最近热门学区卖的挺快的，月坛10月份卖了128套，创4年新高，平时90套就已经很不错，而且一些房子的成交价也回调了。
我们粉丝上周看中一套，和业主开始聊的835万，结果临谈判，业主涨到850了，而且态度非常强硬。
现在的北京楼市有两类房子成交量以及价格回调明显。
第一是优质学区的书包房。
第二是优质片区的次新房。
虽然价格相比21年高点，大部分还是降价的，但相比上半年，不少房子的价格已经在往回走了。
最近我们粉丝碰到业主临时涨价的事儿不少，也有业主突然就不卖房子了。
目前北京市场还处于一个调整期，10月二手房网签、实时成交都创了近期的新高。
上个周末大中介分别成交583套、689套，实时成交依然保持高位。
如果北京市场照这种趋势不断恢复，价格回暖是肯定的，这种情况下，一些优质房源的价格势必会大面积回调。当然了，一些劣质资产价格大概率会持续阴跌。
建议大家对几个信息保持关注，一个是二手房网签，一个是实时成交量，还有一个是业主心态以及二手房价格方面的变化。
有需求的尽快把房子看起来，买房子是需要周期的，过去这么多年一直是这样，很多人反应过来的市场，买房成本已经上去了。
问题1：饭总好，预算300多万，对学区不太懂，想在东城区买个占坑房，朝阳还有其他区域的学区不知道怎么样，能不能考虑？
饭总：你买占坑这个决策很对。
但是选择哪个区要看你对孩子的期望值。东西城是稳的，牛娃去海淀，丰台出路还是太少，原来还说跟朝阳差不多现在不说了，对比来看越来越差，其实卷的动就去海淀，卷不动躺不平就去东西城，大多数都这路子。朝阳要找就优先选择好的九年一贯制学校，陈经纶、人大附朝阳这些，选不上的情况下，再看芳草地国际学校、白家庄小学
你要是在东城上班，那就在东城去选房子就好，去西城你通勤也不方便，东城除了永外，其他的也都可以，东城区一共就8个学区，在中考升学率算是最高，但是优质的中学跟西城相比要少一些。
买学区要看初中，能100%直升好初中的小学一共有5所，方家胡同小学被问得比较多，也卖得比较好，景东学区也可以考虑，景山，属于传统牛小+直升校，但是划片范围极小，招生对象基本都不是普通家庭的孩子。你找选房师说一下需求和对孩子的期望值，详细帮你看看有哪些合适的房源，做个对比。
问题2：怡海花园恒丰园全南两居室和鸿业兴园一区南北通透三居室，一样的大小平数买哪个更好呢？
饭总：这两个小区品质上差不了太多，你说的应该是128平左右那个户型，建议选鸿业兴园的三居，一家人住，未来卖都合适，128平做两居室有些鸡肋了，当然还是要看你的个人需求，有些人就喜欢卧室大，这种个性化需求也是有的。
问题3：饭总您好，我目前预算大概600万，考虑三居。最近关注西红门和回龙观两个区域的新房。我在西直门这边上班，两边的房子都觉得不错。因为之前在西二旗那边上班，对西二旗、回龙观一带比较了解。
听说西红门那边有19号线规划，还有不错的学校，就比较纠结了，这两个地方哪个更好些。
饭总：这两个地方都不错，回龙观附近产业更强，西红门综合性更好。
回龙观主要虹吸的是海淀这边的人群，因为靠着后厂村，所以成交是北京非常活跃的一个区域；西红门的优势在于新房组团这边是全新规划的，有19号线和引进来的名校，城市界面很好，加上西红门本身是南城的超级商圈，未来潜力不错。
问题4：饭总，您好，18年入手的塔院小区一居室，当时是350万买的，现在卖的话可能卖330-340左右，目前打算离开北京了，现在两个想法，一个是现在把这套房子卖了，一个是继续持有收租，现在市场情况我不是特别了解，帮忙判断下现在卖合适吗？
饭总：不是着急用钱的话可以等等，观察到年底看看，目前市场成交不错，但是整体的价格还是没有上来，部分房子开始上调价格了。
你这个可以再观察几个月决定是不是要卖，现在继续跌的可能性很小了，回调的概率要大一些。
问题5：饭总，看了一套法拍房，价格挺合适的，请问这种房子能买吗？会不会有什么风险。
饭总：法拍房建议最好不要碰。可能会存在很大的风险问题，常见的一些问题我说一下你参考。
1、税费问题。如果有偷税漏税的情况，可能需要支付高额的税费和滞纳金，补齐后才可以过户。
2、租约问题。物权法规定租约大于售约，买卖不破租赁，如果业主使坏，交易前恶意跟其他人签署几十年的租约，在租约到期之前，买了房子也住不进去。即使没有恶意租约的问题，也要确认是否设立居住权，如果有，一定要解除。
3、腾房问题。房子里如果有70岁以上的老人、孕妇或5岁以下的孩子，且这套房是他们的唯一住处，法院也无法继续执行腾房。
4、债务问题。房子是否有其他债主，比如小贷公司霸占房屋，或买家入住后被威胁恐吓。
法拍房虽然起拍价格低，但往往成交价比市场价便宜不了多少，加上上述提到的各种风险，建议不要碰，除非你有承担这些风险的能力。
买房问题，新房折扣优惠，二手房省中介费，请加饭总微信vfang8，非买房人士、白嫖勿扰
插播一个题外话，买房信息不对称、对市场不了解，请加饭总微信vfang8！加微信有什么利好？
1、获取项目最新动态、小道消息！
2、争取优惠&折扣，帮购房者们共省下100000000+元！
3、选房师1对1指导，帮你选房，规避风险！
4、和其他购房者互相沟通！
关注北京热门项目的粉丝，扫码或加微信vfang8，说清楚自己的买房需求，即可与选房师1对1直接交流！
