探盘:两万多的“青二”学区现房来了!距人民公园400米

楼市   2024-11-08 15:35   四川  


成都新楼市 文 | 小明

本文为行业资讯,非广告


青羊区汇厦少城82套房源即将入市,引发“主城控”关注。


备受关注的原因有三,一是项目位于人民公园旁,算得上真正成都市中心的项目;二是项目当前的学区划片,属于“青二区”,对口初中相当优质;三是据置业顾问表示,目前项目上报的均价,约为25500元/㎡。(上报价格仅供参考,以具体取证价格为准;由于此次推售房源位于汇厦少城文墨阁,文中主要以汇厦少城文墨阁周边配套进行描述)


汇厦少城文墨阁基础信息

占地面积:约24.5亩
容积率:5.24
总户数:359户
产品类型:超高层
物业费:5元/㎡/月
总户数:1029户
梯户比:3梯8户
产品面积:建面约80-95㎡
装修状况:清水
交房时间:现房
物业费:2.18元/㎡/月(以上信息部分来源于透明房产网,仅供参考)

▍左侧:汇厦少城锦官郡;右侧:汇厦少城琴台里


1

真正意义上的城市核心

汇厦少城位于青羊区小南街,地处市中心核芯地段,项目占地约160亩,分四期打造。这样的区位,周边配套成熟度无需多言。天府广场、人民公园、宽窄巷子、百花潭公园、武侯祠……这些城市IP都在直线距离1公里范围内。


轨道交通方面,项目1公里内实现四地铁环绕。距离最近的地铁站是地铁13号线和17号交汇站的小南街站,仅约200米,两条线路均预计2025年内通车;约1公里范围内,还有地铁2号线人民公园站,地铁10号线文翁石室站等。

商业方面,琴台府与文墨阁均拥有相当丰富的底商,包括便利店、菜市、社区食堂、药房等。如果是前往大型商业,地铁两站可达春熙路。

▍琴台府社区底商

教育配套上,据2024年青羊区学区划分来看,文墨阁、琴台里、锦官郡对口的都是石室联合中学蜀华分校,是青羊区一所颇具特色,采用“5+4学制”的学校,该校虽然比不上附近的泡桐树小学、胜西小学,但近年质量及口碑都在不断提升。(教育内容仅为地缘性教育资源介绍,不作为入学依据,具体请参考当地当年教育部门相关政策)

若“小升初”不选择直升,对口的将是青羊区大名鼎鼎的“青二”学区,包含“三小联中”的两所——树德实验中学东马棚校区和石室联合中学陕西街校区。

▍石室联合中学蜀华分校

同时,文墨阁还具备一大区位优势:这里距离石室中学文庙校区仅约300米。据门口保安表示,小区里有不少租户是石室中学的学生,目前小区租金大约为3000-5000元/月,房子在租赁市场很受欢迎。

▍石室中学

要说区域的不足,那就是基于城市开发的时间早,周边也不乏不少老破小项目,同时区域内不少高压线未下地,影响城市界面。



2

部分房源为3508厂返迁

成都住建蓉E办公示信息来看,汇厦少城已于2013-2016年销售了四期住宅,或许有购房者好奇,为何多年之后,项目依然有待售房源?


置业顾问表示:汇厦少城这一片区曾经属于3508厂(国营成都被服厂),大约在2011-12年之间进行拆迁。拆迁后,汇厦建投在片区打造了超160亩的汇厦少城项目,其中部分房源属于3508厂返迁房,如今依然剩余82套房源,此次将集中进行销售。

这82套房源中,有近60套位于汇厦少城文墨阁,约20套位于汇厦少城琴台府,另有几套位于汇厦少城锦官郡。

作为成都产投集团的子公司,汇厦建投在区域内已经开发了四期住宅,分别是汇厦少城百花里、琴台府、文墨阁、锦官郡,同时与中国铁建合作,打造西派少城项目。


3

套二户型为暗厨,部分房源可瞰府南河

资料显示,汇厦少城琴台府于2014年交付,汇厦少城文墨阁于2018年交付。不过从现场看到,汇厦少城琴台府已经存在外墙脱落情况,物业方也在加紧维护。

▍汇厦少城琴台府实拍

相较之下,汇厦少城文墨阁整体保养做得更好,环境也相对安静,不过小区门口还有不少高压线未下地。

▍汇厦少城文墨阁实拍

本次推售的房源,楼层数为32-39F,部分已达到超高层范畴。梯户比则为3梯8户,上班高峰期记得提前按电梯。

户型上,汇厦少城即将推售的户型建面约80-95㎡,其中销售主力户型为建面约81㎡套二、建面约95㎡套三,从户型上看,是十年前较为流行的户型设计,没有大面积的赠送空间。稍显遗憾的是,所有户型均只有一个卫生间。

建面约81㎡套二户型采用横厅设计,开间约6.2米,在这个面积段实现横厅,相当难得。

户型中还有一个十年前相当流行的设计:约8㎡入户花园,可以种花养草或是当成储物间。两间卧室如果算上飘窗,也均超过10㎡。

不过这个户型有一大不足:厨房无窗,仅有两道门分别连接入户花园与客餐厅,这样是否会让油烟散布于室内?在场有两组购房者都对这个设计提出疑问。此外,这个户型缺少景观阳台,不过生活阳台得以保留。

▍汇厦少城建面约81㎡户型图

建面约95㎡为套三布局,补齐了套二户型缺少景观阳台、厨房无窗等缺点,采用传统竖厅布局,客厅开间约3.8米,动静分区明显。这个户型除了缺少主卫、餐厅无采光之外,整体没有大的硬伤。置业顾问表示,这个户型也是购房者咨询最多的。

▍汇厦少城建面约95㎡户型图

此外,这个户型高楼层房源,可以正看府南河。

▍左侧高层建筑即为汇厦少城文墨阁

二手房方面,汇厦少城文墨阁目前已有13套房源成交,其中套一户型成交价略低,套二套三户型成交价大约在2.45-2.7w之间,与本批次推售房源价格基本一致。



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成都新楼市·观点

汇厦少城这批房源的目标人群,其实非常明确:

如果是希望留在市中心的老成都和喜欢市中心烟火气的新青年,汇厦少城的确是当下少有的选择,更何况部分房源还能正看府南河。对于看重“青二”学区的购房者,200万出头买一套学区新房,性价比还算可以。

如果你并非这两种购房者,其他的选择……还是很多。

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