想不到啊！佛山主城新盘大降5000+元/㎡卖了8个月，如今竟还有大把货！
一般来说，老城区+地铁旁的一手房，一旦大规模降价，都能引发一番“哄抢”。
当然，也有例外！比如石湾老城的复地公园和光：
2021年：首入市带装修2万/㎡；
2022年：精装改毛坯，1.4/㎡降价吸客；
2024年：带装修现房，1.1万/㎡以价换量。
作为石湾老城区为数不多的地铁盘，复地公园和光3年来经历了超9000元/㎡的巨大降幅。
如今“双11”又惊爆促销价——低至1万/㎡！
石湾地铁站旁，低至1万/㎡！
据了解，复地公园和光占地约1.4万㎡，由3栋住宅组成，“双11”期间进行最后一栋的清盘行动。
钜惠房源全部位于3座，楼高42层，3梯5户设计，毛坯现楼。
项目这次共推出5套特价房，主要是建面约95-120㎡三四房，单价低至1.05万/㎡！
总价在102-126万不等，最高优惠约16万元，目前认购可送“云南畅游卡”。
从促销房源的房号来看，全部位于中高楼层，没有天地层，可谓诚意十足了。
以一套位于35楼的建面约95㎡三房来算，毛坯单价10716元/㎡，总价约102万。1.5成首付为15.3万，按揭30年月供约3700元。
虽说今年有不少新盘促销力度很猛，但看到石湾地铁盘也降到1万/㎡，真的有被震惊到。
三大因素，被剔出“购物车”？
低处未算低，而且还有较多选择，到底怎么回事？
佛山房产已多次实地走访过这个盘，对于其售价一降再降依然难出货，我们有几点看法：
1、毗邻禅城中心医院。
从地段来看，复地公园和光整体规划为3栋住宅、1栋白玉兰大楼、1栋体育场馆。
也就是说，目前已投用的禅城中心医院白玉兰大楼，与项目住宅同为一个整体。
探盘过程我们拍到了相应科室的情况说明：
太平间及临终关怀科相关科室的地址为禅城区三友南路3号（即禅医旧院区），佛山星莲护理院不单独设立太平间及临终关怀科。
也就是说，大家“介意”的科室在旧院区，并不邻近项目。
凡是有两面，不介意的人，会认为住在医院旁蛮方便，身体不适看个病都不用烦恼停车问题。
而介意的人，总能说出一堆槽点，诸如“空气都有细菌”、“担心看到阿飘”等等。
100多万的房子，说贵不贵，但也需要消耗刚需家庭的大部分积蓄，有时候“心里压力”比实际硬伤更难顶。
估计医院这一点，会是导致项目被排除出“购物车”的原因之一。
2、大批房源为“抵押”状态。
登陆佛山住建局官网查询发现，复地公园和光目前有294套已售出，住宅剩余187套未售。
查询项目3座的房源，发现大部分处于“限售”状态，当中仅有9套为“可售”状态，另外有20多套为已签约/已备案。
可售状态的房源中，建面约99-120㎡的备案价在1.25-1.3万/㎡之间。
而限售状态的房源，均显示为“已抵押”及未查封。
看到如此庞大的“已抵押”房源，实在让人担心购买后无法网签。
估计“抵押”这一点，也是导致项目被排除出“购物车”的原因之二。
3、户型过时，公区设计一般。
复地公园和光全部为现楼，不用担心烂尾风险。
我们实探其样板房，3栋是3梯5户设计，从电梯出来，能看到转折的连廊，两头各连接2-3户。
96㎡为竖厅三房，客厅连接等宽阳台。三房之中有一个很小的次卧，预计只能用作书房等功能房，窗户比较小，低层或会影响采光。
117㎡为竖厅四房，进门处是入户花园，以阳台+护栏形式交付。如果想改为小房，需自行封闭。
餐厅、厨房、次卧形成三为一体格局，日常做饭或会影响次卧作息。
整体来看，两个户型都不过不失，使用率在75%左右。这放在2、3年前，是完全没问题的。
但随着今年佛山出台的“户型新规”，新入市的住宅已有使用率超100%户型出现，未来更有望迎来使用率达130%的户型。
如此对比，复地公园和光的户型就显得比较“落伍”了。估计这也是导致项目一直降价但还没卖完的原因之三。
老石湾：生活氛围浓厚但也老旧
外部配套来看，复地公园和光地处石湾老城区，生活配套成熟。
小区出门就有佛山地铁2号线石湾站以及公交总站，都是步行几百米就轻松可达的。
目前在石湾地铁站上盖，打造了吃喝玩休闲为一体的陶湾荟，业态丰富，星巴克、麦当劳、面馆、火锅都有，小区业主下楼就能享受。
周边有雾岗公园、石湾公园、古镇文创园等配套，小区对口的中小学分别是石湾二小+佛山十四中。
另外，复地公园和光毗邻禅城中心医院（复星禅医），一路之隔就是白玉兰大楼和门诊部，在阳台就能看到大楼的整体。
本地的中/老年人比较喜欢老石湾，因为这个板块生活配套成熟，公交地铁方便，医院就在家门口，闲时去石湾公园散散步，处处充满烟火气。
但年轻人和新佛山人却不这么认为，老城区面貌老旧，遍地陶瓷类加工作坊，缺少品牌名店，周围都是老头大妈，路窄、停车位要靠“抢”。
客观来看，复地公园和光的优势肉眼可见，比如：近地铁、近商业体、近学校等。
而不足点也很明显，包括：近医院、房源被抵押、户型“落伍”等。
从配套到房企再到产品，你能罗列至少10处缺点，但转头又想想，人家现在才卖1万/㎡！
对于项目这个价你怎么看？欢迎留言说说。
END
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