12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开
全国住房城乡建设工作会议为2025年的房地产工作指明了方向。
12月24日至25日，全国住房城乡建设工作会议在北京召开。会议强调，2025年是“十四五”规划收官之年，也是为“十五五”规划开好局打下基础的关键之年，做好住房城乡建设工作意义重大。明年全国住房城乡建设工作的总体思路是：以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的二十大和二十届二中、三中全会精神，认真落实中央经济工作会议精神，坚持稳中求进工作总基调，完整准确全面贯彻新发展理念，进一步全面深化改革，以钉钉子精神狠抓落实，更加充分释放住房城乡建设稳增长巨大潜力，更加有力保障和改善民生，更加系统防范化解风险隐患，统筹推进好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设，稳住楼市，加快构建房地产发展新模式，大力推进城市更新，促进建筑业转型升级，坚决完成“十四五”规划目标任务，奋力推进住房城乡建设事业高质量发展。
会议指出，2025年，要重点抓好以下工作：
持续用力推动房地产市场止跌回稳。
一是着力释放需求。把“四个取消、四个降低、两个增加”各项存量政策和增量政策坚决落实到位，大力支持刚性和改善性住房需求。有效发挥住房公积金支持作用。加力实施城中村和危旧房改造，推进货币化安置，在新增100万套的基础上继续扩大城中村改造规模，消除安全隐患，改善居住条件。对群众改造意愿强烈、条件比较成熟的项目重点支持。
二是着力改善供给。商品房建设要严控增量、优化存量、提高质量。以需定购、以需定建，增加保障性住房供给，配售型保障房要加大力度，再帮助一大批新市民、青年人、农民工等实现安居。
推动构建房地产发展新模式。
一是着力优化和完善住房供应体系，加快发展保障性住房，满足城镇住房困难工薪群体刚性住房需求，支持城市政府因城施策，增加改善性住房特别是好房子供给。
二是推动建立要素联动新机制，以编制实施住房发展规划和年度计划为抓手，以人定房、以房定地、以房定钱，促进房地产供需平衡、市场稳定。
三是大力推进商品住房销售制度改革，有力有序推行现房销售，优化预售资金监管。
四是加快建立房屋全生命周期安全管理制度，为房屋安全提供有力保障。
五是完善房地产全过程监管，整治房地产市场秩序，切实维护群众合法权益。
建设安全、舒适、绿色、智慧的好房子。
一是提高住宅建设标准，发布新修订的《住宅项目规范》等住宅标准。
二是构建支持住房品质提升的制度体系，大力发展顺应人民群众新期待的好房子。
三是支持房企特别是大型房企打造一批好房子样板，把保障房率先建成好房子。
四是推进老旧住宅更新改造，推广装配式装修，把老房子、旧房子变成好房子。
五是大力实施物业服务质量提升行动。
2024年，房地产市场已出现积极变化，出现了止跌回稳势头，10月、11月新建商品房交易网签面积连续2个月同比、环比双增长；“保交房”攻坚战已交付住房338万套，完成既定目标；“白名单”项目扩围增效；城中村改造扩围至300多个城市，实施城中村改造项目1790个，建设筹集安置住房161.7万套，改造城市危旧房7.4万套（间）；建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房共计172万套（间）。
2024或许是中国房地产行业有记录以来，宽松型政策出台最多的一年。据中指院数据显示，截至12月23日，2024年全国各地出台政策超760条，政策出台数量已超2023年全年。
“‘5.17’、‘9.26’两轮重大举措落地前后，政策出台频次明显加快，落实政策包括优化/取消限购、降低首付比例、降低房贷利率、取消普宅标准、放松限售、优化限价、发放购房补贴等多个方面。”据中指研究院政策研究总监陈文静介绍，整体来看，当前需求端政策环境已达历史最宽松水平。
宽松环境下，房地产市场的信心正在逐步重塑。中国房地产业协会副会长兼秘书长张其光在接受央视新闻采访时就表示，“持续用力推动”的表述，意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”，以此来形成政策叠加效应。同时，“用力”意味着未来不仅有新政策，而且政策力度会加大。目前来看，楼市调控政策未来发力在于货币政策和财政政策，未来购房者购房会有更大实惠，目的是降低购房者的成本和压力，扩大刚需和改善群体的购房潜力。
针对需求侧，住房以旧换新政策
今年4月27日，南京安居集团率先宣布启动存量房“以旧换新”试点，中指研究院数据显示，截至目前，全国已有超百城推出住房“以旧换新”政策。
某央企北方区域负责人告诉蓝鲸新闻，“以旧换新政策主要是为应对新房的市场疲软，二手房挂牌量持续攀升，是希望借新政策，释放合理的改善置换需求，同时也降低买房人在交易过程中的风险”，该政策在一些城市确实取得了一定效果，提升了楼市的活跃度。
购房即可申请落户
7月，国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，规划中提出，放开放宽除个别超大城市外的落户限制，推行以经常居住地登记户口制度。随后，杭州、南京、成都等多地跟进；一线城市中，广州拟针对在白云区、黄埔区、花都区、番禺区、南沙区、从化区和增城区7个行政区内，拥有合法产权住宅房屋且在本市连续缴纳社会保险满1年的人员”，可申请入户，业界人士预估该政策预计在明年出台。
中指研究院统计，今年以来超20城出台购房落户或即可申请落户政策。陈文静预计后续购房落户政策等或在更多城市中推广。
解除限购政策
今年更多城市解开限购政策。9月26日召开的中央政治局会议明确，要促进房地产市场止跌回稳。9月29日，住房城乡建设部召开会议研究部署贯彻落实中央精神，明确提出，支持城市特别是一线城市用好房地产市场调控自主权，因城施策调整住房限购政策，全力促进房地产市场止跌回稳。
当晚，广州宣布全面取消限购，上海、深圳除核心区域外解开限购；9月30日，北京提出缩短非京籍家庭购房所需缴纳社保或个税年限。
据中指院数据显示，截至目前，全国约25城优化、放松限购政策，除了北、上、深和海南部分城市外，其他城市均全面取消了限购政策。
降低存量房贷利率
自年初开始，降低存量房贷利率的声音就在社交媒体上逐渐发酵。年中，随着“517”新政落地，北上深等核心城市新增房贷利率与存量房贷利率差超过180个基点，下调存量房贷利率呼声再起。9月29日，中国人民银行会同金融监管总局发布金融支持房地产政策，正式启动存量房贷利率下调，及优化个人住房贷款最低首付比例等。
通知指出，对于目前存量房贷利率大于LPR-30基点的，允许下调至LPR-30基点。对于贷款购买住房的居民家庭，商业性个人住房贷款不再区分首套、二套住房，最低首付款比例统一为不低于15%等。
据央行公布最新数据，11月全国新发放个人住房贷款平均利率约为3.08%，达到历史最低水平。
陈文静预计，2025年房贷利率仍有进一步下行的空间，全国平均房贷利率有望来到3%以下。
降低购房契税
11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布宣布自2024年12月1日起执行降税政策，将此前享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策，即面积140平方米以上的，首套住房减按1.5%的税率征收契税、二套住房减按2%的税率征收契税。
保障房退出政策待完善
今年，个别城市共有产权房、安居房等保障性住房即将到达可售期，针对保障性住房退出机制再次引发探讨。
以深圳为例，当地首批安居房在2012年入市，截至目前，首批购房者10年的限售期基本到来。12月23日，深圳出台安居房新政，对于安居房产权管理问题进行完善，购买满10年并补缴相应价款后，可取得该套住房的完全产权，将该套住房变更为普通商品住房，可入市进行交易。
在北京，共有产权房于2017年入市，政策规定需房产证满5年可退出，目前限售期将至。陈文静预计，未来将进一步明确退出规则的政策也将加快落地，更好的保障购房人权益，满足其换房需求。
针对供给侧，存量房收储
自5月17日中央提出收购存量商品房用作保障房以来， 据中指研究院不完全监测，截至12月23日，超60城（区）发布收储存量商品房的公告。其中，广西贺州完成1301套配租型保障性住房的收购签约授信工作，百色市完成28套配售型保障性住房的收购工作；四川乐山获得农发行8亿元住房租赁团体购房贷款授信额度，首笔2亿元已到位，可支持收购2994套存量房作为保障性租赁住房；湖南长沙完成436套存量商品房的收购；广州、佛山部分城中村改造项目使用专项借款收购存量商品房作为安置房。
陈文静预计，未来收储未售商品房与城中村改造结合或是重要方向。
土拍回归价高者得
6月7日，上海在2024年第三批次的土地出让公告中，取消了商品住房用地溢价率10%的上限要求。随后，多个核心城市出现不限价地块，恢复价高者得。近期，楼市回暖趋势，正传导至土地市场。
值得注意的是，最近3个多月以来，民营企业也出现在土拍市场中。成都、杭州、福州、西安、宁波、南宁等城市，均有民营房企拍得土地。
计量新规落地
目前，全国已有多地在新供应地块中持续优化容积率和计容规则，并支持高品质住房建设，引导企业提高在绿色建筑、建筑节能、可再生能源等方面的技术应用，提升住宅品质，同时支持发展低层高品质住宅、立体生态建筑（第四代建筑）等多样化住宅形式。
克而瑞显示，截至目前，百强房企在全国已经开发100余个第四代住宅项目，在住房“实得率”上，房企“卷”起来了，这100多个第四代住宅的得房率多数都超过100%，最高得房率超过140%。（据蓝鲸财经）
