说典型案例，谈办案心得，为群众解忧，促龙江振兴。房屋租赁纠纷屡见不鲜，当房屋租赁合同约定了过高的违约金，金额到底该如何确定呢？今天，就让我们一起了解黑龙江海天庆城律师事务所副主任、高级合伙人杜文波律师代理的一起房屋租赁合同纠纷案件。
一、案情简介
2012年9月18日，黑龙江某文化商业广场有限公司与黑龙江某通讯电子工程有限公司签订《房屋租赁合同》。通讯公司将其自有的商用房租赁给某文化公司。租期自2014年6月至2029年6月，共计15年。年租金为1800万元，年中和年末各支付900万元。通讯公司允许文化公司对商业用房进行改造、装修，时限至2014年底，并提供给文化公司开业后6个月的免租期。
而后双方发生纠纷,通讯公司以文化公司为被告，诉至哈尔滨市中级人民法院。后一审法院哈尔滨市中级人民法院作出判决：一、文化公司应给付通讯公司2016年6月-2017年6月的房屋租金1890万元；二、文化公司应以月息2%（年利率24%）为标准于给付某通讯公司逾期支付房屋租金违约金，即文化公司每年应承担的违约金责任约为432万元。
二、办案过程及代理方案
委托过程：黑龙江某文化商业广场有限公司的法定代表人找到本人，认为前述判决存在明显不公平的情况，给公司造成了巨大的经济负担、严重影响了公司的后续经营。因此，本人决定接受他们的委托，以维护当事企业的合法权益。
通过法律分析，逾期付款违约金按照法律规定，有约定的优先从约定；无约定或约定不明的，可以援引适用与案涉法律关系最相近似的司法解释、法规等，从而确定相关违约金的给付标准。当前相关司法解释、法规有：
1.《民间借贷司法解释》规定以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为上限。后计息标准从“一年期贷款市场报价利率”变更为“中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）”。据此，由该司法解释所规定的违约金计算标准，最高为LPR的四倍。（截止本文发出之日，最高年利率13.4%）
2.《买卖合同司法解释》规定，没有约定的情况下，出卖人主张逾期付款损失时，法院“可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30-50%计算逾期付款损失。”（截止本文发出之日，最高年利率5.025%）
3.《建设施工合同司法解释（一）》第二十六条规定：当事人对欠付工程价款利息计付标准有约定的，按照约定处理。没有约定的，按照同期同类贷款利率或者同期贷款市场报价利率计息。（现已适用LPR计息）
同时，债权人还可以主张损害赔偿、预期利益等违约责任。
4.《保障中小企业款项支付条例》第15条规定：“机关、事业单位和大型企业迟延支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时1年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息。”（即年利率18%）
但上述违约金的计算标准仅针对特定合同，对本案所涉及的房屋租赁合同，应当参照援引与房屋租赁合同法律关系最相近似的司法解释、法规。
综上，本人代理文化公司，以通讯公司为被上诉人向法院提起上诉。
代理意见如下（简要摘抄）：
一审判决第二项对于违约金的判决错误。本案中，双方当事人对于违约金条款的约定内容不明，不能作为违约金条款加以适用。
双方签订的《房屋租赁合同》第6条第2款中约定：“如某文化公司违约，某文化公司向某通讯公司支付年租金总额的日30%违约金。”
而该条第1款约定：“某通讯公司丧失租赁房屋的出租权，导致本合同被解除或提前终止的，某通讯公司应退还某文化公司已支付的、但尚未到期的租赁费用，赔偿某文化公司的全部损失（包括装修费、广告费等费用），同时向某文化公司支付以一年租赁费用为标准的违约金。”
该条第1款约定的是以一年租赁费用为标准的违约金，第2款约定的是年租金总额的日30%违约金，可知两个条款约定的都是定额违约金而不是计算方法与标准。一审判决在无法律依据的情况下扩大了适用范围。双方当事人同一租赁合同中不应出现不同的违约金计算标准，故本案所涉及的违约金条款，应视为约定不明。
三、裁判结果
最终，二审法院黑龙省高级人民法院依法改判：文化公司以中国人民银行同期同类贷款基准利率的130%为标准，给付通讯公司逾期支付房屋租金违约金。
相较于一审判决，文化公司每年应承担的违约金从432万，减少至111.15万。通过精准的法律适用及充分说理，本人及团队为当事企业大幅度减轻了法律责任和义务，维护当事企业的合法民事权益。
四、律师建议
按照我国相关民事法律规定及司法观点，在房屋租赁合同案件中，违约金作为违约方应承担责任的一种方式，是以“损失补偿为主、兼具一定惩罚性”的原则作为裁判思路及理由。旨在公平原则和诚信原则这两大民法基本原则中寻求完美平衡：如支持高额违约金，会导致公平性失衡；如不对违约方施以一定惩戒，又不利于维护社会主体参与市场经济活动的诚信性。综上，律师建议：
作为出租方，约定一个较高的、超过实际损失较多的违约金条款，发生纠纷时，不仅不会得到法院支持，还需承担更多的诉讼费用。同时，过高的违约金将导致违约方内心抵触，不利于合同顺利签订及相关纠纷的解决；
作为承租方，在签订房屋租赁合同时，要着重审查合同中的违约金条款是否存在违约金约定不明、或违约金约定过高的情形。同时，在履行房屋租赁合同时，也应按照诚信原则，在无特殊事由的情况下，按时、按约定支付租金。即便出现特殊事由，也应及时、友好地与出租方进行协商。
公平原则和诚信原则，即是对传统美德的延续，也是对社会主义核心价值观的遵循，必然将对市场经济良好运行发挥重要作用，更是我们每一位民事主体从事民事活动的基本准则。
海天庆城律师，专业守护您的合法权益！让我们在每一个法律纠纷中，都能找到公平与正义的方向。
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律师简介
Lawyer profile
杜文波律师，毕业于黑龙江大学法学院，黑龙江海天庆城律师事务所副主任、民商诉讼团队负责人、最高人民检察院民事行政检察专家。
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