10月30号，北京二手房住宅网签1077套，单日破千套。
截止30号，10月二手房已经网签了15967套。
创下近19个月的新高。
31号的网签数据明天早上出来，肯定也在1000套以上。意味着这个月能超过1.7万套。
别忘了，这个月是有7天国庆假期的，假期没什么网签量，如果没有假期肯定是超过2万套了。
网签是有滞后的，这个月的二手房实时成交量已经超过2.5万套。这个网签量和实时成交量都是市场大涨的时候才会出现的。
北京楼市成交量确实爆起来了。
但是能持续多久，还要看11月份的实时成交和网签，继续观察。
问题1：饭总好，本人西二旗上班，预算400，可以再稍微加一点，想在附近买个两居室，最好三居，希望小区楼龄新一些，要装修好的，不想自己再折腾，主要是为了孩子上学，有没有什么好的推荐？
饭总：清源里中区、铭科苑、安宁里这几个可以看看。
你这个预算千万不能既要又要，400万为了孩子上学兼顾自住，踏踏实实买个两居，次新不太可能，这边价位符合的都是一些老破小。
另外就是看孩子入学时间和你对孩子的期望值，如果不着急建议看看昌平的次新或者地铁沿线新房。
问题2：饭总您好！我们唯一住房是清河70平两居没电梯，因居住需求需要换三居，想换成电梯三居，现在房子大概能卖400左右，手上有300，想买900-1000左右的房子，孩子去年已经入学永泰小学，考虑到孩子上学，一直在周边看的三居，但发现这个价位的电梯三居可选择的不多，您觉得从满足居住需求同时考虑到家庭资产保值增值的角度，我们这种情况现在置换时机合适吗？对于具体选盘和选房有什么建议？谢谢！
饭总：首先从自身出发，手里的自住属性不是很强，且不完全满足居住要求的房子建议尽快置换，长期来看，北京的房价还是会保持涨幅的，但分化会越来越严重，自住属性强的房子才能更好的保值，增值；
其次现在政策很宽松了，可选范围增多了，在月供不过多影响生活品质的情况下，可以适当增加一些总预算，而且首付可能也到不了700万。
最后，现在二手房市场基本是以量换价，属于波动时期，这个时期置换也是节省换房成本的，一旦量起来了，价格上涨的时候，我们以小换大容易踏空，差距越来越大。
咱们把房子挂出来，关注近期看房和成交的情况，心理设置好成交底价，不要全听中介的话，多挂几家中介，尽量多获取市场动态。
同时尽快确定预算和买房要求（比如朝向、楼龄、楼层、小区品质，距离学校多远等），并做排序，哪些是可以适当妥协的，哪些是必须有的。锁定小区，在备选中选择关注的户型和具体在售房源。
清河附近第一梯队的小区价格略高，比如橡树湾之类的，咱们可以关注一下第二梯队的（单价差不多9-10万左右的），哪怕稍微加一些预算。
问题3：饭总好，两个人一人在市中心工作，一人在五环西北角工作，故选择北边的八号线或者西边的六号线。1000万预算买大两居或者小三居，挑出来八号线西小口站附近的莱圳家园，和六号线田村站附近的乐府江南。小区环境和品质是乐府更好，但莱圳感觉周边产业更好未来前景可能更好。综合考虑居住质量和升值空间，该怎么选？
饭总：这两个小区都还不错，产业上，莱圳家园位于清河板块，可以说比乐府江南好一些；从户型上看，莱圳家园的户型也好一些，南北通透可选，乐府江南户型上相对差一点；乐府江南的小区环境确实比莱圳家园更好。，可以优先考虑莱圳。
问题4：饭总，相同预算和位置，选择好小区的小户型还是普通小区大户型？
饭总：这个问题主要看你们的买房目的，小区品质和自住品质，哪个排序更靠前。如果是图升值，就要看两个小区过去这些年的房价趋势，如果是自住为主，就要看你的个人偏好了，想要小区环境品质还是家庭空间。
问题5：饭总，首套刚需上车，预算控制在500-600，上班在中关村和三元桥，求区位推荐
饭总：首套以自住为主的话，建议优先考虑可以兼顾两个通勤的地点的和平里、惠新西街附近，尽量选择1990年后的，南北或南向的两居，保值属性强且好出手，其次建议可以看看朝阳四五环偏北边的一些房子。
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