物业公司应及时防范已出现和潜在的税务风险

财富   2024-11-16 07:58   甘肃  

物业公司应及时防范已出现和潜在的税务风险:

莫将小问题拖成大毛病

作者:霍志远 高立润 刘旭 王富贵

 

笔者梳理涉税案例发现,部分物业企业存在预收物业费收入确认时间不准确、不同服务项目适用税率不准确、隐匿部分收入未申报纳税等问题,建议企业及时防范已经出现和潜在的税务风险,莫将小问题拖成大毛病

根据中研普华产业院研究报告《2024—2029年居住物业行业并购重组机会及投融资战略研究咨询报告》数据,2023年我国物业服务市场规模为6430.6亿元,同比增长4.54%。随着新型城镇化建设的持续推进和居民对高质量生活的追求,物业服务行业的市场需求不断增长。近期,笔者在梳理物业企业涉税案例时发现,尽管部分物业企业涉税问题金额并不大,但具有一定的共性。笔者提醒物业企业,及时防范已经出现和潜在的税务风险,莫将小问题拖成大毛病

 

风险点1

预收物业费,按收款时间确认收入

典型案例

202312月,A物业公司收取张某缴纳的2024年当年所属的物业费2600元。在会计处理上,将张某缴纳的物业费计入202312月的主营业务收入。20242月,A物业公司收取李某缴纳的2023年当年所属的物业费2800元,在会计处理上,将李某缴纳的物业费计入20242月的主营业务收入。

政策分析

企业所得税方面,根据企业所得税法实施条例第九条规定,企业应纳税所得额的计算,以权责发生制为原则,属于当期的收入和费用,不论款项是否收付,均作为当期的收入和费用。因此,A物业公司应按照权责发生制确认收入,将张某缴纳的物业费2600元计入2024年营业收入,并计入2024年会计利润总额和应纳税所得额;将李某缴纳的物业费2800元计入2023年营业收入,并计入2023年的会计利润总额和应纳税所得额。

增值税方面,根据《营业税改征增值税试点实施办法》(财税〔201636号附件1)第四十五条规定,增值税纳税义务发生时间为:纳税人发生应税行为,并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天;先开具发票的,为开具发票的当天。收讫销售款项,是指纳税人销售服务、无形资产、不动产过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天,是指书面合同确定的付款日期;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的,为服务、无形资产转让完成的当天或者不动产权属变更的当天。

本案例中,A物业公司如果与李某、张某签署了物业合同或者协议,则应于物业合同约定的付款时间确认增值税纳税义务。假设合同约定每年物业费付款时间为1月,那么A物业公司收取张某缴纳的物业费2600元,应于20241月确认增值税纳税义务;即便未收到李某应当缴纳的物业费2800元,也应于20231月确认增值税纳税义务。

笔者提醒,假设A物业公司和李某、张某未签订合同,则A物业公司采取预收款方式预收取的物业费,属于在发生应税行为之前收到的款项,不属于收讫销售款项,不能按照预收款的时间确认纳税义务发生,而是应按照发生应税行为的时间,分期确认销售收入;先开具发票的,于开具发票的当天确认销售收入。

 

风险点2

不同服务项目,适用同一税目

典型案例

B公司是一家物业管理公司,且为增值税一般纳税人。B公司将取得的物业费、装修服务费、园林绿化等收入项目,均归集为物业管理收入,按照现代服务商务辅助服务企业管理服务物业管理税目,适用6%的税率缴纳增值税。除上述业务外,B公司将产权属于全体业主共有的一处公共配套设施对外出租给M公司,并将该笔租金收入归集为物业管理收入,适用6%的税率缴纳增值税。

政策分析

根据财税〔201636号附件1第三十九条规定,纳税人兼营销售货物、劳务、服务、无形资产或者不动产,适用不同税率或者征收率的,应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额;未分别核算的,从高适用税率。根据《销售服务、无形资产、不动产注释》,物业服务属于现代服务适用6%的税率;装修服务、园林绿化服务均属于建筑服务,适用9%的税率。

本案例中,B公司将提供的各种服务,统一按照物业管理服务税目缴纳增值税的行为是错误的。根据增值税相关政策规定,B公司应当根据不同服务类型,适用相应的税目缴纳税款。

 

风险点3

隐匿部分收入,未申报纳税

典型案例

C物业公司为增值税小规模纳税人。2020—2022年,C物业公司通过个人微信、支付宝及个人银行收款码,收取物业费、各类管理费、停车费等收入共计500余万元。C物业公司未向税务机关申报上述收入并缴纳税款。

政策分析

根据税收征收管理法第六十三条规定,纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证,或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入,或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报,不缴或者少缴应纳税款的,是偷税。对纳税人偷税的,由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金,并处不缴或者少缴的税款50%以上5倍以下的罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

根据增值税相关规定,增值税纳税人年应税销售额超过500万元的,应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。所称年应税销售额,是指纳税人在连续不超过12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额,包括纳税申报销售额、稽查查补销售额、纳税评估调整销售额。

也就是说,C物业公司隐匿应税收入、进行虚假纳税申报造成少缴税款的行为属于偷税情形,应补缴税款、滞纳金及罚款。另外,补充申报上述收入后,C物业公司如果有连续12个月或四个季度的经营期内累计应征增值税销售额超过500万元的情况,应当向主管税务机关办理一般纳税人登记。

值得注意的是,物业公司面向的业务对象主要为自然人,极易出现隐匿收入、虚假纳税申报的行为。笔者提醒,物业公司要注重涉税合规管理,如实记载收入,将开票项目和未开票项目进行分别核算,准确申报全部涉税收入,降低税务行政处罚风险。同时,在达到一般纳税人条件时,及时登记为一般纳税人。

(作者系中国税务报社霍志远税收宣传工作室成员)

来源:《中国税务报》20241115日,版次:07       

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