希腊议会在今天（4月3日）通过了有关程序，此前媒体发布的方案成为法律，将在今年8月31日执行，届时希腊黄金签证将成为历史。我预测2025年申办者不会超过一百个。
上图是希腊议会大厦内部。就是图中这些人决定了黄金签证的命运，也是他们在最近通过了东正教国家第一个允许同性恋结婚和允许私人大学成立的法律。他们是这个国家拥有最高权力的一群人。
新法案甚至比媒体事先公布的方案更加苛刻了一些：缓冲期缩短到8月31日。惯例上议会表决时往往会往宽松方向微调一点，因为总有各方利益代表在争取，最后形成的法案是各方利益妥协的结果。而这次反常地往严苛方向调，缩短了一个月宽限期，真切地说明了黄金签证人群在希腊没有代言人的真实处境。
这次新政策急急忙忙出台的原因是希腊国内政治斗争的结果，我在此有些解读，欢迎点击浏览（链接：追涨希腊？别逗了，有的是解决方案）
此图中文字得不到证实
有趣的是，简体中文消息随着新法律出台一起报道的还有不少“即将授予黄金签证持有者工作权利”的说法，这得不到证实，至少我的律师、Google和身边业内人士都没给我支持这一说法的信息。
关于希腊的消息，简体中文信息99%都不可信。切记。
其实不需查证，图片中的文字有一个可笑的错误：内政部没有立法权。
有些地方的政府部门别说可以走程序立法，发张文件就能决定一切。但在很多地方，政府部门只是法律的执行者，立法必须由议会操作。希腊也是这样。编造这个消息的人没出过国，显然不了解有些地方以外的情况。
我查了上图中提到的这家媒体最近两周的内容，没有一个字说到类似信息。
希腊移民本来在全球有着名列前茅的优势，方便、实惠、几乎没限制、一步到位给三代人永居……这次改变很苛刻，从它执行后希腊移民真没必要办了。
幸好法律给了五个月缓冲期，还有末班车可以赶，现在就涨价标准和范围等细节做个详细解读。
涨到80万的区域
阿提卡：这是雅典所在的省，一网打尽了雅典及周边。在此之外既没有一般家庭宜居的区域，也很少值得投资的房产。
撒罗尼卡：希腊的第二大城市，不到一百万人口。我没见过办黄金签证的人在此居住。
人口3100人以上的岛屿：基本覆盖全部有居住或投资价值的海岛，包括国人熟悉的圣托里尼岛和克里特岛。去漂亮的地中海海岛上开个民宿或咖啡馆的文青梦从此不可能。
涨到40万的区域
80万区域以外的希腊全境都涨到40万，希腊从此彻底告别25万。这个标准无论怎么说都实在太高了。
在40万范围内，让我重复一遍：既没有一般家庭宜居的区域，也很少值得投资的房产。
已经看到有中介在说希腊最大的20个城市了。这不仅无耻，还很搞笑。
希腊一共一千零几十万人口，四百多万住在大雅典范围内。这也是我唯一推荐的区域。
（链接：雅典在哪里）
第二大城市撒罗尼卡不到一百万人口，第三大城市帕特雷50万，第四大城市伊拉克里翁在克里特岛上，人口不到14万。排在后面的城市还不如中国市辖区规模大。
当然希腊的市面积都不大，例如克里特岛上一共有60万人口，分割为几个市，相聚都不远。
在不同的榜单上，第四大城市是比雷埃夫斯，也就是大家熟知的比港。虽然比港和雅典市中心近在咫尺，但它是另外的市，而且比港的人口已经计入大雅典范围的四百万之内了。
无论什么排名，前五之后的市，人口规模就在十万上下。中国随便找个乡镇都比这大。
在我看来，除了文艺老中青年，40万区域很难长居。
时间节点
8月31日。在此之前签订购房合同并支付10%的定金，可以享受现行政策，即以购买25万欧元房产获得身份。
12月31日。在此之前过户好房产，即可申请永居身份。
2025年4月30日。如果符合前述8月31日的条件但今年内未能完成房产过户，可以在此之前完成另一处房产的过户，也能享受现行政策。
关于这五个月缓冲期有个需要特别说明的地方：千万不能把它当作150天看待。
上一次涨价留给我们75天，但实际工作日只有43天。这次我懒得算，有数的不用提醒，反之提醒无效。不仅因为希腊的假期特别多，只要放假，肯定找不到人干活，而且七月中旬开始，全希腊人心浮动，都在计划甚至提前执行八月份的休假。整个八月份，雅典全市人烟稀少，市中心每个红绿灯都一次通过。
例外情况
工业地产：将整栋工业地产重新装修并申报为住宅。
历史建筑：将整栋历史建筑重新装修并申报为住宅。
以上类别都要在装修和申报完成后才能申请身份，过程漫长还不是主要的问题，花费巨大且充满不确定性才是。这两类建筑都很少面积小的，购置和装修的费用一般情况下很难控制在50万之内。
更加让人担心的是转换过程中因房屋结构、设计缺陷和历史建筑的特殊装修要求，可能会让计划搁浅，或者花费极大。
非常不建议考虑这个方向。
房屋面积和用途
新政策后申请黄金签证的房屋必须达到120平方米，而且不能用于Airbnb等短租用途，当然可以长租。
有报道称老政策下购买的房屋继续可以用于民宿。前面说到黄金签证持有者的利益没有代言人为自己争取，但有人在争取黄金签证已经和可能购买的房子的利益——允许做民宿不仅能够避免申请者减少，而且可以让被买去的房子保持盈利能力，这是希腊人希望看到的，所以有人在议会争取了这个权益。
总之新政策执行之前，也就是现在到8月31日这段时间，一切照旧，还是25万就能在很好的区域买房办身份（尤其推荐这个区域：2023-24年移民希腊的三种居住选择（3-3）），没有别的条件限制，房屋可以做民宿获利，一次给一家三代人永居。
新政策让希腊黄金签证变得索然无味，而法律一旦出台，就没有讨论的余地，目前只能抓紧在缓冲期内完成25万房产的购置和身份申请，赶上末班车。之后，跟希腊说再见吧，考虑别的国家。
但无论如何赶时间，千万不要接受别人推荐的房子，无论来自多大的中介机构或者什么热心朋友。直接在希腊购房软件里海淘，才是避免被坑的最佳方法，也几乎是唯一方法。
