均价差已经扩大到超过10000元/㎡。以上演绎的只是真刚需买家的内心OS，还有一类不缺房的主儿，他们盘算的是租售比。房价的锚十分复杂，背后经济基本面、楼市供需关系、城市人口净流入、居民杠杆率、区域板块规划等等等等复杂因素；而房租的锚相比之下非常简单，它跟以上那些关联都不大，租金只跟工作好不好找、工资涨不涨有关系。这些年来，全国各大头部城市的房租调整明显不及房价调整那般剧烈：2024年上半年，全国重点50城的租金回报率同比上升了0.07个百分点至2.03%；其中，一线城市租金回报率已经达到1.79%，老破小租售比与重点50城均线基本持平。这一态势也结束了自2019年以来的连续下跌趋势，且跑赢了国有五大行的5年期存款利率。本金横盘阴跌三四年叠加一线城市的资源，预算不高的情况下买来自住或收租金简直太合适了！即便眼巴前不能全款买下，但我本身有房子住，低总价买入把它租出去，房租不还能对冲大部分房贷、完事儿资产还是我的吗？像在深圳罗湖以低于市场价近40万拿下老破小的那位中介小哥，就是用的等额本金按揭，月供月租基本相抵。手握30-40万、甚至20-30万预算的刚需客，可买房源比一线城市多得多！在很多一线城市老破小买家的眼里，这就是所谓“别的惊喜”！常看咱们号的老铁都知道，咱们一向不鼓励大伙儿博拆迁；拆迁属于锦上添花，指着它雪中送炭，那是万万不能苟同。高层已经开会发文，城中村及旧城改造将从35座超大、特大城市扩大到全国300座地级市，而且大家采取的都是货币化安置。在这种情况下，撒到三四线城市的钱会不会给重点城市当燃料，我可不敢瞎说，诸位有啥想法的可以写在下方评论区。别说买房的心里痒痒，买地的和卖地的心里估计也痒痒…
可是理性来讲，痒归痒，那么头部的城市、那么寸土寸金的地方，真要把推土机请来，理论跟落地之间恐怕还有很长的路要走…咱们今天聊一线城市老破小最近市场热度比较高、翻红比较快，只是陈述客观事实；包括分析翻红原因，也基本上是站在买家的角度思考问题，绝对无意愿带节奏，告诉大伙儿：“啊…那什么，都去一线城市市中心抄底低价老破小吧！”高租售比是因为分母被干下来了，而非分子被抽上去了…
在这么公开透明的市场下，无论是优点还是缺点，你能看到的，别人也能看到。你吐槽小区没物业、不好停车，别人也怕骑自行车灌风刮裤腿子…如果说，咱们就在北上广深奋斗，工作相对稳定，且这辈子没打算回老家，一次性只拿出20-30万，租金与房贷大致相抵，这种情况买来自住问题不大。如果说，您买来确实为了解决孩子的书包问题，那更没啥好犹豫的。无论哪种情况，下手之前都要尽可能避开奇葩户型、奇葩朝向、奇葩楼层这类死穴。你要放在更大的维度去看，就会发现它只是好于去赌远郊新城，仅此而已。哪怕强如一线城市，其老破小产品依旧有两个绕不开的死结：随着优质产品越来越多、未来的购房主力恐怕也很难看上这类产品。
你要当投资品的话，以后能卖给谁、谁愿意接盘就是最现实的问题。
虽然说最近有不少中青年业主、刚拿到当地房票且预算有限的小年轻在买，可你要看这类房产的全貌就会轻而易举地发现：随着财政持续发力，租售并举加速兑现，全国各大重点城市也大概率会迎来日渐增多的保障房。
随着这条路越走越成熟，相信未来也会有越来越多的房源能够实现职住平衡。对于一线城市老破小持有者而言，人口净流入是事实，但净流入人口被保障房摊薄大概率也会是事实。有些老铁可能想犟嘴：“就算保障房越来越多，也不一定都扎在市中心吧？”如果是次核心或主城区内刚需地段出现的新建竞品呢？你一定就能打得过？所以，理性考虑下流动性，再理性考虑一下国家队的降维打击…
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