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哈喽大家好，我是血拼哥！
楼市又出大招！
住建部、财政部联合下发通知，把去年确定的、以35个超大、特大城市为目标的城中村改造，扩围到近300个地级或以上城市。要知道，目前我国共有294个地级市，也就是说这一轮的城中村改造，就是把全国所有的地级市都包括进去了。从35个城市，扩大至全国，很难说，这不是新一轮的棚改大基建。新一轮城中村改造（棚改2.0），会不会产生2016年到2018年的惊人效果，让普通地级市房价也大幅飙升？稍微关注过棚改1.0的朋友都知道2016年-2018年房地产发生了什么，那时候买房是个什么热度。棚改之所以出现那样的效果，是因为拆除了一批存量住房，创造了一批“必须马上购房”的当期需求，对楼市支撑作用非常大。现在，城中村改造从35个超大、特大城市扩大到了300来个城市。因为普通地级市楼市更冷，地方财政压力更大。城中村改造扩围，是宏观政策轰油门、楼市政策升级的表现。且原文件公示里也明确了，今年将“新增实施100万套城中村和危旧房改造”。注意，这100万套不是总量，而是增量。对于300来个地级或以上城市的城中村，未来有三种处理方式：一部分拆除重建、一部分整治提升、介于两者之间的拆整结合。目的是减少住房存量、创造购房需求、推动新建商品房去库存，并通过“净地出让”的新模式提高地价，其他两类改造则可以消除安全隐患，创造出GDP。上一轮棚改的资金来源渠道：公共财政支出、PSL、专项债发行、商业贷款。
纳入地方政府专项债券支持范围，开发性、政策性金融机构提供城中村改造专项借款，适用有关税费优惠政策，鼓励商业银行按照市场化、法治化原则提供城中村改造贷款等。照上一次路径看，放水效果非常显著，那么这次真的也会「昨日重现」吗？中国房地产行业产能严重过剩，继续维持之前的开发规模是不可能的。去产能是必须的，尤其是人口竞争力偏弱的三四五线城市，原本人口出生率就在下滑，城市还没有能力吸引外来人口，未来城市常驻居民下滑基本板上钉钉，这时候库存再居高不下，城市房地产市场别说增量，存量都活不下去。而且，拆除一批城中村可以减少住房存量，推动去库存，但这同时意味着，杠杆（或负债）将不断向政府转移，需要发行很多国债、地方债。如果棚改2.0力度过猛，可能让过剩产能卷土重来，将来很难应付，zy举债的副作用也会更强。所以理性分析，棚改2.0对市场的影响不会超过1.0时期。
之前，城中村改造一般是房企主导，政府支持。房企跟村集体、村民谈判，谈出拆除重建的条件，包括每户补偿多少面积的房子，补偿多少现金等。在这个模式中，政府参与度不高，只获得税收和GDP增量，整个过程效率不高，很容易扯皮。净地出让模式下，征地拆迁的主体变成了政府，政府跟村集体和村民谈判、补偿，拿到净地之后招拍挂出让。这个模式下，政府参与其中，获取一定的土地差价，有了土地交易的中间环节，地价将上升。且政府可以控制开发节奏，在房地产市场低迷期，政府先通过发债、拆除城中村，拿回土地，可以不急着开发。所以不会像2016年那样突然之间房地产产能暴涨，行业走入疯狂。
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10月份，gwy的新闻发布会说，对于城市之间的“虹吸效应”，倪虹部长是这样说的，“政府在城镇化进程中一直注重引导大中小城市和小城镇的协调发展。通过优化城市空间布局、完善基础设施、提升公共服务水平等措施，推动城乡一体化发展，缩小城乡差距。”
这一轮中小城市的城中村改造确实属于「城市更新」的任务范围了，为了提升城市面貌，改善当地居民生活质量，
同时，通过城中村改造，房子能卖出去，地也就能卖出去，投资-消费的老逻辑再次启动，能效可能已经减弱，但是结果已经验证过，让水流下来。
今天先说这么多，我是血拼哥，买房路上你还有哪些疑惑，欢迎评论区聊聊。
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