一纸周六新盘上市公告，让号称浦西汤臣一品的海泰北外滩，以单价17万元的面目示人。
至此，上海新住宅热议的定价星辰大海，一直未见踪影。反而是在某些价格区间，出现了越来越多的扎堆，比如：单价16-17万元。
不可否认，上海的住宅橄榄型结构，为新房的畅销增添了柴火。
橄榄型的意思，就是密集在某个区间，两头两脑相差不大的，中间多，两头少。
星辰大海的意思，就是有的上天，有的入地，从高到低，定价相差不是一眼眼。
先看新盘三梯队
把今年以来上海所有新盘汇总一下，我们看得非常清楚，现在上海的主流新房供应，一共只有三个梯队。
第一梯队，就是所谓的高价房，有的人称豪宅，有的人称高品质住宅，还有的人俗气称它们叫10万+，意思就是单价超过10万元，其实更合理，应当是12万+。把一条线拦在这个价位上，才符合上海楼市的当下的现实。
第二梯队，就是改善型消费的重点方向，从价格上分析，单价在6-12万之间；从区域分析，浦东、闵行、杨浦是供应最多的地方。
第三梯队，就是所谓的外围新盘，好消息是上海的门槛其实不算太高，2、3字头的新盘，今年上了不少，比方说昨天亮相的新一波，奉贤大名城，定价才3万出头；坏消息是外围新盘即使价格相对比较低，始终不是成交的主流，政策不断加持下，交易才有了起色。
橄榄暂时不会变
不太了解市情，又很希望市场先生发挥作用，一些人就会呼吁定价彻底放开。
坦白说，我暂时还是不乐观的。市场化是大趋势，但是这个阶段盲目打破平衡，成交量还要不要？
上海房地产，在上海国民经济中扮演了一个独特的角色。如果用一句话概括，就是举足轻重。在目前阶段，让新房二手房市场交易活跃，市场充分交易，比追求定价科学更加重要。
再说得赤裸裸，快速交易么，一定是买家觉得有利可图，才会齐齐出手。如果卖家把单价定到买方觉得油水不大的价格上，现实的交易额可能就不会有那么多“开盘售罄”、“开盘热销”了。
我不得不承认：橄榄型的结构，帮了上海楼市的大忙。以目前的结构，低价部分体现出城市门槛并不是高不可攀，尤其是临港、金山，给人才导入创造了便利。
中等价格部分，大多数买家可以接受，因为现在这部分买家很多都属于改善型，只要把手里的筹码抛掉一个，再贴一点现金、贷一点款，就可以当下就改善起来。
高价的部分，不用说大多数买家都觉得便宜了，不然不会行情那么俏。
存在的就是合理的。用橄榄做的橄榄球，就是比较好掌握，比较经得起摔打，又不至于弹性太足。回味一下，还是蛮有意思的。
未来有很多变数
当下合理的事，不等于将来会永远合理。
先举一个例子，黄浦区三宗旧改地块，由国资上海永业城市更新建设有限公司拿下来了，总价高达194.4亿，折合楼板价每平米8.46万元。在黄浦区，每块地旧改消耗多少时间，我们可以扒出很多个前世今生。耗费时间，就是耗费金钱，你说到了这些土地可以变成住宅登场的时候，它们的定价是多少呢？16.5万？16.8万？16.98万？正确答案是天晓得，要看哪一年能上，万一上在2028年，谁有这个预测能力？
再讲一个道理。为什么上海滩的土拍，再算不了帐的土地，最终都会有国资敢于出手？因为上海这30年，大家都看清楚了，好地段的土地，随着时间的推移，总是一轮又一轮价值发现。以前会傻乎乎把土地批给李嘉诚这种老道的捂地商人，现在再也不会去干这种傻事了。低息时代，面粉价格赶超面包，这个星期的土拍落幕，就宣告重现江湖了。
有人和我打赌，上海的房价已经没有空间了。我暗暗好笑。世界上哪一个蓬勃发展的城市，房价会到头？无非是以前一年三五个台阶，最近三五年上两个台阶、又退了一个台阶罢了。
哪天上海积攒到需要交易金额而不是交易平方米来支撑的时候，自然会出现交易金额井喷的。说不定现在赌咒发誓住房已到位的人，那个时候被汇率逼一逼、市场逼一逼、攀比逼一逼，就很奋勇掏钱买房了。
实在想不明白，就买张机票到日本实地考察一下吧，看看安倍先生的经济学，是怎样让不买房的人，变成坚决买房的人。
从拿地几条红线，到买房各种鼓励，斗转星移，形势变了，措施也变了。活人不能被尿憋死。
现在橄榄型比较有利，咱就坚持橄榄。也许有一天，我们会发现星辰大海更加有利，咱就不坚持橄榄、拥抱星辰呀。
说到底，看中美冲撞在所难免，看很多国家在培养自己的特朗普，我们这个经济体所有原生性增长、内生性增长，或者叫内循环，总是会受到鼓励、激励，并持续很长一阵子的。
