开发商为购房人提供担保的效力是否以开发商提供公司内部决议为前提丨专研

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如今的房地产市场中，‌商品房预售已成为主要的房屋销售形式。而且大部分购房人为减轻购房压力、提高生活质量，通常会选择按揭贷款的方式购房。这样的行业现状就衍生出房地产开发商为购房人向商业银行办理按揭贷款提供阶段性担保的行业惯例。然而房地产开发商提供阶段性担保的效力，是否以开发商向商业银行提供公司内部决议为前提呢？

（一）公司对外担保的内部决策要求

1、法条内容

《中华人民共和国公司法》（以下简称《公司法》）第十五条第一款 公司向其他企业投资或者为他人提供担保，按照公司章程的规定，由董事会或者股东会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。

《全国法院民商事审判工作会议纪要》（以下简称《九民纪要》）第17条 【违反《公司法》第16条构成越权代表】为防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益，《公司法》第16条对法定代表人的代表权进行了限制。根据该条规定，担保行为不是法定代表人所能单独决定的事项，而必须以公司股东（大）会、董事会等公司机关的决议作为授权的基础和来源。法定代表人未经授权擅自为他人提供担保的，构成越权代表，人民法院应当根据《合同法》第50条关于法定代表人越权代表的规定，区分订立合同时债权人是否善意分别认定合同效力：债权人善意的，合同有效；反之，合同无效。

2、法条解读

《公司法》要求公司在对外担保时，应当出具内部决策文件。《九民纪要》对该规定做了进一步解释。因以公司财产外提外供担保的行为，其往往是公司负担的单方义务，涉及公司及股东的重大利益，故必须经过公司有权机关合法决议形成公司的真实意思。该规定旨在防止法定代表人随意代表公司为他人提供担保给公司造成损失，损害中小股东利益。故以此限制公司对外担保的条件，通过要求公司出具内部决策文件，保证公司对外提供担保确经过内部决策程序，系其真实意思表示，降低担保行为损害公司或中小股东利益的可能性。

（二）无须公司内部机关决议的例外情况

 1、法条内容

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>有关担保制度的解释》（以下简称《担保制度司法解释》）第八条 有下列情形之一，公司以其未依照公司法关于公司对外担保的规定作出决议为由主张不承担担保责任的，人民法院不予支持：（一）金融机构开立保函或者担保公司提供担保；（二）公司为其全资子公司开展经营活动提供担保；（三）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上对担保事项有表决权的股东签字同意。上市公司对外提供担保，不适用前款第二项、第三项的规定。

《九民纪要》第19条 【无须机关决议的例外情况】存在下列情形的，即便债权人知道或者应当知道没有公司机关决议，也应当认定担保合同符合公司的真实意思表示，合同有效：（1）公司是以为他人提供担保为主营业务的担保公司，或者是开展保函业务的银行或者非银行金融机构；（2）公司为其直接或者间接控制的公司开展经营活动向债权人提供担保；（3）公司与主债务人之间存在相互担保等商业合作关系；（4）担保合同系由单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东签字同意。

2、法条解读

上述对外提供担保但无须公司内部机关决议的几种情形，主要基于以下几点原因：（1）对金融机构或担保公司而言，提供担保本身系其主营业务。从程序上来说，公司每提供一笔担保业务都需要召开内部决策会议不现实，亦不具有可操作性；从实质上来说，虽担保业务本身存在一定的固有风险，但公司通过提供担保盈利，不易发生因提供担保而损害公司利益的情况。（2）公司为全资子公司或控制企业开展经营活动提供担保，本质上也是为了公司的自身利益，通过提供担保使公司更好经营，更多获利。此时提供担保是有利于公司利益的，对全体股东而言也都是有利的，不需要进行过度限制。（3）单独或者共同持有公司三分之二以上有表决权的股东在决策层面已经足以代表公司，本质上与经股东会同意如出一辙，也就丧失了将决策行为限于召开机关会议形式的必要。

（一）观点理解

房地产开发商为购房人在商业银行办理按揭贷款提供阶段性担保的行为，系其为出售房屋所开展的一种业务模式，属于常见、高发的业务。公司决议机关应当对提供阶段性担保的事实知情且同意，提供阶段性担保的行为系公司的真实意思表示。

此外，在商业银行与购房人签订的借款合同中，通常约定贷款的收款账户为房地产开发商的账户。房地产开发商实际从借款中受益，房地产开发商提供阶段性担保非但不损害公司及股东的利益，反而有助于扩大公司销售规模，加速公司资金回笼，降低公司资金风险。

基于以上两点对行业现状的分析，从立法和法理的角度来看：

1、立法角度

立法对公司对外提供担保进行严格限制，旨在防止公司及中小股东利益受损。然而房地产开发商为购买其开发房产的购房人办理按揭贷款提供阶段性担保，属于为自身开展经营活动而对外提供的担保。房地产开发商本身系借款的受益者，不存在损害公司及其股东利益的可能性。因此，开发商提供阶段性担保也就无需适用对外担保相关的限制性规定，阶段性担保的效力也就不应以开发商出具内部决策决议为前提。

2、法理角度

（1）内部决议并非真实意思表示的唯一证据

股东会或董事会决议等公司内部决策文件可以客观、书面地反映出公司就某决策事项所表达的明确意见，系公司真实意思的直接证据。但并非唯一证据。如果有其他事实表明公司对外担保是为了公司利益，即可以认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。故房地产开发商为购房人向商业银行办理按揭贷款提供阶段性担保这种经常性行为，系公司正常经营发展需要，即可以认定提供阶段性担保系公司真实意思表示，担保的效力不因未出具内部决策文件存在瑕疵。

（2）对司法解释进行当然解释亦可得出结论

房地产开发商提供阶段性担保与常见的其他对外担保不同，并非单方负担义务的行为，相反是为公司利益提供担保。根据《担保制度司法解释》第八条第（二）种情形，公司为其全资子公司开展经营活动对外提供担保无需审查机关决议。通过进一步对该规定做当然解释，举重以明轻，房地产开发商为其自身开展经营活动对外提供担保也应当无需审查机关决议。

（二）实务结论

综上所述，司法实践通常认为房地产开发商对购房人向商业银行申请按揭贷款提供阶段性担保，无需以房地产开发商向银行提供有权机关同意阶段性担保的有效决议文件为前提。房地产开发商未向商业银行提供有权机关出具决议不会导致其担保行为无效。

（三）实务建议

当然，为减少不必要的风险，充分完善借款流程，保险起见仍建议商业银行应尽量要求房地产开发商提供已经内部决策机关同意其提供阶段性担保的合法有效的决议文件。在具体操作层面，商业银行可以在与房地产开发商签订合作框架协议时，明确合作模式，并对开发商的内部决策流程及内容进行确认。开发商亦无需在具体购房人办理每笔借款时召开会议、出具文件，减少不必要的决策流程。

1、上海隽城置业有限公司与中国银行股份有限公司上海市嘉定支行、李宏伟等金融借款合同纠纷

案号：（2020）沪74民终44号

法院观点：关于争议焦点二，《中华人民共和国公司法》第十六条第一款规定，公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议。该条法律规定对法定代表人的代表权进行了限定。法定代表人可以一般地代表公司对外从事行为，但对于以公司财产为他人提供担保的行为，因其往往是公司负担的单方义务，涉及公司及股东的重大利益，并不当然包含在法定代表人的代表权限内，必须经过公司有权机关合法决议形成公司的真实意思，再行通过法定代表人的行为对外作出意思表示。因此，对于交易相对方而言，其在缔约时应当负有甄别法定代表人实施的担保行为是否符合公司真实意思的注意义务。董事会或股东会、股东大会决议是公司真实意思的直接证据，但并非唯一证据，如果有其他事实表明担保是为了公司利益，也可以认定公司具有对外提供担保的真实意思表示。本案中，原审被告李宏伟、王妍斐系向上诉人隽城置业公司购买期房，隽城置业公司明知其通过首付款加按揭贷款的方式支付房款。在办理按揭贷款业务中，银行必然要求借款人以房地产作抵押担保，然而，涉及期房销售的情况下，银行发放贷款时尚不能办理抵押权登记，为提供足够的增信措施，避免银行因承担无担保放款的风险而不愿从事此类业务，进而导致买受人无法通过按揭贷款的方式买房，开发商往往与银行合作，提供这段期间的连带保证责任，进而促进期房销售。一审庭审中，隽城置业公司亦承认其提供担保的目的即在于此。因此，可以认定隽城置业公司是为开展商品房销售等经营活动向中国银行提供担保，即便中国银行在缔约时未审查公司机关决议，也应当认定该担保是隽城置业公司的真实意思表示，保证合同有效。

2、兴业银行股份有限公司潍坊分行、肖宏伟等金融借款合同纠纷

案号：（2021）鲁0791民初2932号

法院观点：关于领邦公司担保无效的抗辩意见，本院认为，领邦公司系涉案房屋所在楼宇的开发商，为出售其自己开发的房屋而提供贷款担保，是经常性、多次发生的业务，其公司决议机关对其对该业务提供阶段性担保的事实应当知情且同意。并且，借款合同中约定，贷款收款账户亦系领邦公司账户，即领邦公司系该笔贷款的实际受益人，领邦公司提供担保非但不损害其公司及股东的利益，反而正是公司业务开展的需要。因此，领邦公司提供的涉案担保有别于其他无偿或者非获益性的担保，而是为自身利益提供担保，虽然原告未提供领邦公司股东会决议等证据，但原告有充足的理由相信领邦公司对于借款提供担保系出自真实意思表示，不应以未经公司决议机关决议而认定担保无效。故对领邦公司的抗辩意见，本院不予采信。

3、中国银行股份有限公司潍坊分行、王春华等金融借款合同纠纷

案号：（2021）鲁0705民初5833号

法院观点：被告中经公司关于原告没有提供其同意提供担保的股东会决议，担保无效的意见，经查，被告中经公司作为开发商，为借款人（购房户）借款提供阶段性担保，属于为自身开展经营活动而对外提供的担保，被告中经公司是受益者，不存在损害公司及其股东利益的可能性，即便原告未审查股东会决议，也不影响担保合同的效力。故对被告中经公司的辩解意见，本院不予支持。

注释内容：

1.已修订，现对应《公司法》第15条；

2.已废止，现对应《民法典》第504条。