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新拐点？郑州房子供应大缩水！

文摘 2024-10-23 18:03 河南

从2018年开始，郑州的供地量，一直在减少！

2018年，郑州主城实际供地1万多亩。

2019年8千多亩、2020年7千多亩、2021年6千多亩。

2022年更是只有3千多亩，直接腰斩！

2023年仍在下降，只有2千多亩。

土地供应极其重要，会从源头上影响房价走向。

试想，如果2013-2015年的土地供应足够多，2016年的郑州房价也绝对不会那么疯狂。

因为，短期决定房价的是政策和炒作，但中长期，一定是土地和供求关系。

如果住宅供地持续收紧，一旦市场需求得不到满足，就会出现房价上涨的可能。

很明显，郑州即将告别天量供应时代！

下面这张图片，就是郑州八区2023年的供地情况。

通过这张图片，我们发现几个有意思的关键点。

首先，全市住宅用地供应的重头在金水区。

金水又细分出3个市场，金水主城、金水北、杨金。

目前这三个市场基本独立。

金水北是当下郑州最火热的板块，从去年的供地情况可以看出，这里以美盛和越秀为主力，全方位内卷，卷学区、卷会所、卷得房率。

和金水北不一样的是，杨金的火更多是炒作出来的火，它并没有实质性的规划来支撑。杨金已有大量库存，还有新项目虎视眈眈，让这个区域格外艰难。

其次，经开、二七、高新、东区的供地相对较少。

说明未来这几个城区的住宅存量会变少。

经开区的供应一直以来都很少，2023年只有一块，就是现在的万祥紫庐；2022年主要集中在滨河片区。

这样看来，经开老城今明两年能买的新房只会越来越少。

去年高新老城的土地供应为0，今年正弘拿下的可口可乐地块，将是今明两年的重头戏。

东区比较好理解，土地本来就稀缺，供应自然不多。

二七虽然新增供地不多，但因为区域住宅存量一直比较大，房价上涨的压力也依然巨大。

只有存量消化到一定程度，房价才可能有明显的变化。

2023年八大区的新增供应有多有少，现况如何？哪些可以重点关注呢？

先说金水区。

越秀天悦江湾可以关注，产品偏改善。

美盛臻湾一品，美盛的三合一产品，毛坯+改善的组合，可以关注。

美盛金水印二期是金水北核心地段的纯改善产品，周边配套成熟度高，高标精装社区。

华润国泰上苑作为北三环沿线的产品，竞争对手直接就是美盛和豫发豫园，华润代管代建代销，期待产品。

中豫湖城印象在杨金，独特的卖点在于深度合作四十七中，杨金最大的硬伤在于城市界面一般，而且短时间内很难有大的改变。

郑政出〔2023〕16号（网）和郑政出[2023]38号（网）也在杨金，16号地官宣了由招商代建，38号地目前没啥消息。

再说郑东新区。

华润润府目前已经清盘，卖得是真好。

大来郑东壹号院刚做公示，从产品规划来看，定位非常明确：纯改善，160平起步，还是要看价格。

郑政东出〔2023〕17号（网）民企拿地，地块很小，只有10 亩地，且是细长条，虽然位置在老东区，但是临近高架和铁路，有点尴尬，大概率要做刚需产品。

接着说中原区。

中海时光之境目前一期已经售罄，二期也已加推，央企开发+二环主城，去化很快。

电建中原华曦府，中原城芯高端改善大平层，签约了伊河路小学教育集团的西站路校区，主打改善。

郑政出〔2023〕31号（网）中原华曦府的后期地块。

郑政出〔2023〕19号（网）万科拿的地。

郑政出〔2023〕14号（网）该地块属于中原区周新庄村、罗庄村棚户区(城中村)改造项目安置用地。

还有三块地在常西湖，目前没有消息释放。常西湖的现存供应已经很多了，这个位置需要谨慎。

经开区的万祥紫庐月初入市，就在金茂未来府的旁边，片区唯二新盘聚堆，但万祥是个地市小开发商，和国企金茂比，优势偏弱。

然后是惠济区。

招商春江观澜据说前期已经内购了很多，目前仍未入市。

万科民安云河锦上，有洋房有高层，产品不错，而且实景已经做出来了，呈现效果很好。

招商时代映江河，距离地铁4号线老鸦陈站，只有几百米的距离，容积率是3.99。

绿都青云叙四期入市，基本没有掀起来啥水花，风头基本上是被万科民安云河锦上抢走了，现在低价走量的能力也是杠杠的。

郑政出〔2023〕29号（网）和郑政出[2023]36号（网）都是城投托底，暂无消息。

再说管城区。

绿地花语城后期地块、九鼎华府后期地块、新城时光印象后期地块、融创城后期地块，开发商都没有拿地，政府托底，推售时间待定。

这几个项目都不是很建议关注。

还有惠济区。

高新城开松云缦之前叫建业时代和鸣，高新城开接手之后，第一步棋就是大降价，直接打出9×××元/平起的价格，不过只适用于70平的小户型，纯刚需盘。

郑政高出〔2023〕3号（网）这块土地在高新新城组团，价值不大。

最后是二七区。

主要有两个新项目，一个在凤湖智慧新区，一个在二七新区，价值都不大。

总的来说：

供应量小的区域不必等，供应量大的区域可以再等等！

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