11月的佛山楼市依然很多看点：
这一边，张槎关注度较高的现楼花曼沁园，推出“秒杀房源”建面约136㎡大四房，总价167.9万，折后单价仅1.22万/㎡！
另一边，其“孪生兄弟”花曼丽舍旁，全新挂牌一宗住宅地，将于12月2日网拍。起拍总价4.5亿，起拍楼面价约6095元/㎡！
促销新盘与出让地块位于同一地段，相距仅约500米，享同样配套。
一边地价6千+，一边房价1.2万/㎡，可比性非常大，下面我们一起了解下。
张槎大四房仅1.2万/㎡
优势挺多，槽点也有
据了解，花曼沁园目前已进入“尾盘”阶段，剩余货量少之又少。
近日推出的“秒杀房源”为101单元，建面约136㎡大四房，南向，是位于1楼的房子。
总价167.98万，折后单价仅1.22万/㎡。首期最低8.3万起，月供约5982元。
尾盘推特价很正常，花曼沁园的优势其实挺多：
1、国企品质，已全部建成，现楼即买即可入住。
2、从小区步行至张槎中学仅约840米，中学生可以自行回家，家长省心。
3、虽然属张槎地段，但毗邻祖庙商圈，2公里范围可享受广佛线、岭南天地、妇幼保健院等配套。
目前花曼沁园的商铺正在招租、出售中，预计未来其底商将更加丰富。
根据贝壳显示，花曼沁园的二手挂牌均价超1.5万/㎡，近半年已成交3套，近一个月带看量达110次，在禅城区属于备受关注的热门小区。
说到这套促销房源，对比二手均价有近3000元/㎡的降幅，对比其去年的新房清盘价还要便宜2000+。而且能做首付分期，算是比较划算的。
但1楼不可忽略的槽点也很多，比如：
1、下水道堵塞、“返水”问题。
小师姐身边就有住在1楼、2楼的业主朋友，都无奈表示：“住1楼最担心返水，如果楼上有住户堵塞，1楼最先遭殃！”
我们翻查各地小区实例发现，关于1楼“返水”堵塞，导致家里“喷粪”的现象，实在惨不忍睹。
一旦发生这种情况，估计房子需要大动作翻新才能再住，维护成本非常高。
2、采光欠佳、蚊子多。
1楼虽然有大庭院，但比较位于最低层，周围有树木和建筑遮挡，难免有采光不足的问题。
另外最烦人的就是：蚊子多！尤其是广佛地区的气候，天气热雨水多，最容易滋生蚊虫。
3、私密性较差。
一楼住户四周是社区园林，难免有散步的人走过，或者成为小孩“躲猫猫”的地方；窗户总不能常年紧闭，私密性会相对较差。
现在不少年轻人都比较抗拒住1楼，导致低楼层一般都是降价卖，但也难以出手。
了解到其他楼盘，不少当初买入1、2楼的住户，大部分都不想自住，而是用于出租。
张槎新地块容积率2.5
享“户型新规”红利
而值得注意的是，与花曼沁园距离约500米位置，近日全新挂牌了一宗超2.9万㎡住宅用地。
占地超2.95万㎡，容积率≤2.5，起拍楼面价仅约6095元/㎡。
为何要关注这块地？不仅是其起拍价6千+，更在于其容积率仅2.5，建筑限高60-68米，预计可打造为20层高左右的低密住宅。
目前，张槎在售新盘的容积率普遍在2.5，而二手小区容积率更高。
也就是说，未来这个项目将踩上“户型新规”的红利，甚至更加极致。
预计将成为佛山目前为数不多的户型使用率突破百分百的住宅产品，有望达到130%！
除了户型优势，这块地还明确规定，不得设置服务型公寓；且需要配建体育健身场地和托老所等。
整宗地块须于1年内动工，3年内竣工。也就是说，这种使用率大飙升的全新户型，将于三年后在佛山面世，非常值得期待。
佛山新户型，不断创新突破
单价约1.2万/㎡能买到张槎的南向大四房，且近学校、近祖庙商圈，确实让人心动。
但转念一想，笋价的背后需要忍受低层带来的采光、蚊子困扰，又让人“三思”。
再结合新拍地块的户型高使用率、低容积率带来的舒适性等因素，更让人觉得值得再等等。
目前，佛山房地产市场止跌回稳，新出的户型产品也在不断创新、突破，力求让更多业主住进舒适度更高的好房。
“喜新厌旧”历来是常态，放在户型产品上更是如此。如果做不到，估计只能通过降价取胜了。
你对张槎楼市有什么看法？欢迎留言讨论。
END
聊房价、看笋盘，请加入佛山房产交流群
——扫码添加房产狮微信，拉你进群——
