土地增值税新优惠如何平稳“落袋”？
专家提醒房地产企业，从预缴开始区分开发项目精准核算
作者：本报记者 阚歆旸
■将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。调整后，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。
■取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据土地增值税暂行条例第八条第一项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。
前段时间，房地产开发企业迎来税收政策利好。《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号，以下简称10号公告）明确，将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。《财政部 税务总局 住房城乡建设部关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》（财政部 税务总局 住房城乡建设部公告2024年第16号，以下简称16号公告）明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。“这两项政策调整有利于缓解房地产开发企业的资金压力，支持推动房地产行业发展。”金科地产集团股份有限公司财务中心副总经理丁国全说。
◀ 预征率下降0.5个百分点▶
丁国全告诉记者，房地产开发企业开发土地资源、建造房屋，土地实现增值，需要缴纳土地增值税。为保障土地增值税收入及时、均衡入库，根据现行规定，税务部门对纳税人在项目竣工结算前转让房地产取得的收入，按一定比例预征土地增值税；待项目竣工、达到清算条件后，再进行土地增值税清算，多退少补。
当前，随着房地产市场形势变化，不同房地产项目的增值水平发生结构性分化，有的房地产项目增值率下降幅度较大，有必要对预征率下限作出调整，以便给各地科学调整预征率预留空间，促进房地产市场平稳健康发展。基于此，10号公告将土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，即自2024年12月1日起，除保障性住房外，东部地区省份预征率下限为1.5%，中部和东北地区省份预征率下限为1%，西部地区省份预征率下限为0.5%。
根据国务院有关文件的规定，东部地区包括北京市、天津市、河北省、山东省、江苏省、上海市、浙江省、福建省、广东省、海南省，上述省份土地增值税预征率下限为1.5%。中部地区包括山西省、河南省、湖北省、湖南省、安徽省、江西省；东北地区包括辽宁省、吉林省、黑龙江省，上述省份土地增值税预征率下限为1%。西部地区包括重庆市、四川省、云南省、贵州省、广西壮族自治区、西藏自治区、陕西省、甘肃省、宁夏回族自治区、青海省、新疆维吾尔自治区、内蒙古自治区，上述省份土地增值税预征率下限为0.5%。
举例来说，甲房地产开发企业在东部地区新建一栋普通住宅，2024年12月取得预售许可，当月签订部分商品房预售合同，收到预收款合计2000万元。根据10号公告，东部地区土地增值税的预缴率下限由2%调整为1.5%。假设该项目所在地土地增值税预缴率为1.5%，且甲房地产开发企业采用增值税一般计税方法。那么，甲房地产开发企业预缴土地增值税的计税依据为2000－2000÷（1+9%）×3%=1944.95（万元），预缴率下调后可以少预缴土地增值税1944.95×（2%－1.5%）=9.72（万元）。
◀ 增值额未超过20%免征土增税▶
土地增值税暂行条例第八条明确，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。16号公告第二条第（一）项明确，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，根据土地增值税暂行条例第八条第（一）项，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，继续免征土地增值税。“取消普通住宅和非普通住宅的标准，将扩大减免税的范围，降低房地产开发企业的土地增值税税负。”国家税务总局河北省税务局政策法规处二级主任科员田爽说。
当前，据不完全统计，北京、上海、广州、深圳、重庆、贵阳等地均发布公告，取消普通住宅标准和非普通住宅标准。
例如，北京市乙房地产开发企业建造住宅，单户建筑面积为150平方米，增值额为1亿元，增值率（即增值额除以扣除项目合计金额）为10%。在北京市取消普通住房和非普通住房标准之前，根据《北京市关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，单套面积超过144平方米的住房为非普通住房。根据土地增值税暂行条例规定，乙房地产开发企业需要缴纳土地增值税10000×30%＝3000（万元）。
2024年11月18日，北京市住房城乡建设委、北京市财政局、国家税务总局北京市税务局联合印发的《关于取消普通住房标准有关事项的通知》明确，北京市取消普通住房和非普通住房标准，且乙房地产开发企业的增值率为10%，增值额未超过扣除项目金额20%。根据16号公告规定，乙房地产开发企业可享受免征土地增值税优惠，即无须缴纳3000万元的土地增值税。
◀ 预缴阶段明确划分开发项目 ▶
“在预缴阶段，房地产开发企业需要及时办理土地增值税项目登记，明确划分开发项目，按时预缴土地增值税。”河北省税务局税收经济分析处一级主任科员杨冲提醒。
根据《国家税务总局关于修订土地增值税纳税申报表的通知》（税总函〔2016〕309号）第一条规定，从事房地产开发的纳税人，应在取得土地使用权并获得房地产开发项目开工许可后，根据税务机关确定的时间，向主管税务机关报送《土地增值税项目登记表》，并在每次转让（预售）房地产时，依次填报表中规定栏目的内容。杨冲表示，办理土地增值税项目登记时，房地产开发企业提交的项目名称、开发土地面积、开发建筑面积以及预算成本等相关数据，将作为税务管理的重要参考依据，要确保准确无误，从而有效降低项目清算环节的税务风险，同时对报送材料的真实性和合法性承担责任。
实务中，一家房地产开发企业可能有多个房地产开发项目。在工作实践中，滦州市税务局税政二股股长张士伟发现，部分房地产开发企业财税管理制度不健全，未区分开发项目及房屋类型，导致错误预缴土地增值税税款。张士伟表示，土地增值税按照项目进行管理，在日常管理中，至少每个项目都要作为成本对象，单独核算销售收入和开发成本；某个项目中如果有不同类型的房地产，建议按照不同房地产类型确定成本对象，分别核算销售收入和开发成本，这样既能有效降低预缴错误风险，又能降低土地增值税清算环节共同成本在不同类型房地产之间分配的不确定性。
与此同时，根据国家税务总局发布的10号公告解读，各地税务机关会在科学测算的基础上，确定各类型房地产的具体预征率，因此，不同类型房地产的预征率会有差别，在预缴土地增值税时，房地产开发企业一定要准确区分项目及所属类型。
张士伟举例说，假设丙房地产开发企业在江苏省同时开发3个项目，其中，A项目是新建普通住房项目（预计增值率小于100%），B项目是新建商铺项目（预计增值率大于200%），C项目是普通住房和商铺的混合项目（预计增值率大于100%且小于200%），上述项目均已取得预售许可。在预缴土地增值税时，丙房地产开发企业要明确区分A、B、C三个项目。根据《国家税务总局江苏省税务局关于调整土地增值税预征率的公告》的规定，需按照各房地产项目的预计增值率来确定土地增值税预征率，即：A项目预征率应为1.5%，B项目预征率应为8%，C项目预征率应为5%。如果核算不清楚，丙房地产开发企业可能面临错误预缴税款的风险。
张士伟提醒，根据《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第十四条规定，纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入可以预征土地增值税，具体办法由各省、自治区、直辖市税务局根据当地情况制定。目前，各地普遍规定从事房地产开发的纳税人，应于每个月份或季度终了后15日内进行土地增值税预缴申报。《财政部 国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号）第三条第二款进一步明确，对未按预征规定期限预缴税款的，从限定的缴纳税款期限届满的次日起，加收滞纳金。
简短公告释放企稳信心
作者：丁国全
前段时间，国家税务总局发布的《国家税务总局关于降低土地增值税预征率下限的公告》（国家税务总局公告2024年第10号）明确，自2024年12月1日起，土地增值税预征率下限降低0.5个百分点。至此，已施行近15年的原土地增值税预征率下限相关规定同时废止。简短的公告，充分体现了党中央、国务院对房地产市场健康稳定发展的重视，同时释放出房地产市场企稳回升的信心。
为实现土地增值税调节功能、保障税收收入均衡入库，房地产开发项目在竣工结算前，按销售收入的一定比例预缴土地增值税，待项目达到清算条件后，再进行土地增值税清算，多退少补。土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点后，减轻房地产公司资金压力，有利于缓解当前房地产行业流动性问题，从而增加项目投资、提升市场活跃度，加速房地产市场复苏。
土地增值税预征率下限降低0.5个百分点，看似调整幅度不大，但对房地产公司财务状况及流动性，将产生实质性的正面影响——这意味着，房地产公司在项目开发初期能够保留更多的现金流，有利于后续建设和运营。同时，土地增值税预征率下限降低，能够间接降低购房成本，促进刚需及改善性需求入市，有助于促进二手房交易，激发市场活力，促进房地产市场企稳回升。
尤其值得注意的是，本次预征率下限调整政策充分考虑了不同地区房地产市场、销售价格及税收负担等综合情况，区分不同地区设置了不同的预征率下限。各地可结合当地房地产市场实际情况，灵活调整具体的预征率执行标准。
（作者系金科地产集团股份有限公司财务中心副总经理）
越规范，越安心
作者：本报记者 阚歆旸
■记者手记
“规范”，回顾整个采访过程，这是受访业内人士提及频率最高的词汇。房地产开发企业的土地增值税清算工作，通常在项目接近尾声时开展。一个项目短则2年—3年，长则5年以上。如果从项目开发就重视规范，那么，房地产开发企业的土地增值税清算环节就会“清清爽爽”；否则，无论税收优惠力度多大，也可能无法合规“落袋”。正如一家房地产企业税务总监所言，土地增值税清算，越规范，越安心。
这种规范，直接体现在财税处理上。房地产开发企业要严格执行会计准则、会计制度以及税法相关规定，尤其是要合理设置成本对象。在实务中，一些房地产开发企业未按照会计准则或者《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》设置成本对象，而是将一个项目直接作为一个成本对象进行核算。这样粗线条的设置，可能会减少企业当期的会计核算工作量，可以暂时满足各方对财务信息的需求，但是下一步企业的土地增值税清算工作将面临较大不确定性。
采访中，一个典型案例给记者留下深刻印象。某房地产开发企业开发的项目，会计核算中将其作为一个成本对象进行核算。该项目下既有普通住宅，又有非普通住宅，其中普通住宅是精装修交付标准，非普通住宅是毛坯交付标准。直到土地增值税清算审核时，企业财务人员才发现，精装修成本属于普通住宅的专属成本，随即抓紧向税务机关提供了精装修合同、发票、付款记录以及普通住宅销售合同等，最终将上述事实与主管税务机关解释清楚。该房地产开发企业如果从一开始就合理划分成本核算对象，上面的情况不会发生。
这种规范，更要体现在业务本身上。目前，部分企业财务人员的注意力仍然只停留在资金方面，很少深入到房屋造价、合同签订、产品销售等业务层面，导致财务与业务相分离。面对税务机关的询问，企业财务人员很可能“一问三不知”。对此，企业财务人员应该全面熟悉开发项目整体规划，做到心中有数；将产品销售台账作为重要的资料予以保存，以便准确掌握项目销售进度，进而确定土地增值税清算时间点；深入了解房屋造价，能够有效减少成本核算错误；对建筑安装合同中的涉税条款进行审核，确保条款合规、准确。
来源：《中国税务报》2024年12月13日，版次：06
