主城二环，又冒出来个“新”楼盘！
文摘
房产
2024-10-30 18:00
河南
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最近市场上多了一个声音，宣传说是：管城二环核心区、纯洋房、超低容积率、配套醇熟、单价16000起......它就是位于管城区城东路与石化路交叉口东南角的鑫生坤悦居。这个项目也是一个老大难，前身是蓝城坤悦云庐，2018年就已经拿地了，拖拖拉拉好几年，一直未入市。从最初的鑫生坤悦居，到后来的蓝城坤悦云庐，再到现在的鑫生坤悦居，这个盘经历了太多。从大的区域位置来说，相对还不错，处于管城老城核心区域，东侧为佳田未来新城（准现房）、南侧是奥兰和园（次新小区）、西侧有龙湖雅宝天矩（去年底交付）。这个位置的交通还算便利，三地铁环绕，距离在建的地铁6号线二里岗东站约230米，距离已通车的2号线二里岗站约1公里，距离已通车的5号线城东南路站约1公里。而且项目临着航海东路、陇海快速路、紫荆山路等主干道，出行方便。但是小环境很一般，周边物流公司、仓库遍布，还有中石化油库、农药厂等。还有一个很尴尬的问题是，地块较小，而且处于佳田未来新城的包围区域，小片区的城市界面，目前来看，有点LOW。地块指标不错，主城区难得的1.43超低容积率，小区占地32.8亩，共规划了7栋楼且全部是6-7层的洋房产品。乍得一看是不错，这容积率、这纯洋房，不知道的还以为是北龙湖的指标呢。项目的户型面积段有114-124-127-129-132㎡，这个面积段其实更偏刚改，看似纯洋房社区走高端改善路线，实则为刚改混搭社区。1梯3户的“改善洋房”属实尴尬，典型的低容积率掩盖下的刚需洋房产品。原来是想借着蓝城代建的品牌来做个高溢价，谁成想依旧卖不动，热度还不及隔壁的佳田未来新城。蓝城出走后，没有绝对优势的价格，坤悦居接下来恐怕是更难了。以最小面积114㎡为例，182万起步的总价，放在整个管城区可选择还是比较大的。奥兰和园，挂牌单价15700，近期成交均价13700；龙湖雅宝天钜，挂牌单价约17800，近期成交均价14400；所以说，坤悦居想要去化好，价格方面大概率要拿出更大的诚意。鑫生坤悦居背后的开发商是河南鑫生置业有限公司，鑫生置业背后有两个股东：一个是靳建生（52.4%），另一个是郑州市新巢实业有限公司（47.6%）。郑州市新巢实业有限公司也在郑州开发过项目，在经开物流园区和美景合作开发过，新巢世界湾，后改名为美麟国际公馆，路途坎坷，十分惨淡。1、该公司的股权处于质押状态，靳建生出质2619万、鑫生置业出质2380万，目前依然都有效，说明公司的现金流状况不是很好。2、根据2022年企业年报显示，该公司缴纳社保的只有20个人，再往前几年都是个位数，说明公司的规模不是很大。当下的市场环境，看到小开发商+期房就一定要谨慎了，建议直接绕道走！小开发商的不确定性非常高，不知道因为啥情况就会出点事情，没必要拿着真金白银去冒险试错。
总之，对于坤悦居来说，或许【低价+现房】才是去化的关键，否则注定只能拉长战线。
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