周旭亮
任战敏
2020年12月，江苏省盐城市某区行政机关为启动旧城区改造项目，发布了《征收决定》，将于兆伟（化名）的房屋划入了征收范围。几天后，征收部门在墙外张贴了《安置房价格的公告》，要求于兆伟最晚在2021年1月12日前签订征收补偿协议。于兆伟认为征收部门制定的补偿标准太低，并未在约定期限内签约。
双方经多次协商后，征收部门同意以房屋产权调换的方式对于兆伟进行补偿，并在2021年5月对他作出《补偿决定》，要求他自收到该决定之日起15日内腾空房屋并交付拆除。然而此时于兆伟得知，征收部门向他置换的安置房是期房，目前仍在建设当中，具体何时交房尚未可知。
于兆伟认为，一旦他配合拆除自家房屋，则全家都将陷入无瓦遮头、必须租房居住的窘境，而征收部门除安置房外，拒绝再支付他任何安置补偿，因此在安置房交房之前，他必然要支出大笔租房费用，而无端多出这样一笔开销，全家人的生活水平将肉眼可见地降低。
于兆伟难以接受这样一种结果，多次要求征收部门提高补偿无果后，他决定通过法律途径维护自己的征收权益，为此他联系了北京冠领律师事务所。冠领律所经过研判接受了委托，委派马佳斌律师代理此案。
冠领律师深入分析案情后，代理于兆伟向一审法院提起诉讼，请求撤销征收部门作出的《补偿决定》。一审法院经审理后认为，征收部门用于产权调换的安置房屋虽为期房，但位置、面积、价格均已确定，且安置房价格经过相关主管部门核定，切实保障了于兆伟的安置补偿利益，故判决驳回了于兆伟的诉讼请求。
▶ 于兆伟对一审判决不服，继续委托冠领律师向上级法院提起上诉。在二审过程中，冠领律师提出：
首先，被征收房屋的建筑面积为84㎡，而证载土地面积为122㎡。征收部门对于兆伟应当依法享有多大面积的土地使用权、是否存在“地大于房”应当补偿的面积等情况，未尽到充分调查认定职责，属于事实认定不清，其作出的《补偿决定》证据不足。
其次，根据《征补条例》第十九条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。本案中，评估机构仅对被征收房屋作出了价值估价，但对该房屋所占用的土地使用权是否需要另行补偿的问题，未进行调查认定，因此《补偿决定》关于补偿总额，亦存在事实不清、证据不足的问题。
最后，《补偿决定》中虽然载明了安置房的位置、面积，但由于目前尚有剩余零星被征收户房屋征收未完成，导致安置房无法按计划实施建设和按期交付，因此《补偿决定》中关于产权调换的房源，在客观上已无法实现和实际执行。
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编辑 | 谷 楠
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