眼下，号称“户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%”的新物种出现，被叫做第四代住宅，不止一个城市把今年称为四代住宅爆发年，单重庆一市今年就有10多个四代住宅密集入市。
新物种会不会取代我们现在住的房子，带领楼市进入下一个LEVEL？
在回答这个问题之前，我们首先要搞明白究竟什么是四代住宅，前三代又是怎样的？
四代住宅之前的前三代住宅是怎么划分的，网上主流有两种解释。
第一种时代跨越更大：一代住宅，可追溯到远古时期，多为简陋的洞穴或茅草屋，其主要功能是提供遮风挡雨之所。第二代住宅以砖瓦房为主，房屋的结构更加稳固，但空间布局相对简单，设施也不够完善。第三代住宅则是我们常见的电梯房，高层建筑林立，居住空间相对紧凑，绿化和公共空间有限。
第二种解释是从改革开放后来划分：“第一代住宅”是指单位分配住房，除了居住功能以外，几乎没有其他功能；“第二代住宅”则是有物业管理的住宅；“第三代住宅”是2010年以来的主流，即在二代住宅基础上，植入了更多新的生活因素。
无论是哪一种划分都可以看出，住宅变迁是从单一功能遮风挡雨的容器，到承载更多温情、自然和生命力的转变。
第四代住宅，旨在打造人与自然和谐互动的生活空间。有一个标准就是：户户有花园、家家有庭院、得房率超过100%。
其中，最显眼的特点就是空中花园。四代住宅被要求配备独立的空中花园或参与共享的绿化平台。这些绿色面积不仅要达到一定标准（如不小于套内建面的40%），还应具备良好的采光和通风条件，确保植物能够正常生长。
可以想象，别墅生活的有天有地，在高层住宅能也能神奇实现。在艺术之都意大利米兰，一个名叫“垂直森林”的建筑就是世界著名的第四代住宅范例。这两座摩天“树塔”，分别在高365英尺（约111.25米）和260英尺（约79.28米）的姐妹楼，沿着外墙体、层层种下共730棵乔木、5000株灌木和1.1万株草本植物。两座垂直森林种植不仅美化了城市景观，还为居民提供了优质的空气和宁静的居住环境。
在国内，我们也有四代住宅的探索案例。成都七一城市森林花园就做出了四代住宅的特色。项目的亮点也是将森林花园搬到垂直建筑体，让高层住宅也能拥有超高的得房率和超高的绿化率。
实景图
今年的青浦区土地推介会提到，上海也正在研究第四代住宅项目——首个项目将在青浦落地。
西岑科创中心方案效果图
四代住宅无疑向我们描绘了一幅美好的未来生活居住蓝图，也能有效解决当下住宅楼的诸多难题，比如公摊、得房率、绿化率等等。
当下全国也在倡导推动四代住宅，虽然各地对其要求不同，但有一个共同点：公共休闲绿化平台均不计入容积率。毫无疑问，更高的得房率、更低的公摊，甚至更多赠送面积就出现了。
对于开发商来说，建造这类房子成本肯定是提升的，但也有利于产品差异化竞争，有机会提高溢价。对购房者而言看似就更实惠了，大概就是花同样的钱，买的房使用面积更大，甚至花高层公寓的钱，有了空中别墅的体验感。
但四代住宅在广泛运用中，也会碰到一些瓶颈。比如相较于南方城市铺天盖地的先行先试，北方显然与这种超前产品并不搭调。一位北方的开发商朋友解释“在我们那儿，99%的房子都是要封阳台，因为风沙太严重。四代住宅的空中花园相当不实用。”
在南方，四代住宅也并非顺风顺水。空中花园买房前靠的是开发商，未来居住起来要求的就是多家业主的审美和共同维护。跟我们通常说的别墅，三成靠做七成靠养一个道理。还是拿成都七一社区做案例，当初设计成型时的惊艳，如今看到的更多是植物疯长，完全没了美感。
由此可见，四代住宅目前还很难一步到位，彻底迭代掉当下我们的居住模式。但我们也应该看到，人们对居住需求的升级，正在进行一次大跨越。这也和住建部对未来“好房子”提炼的4个特征不谋而合。
当好房子，升级越级后的房子不断上市，市场就会对这种“新产品”有消费需求，这也是未来楼市、城市不断更新需要的真正动力。
当下，全国已取消了物理空间意义上的普通住宅和非普通住宅标准，我们就应该看到，人均某某平方米的消费，正在向另一个维度发展。
三代产品能对二代产品形成碾压式冲击，那是因为生活消费到了某一个阶层，我们再也回不去了。
所以，当如今四代住宅蜂拥而来，多少让人也有些担忧，包括买房人也包括开发商。目前来看，四代住宅并不完美，但同样也要看到，住宅消费升级已经迫在眉睫。
☞ 人民币很节制但还是贬了
