近年来，长沙楼市一个显著变化是“二手房的崛起”。
无论成交量还是挂牌量，居高不下。
那么，对于业主来说，“止跌回暖”基调下，是合适的卖房时机吗？到底什么人应该卖房呢？
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根据安居客数据显示，今年3月到8月，二手房月成交量大多在5000套上下，好于去年同期。与此同时，今年二手房的成交量也高于新房，1-8月二手房成交约41476套，是同期新房的2倍多。（消息与数据均来源于安居客，仅供参考）![]()
图源安居客
二手房如此显著的成交规模，源于市场巨大的“挂牌量”。仅链家这一APP实时数据显示，长沙二手房挂牌量就达到7.6万+套之多。（截止到2024年9月29日，数据仅供参考）这还是此前长沙市房屋交易管理中心清退了部分“僵尸房源”的结果。![]()
APP截图，仅供参考
第一，是由于前期限售政策逐步放松，大批房源满足出售条件，挂牌量自然显著上升。第二，是部分购房者对于未来预期不足，宏观环境不看好，选择套利房产持有现金。第三，是当前二套政策格外友好，一部分改善购房者会选择“卖小买大”，通过卖房减少新购房产成本和资金压力。![]()
图源星城天际线
虽然二手房行情火热，但需要注意的是，很大程度上是建立在“以价换量”的基础上。随着二手房的成交价格持续走低，同比、环比齐跌，已经为近三年最低值，简单来说“有热度没价格”！（价格数据消息来源于湖南中原，仅供参考）即便是市场中最被人看好的高溢价“双学区项目”，强如八方小区、钰龙天下、北辰三角洲等大部分也呈现下滑趋势。![]()
图源安居客，红框内为双学区楼盘
以上均表明，市场中相当一部分人群存在着“恐慌性卖房”的现象。看完当下二手市场现状，再回到核心问题——这么多人卖房，那我也要跟着卖吗？毕竟每个人的案例都是独特的，需要根据不同背景，不同需求做出适合自己的选择。对于手握多套房产的朋友，建议通过卖掉手中一些位置偏僻且没有优质配套的房子，实现资产优化。这类房产价值有限，即便是未来楼市上扬，也很难有更好的行情，不如趁机出手。一方面，可以通过资产置换拥有更优质生活，另一方面通过变现部分房产，将资金投入到更具增长潜力的领域，实现多元化配置。但如果是位置、学区等都还不错的房子，则完全没必要此时出手。毕竟如今卖房大概率要被买家“大砍特砍”，而此类房子拥有一定价值，即便是出租也能提供稳定的“现金流”。除非是遇上突发事件，急缺资金，那就是另外一回事了。倘若手头资金充足且有着足够的还贷能力，首套房本身不够优质的情况下可考虑“卖一买一”置换优质新房项目。![]()
图源星城天际线
除了不同人群需要考虑自身情况，不同城市的选择也不一样。
一般来说，一二线城市地段好、品质优的房子更值得持有，随着未来货币大概率贬值，价值有望继续上升。
因为此类城市人口是持续增加的，住房需求长期存在。
好比长沙，从2009-2023年，人口整整增加了500万，这些“新长沙人”就是看中了城市的价值和潜力。（消息来源于新湖南，仅供参考）
反之，三四五线城市，则建议处理掉多余房产，这类城市人口流出严重，房屋供应量大，市场需求严重不足，早出手反而更合适。
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图源星城天际线
对于房主来说，除了选择合适的周期出手，卖房也要讲究一定的“定价策略”。
在此，圈哥给大家推荐几种简单的定价法。
市场比较法——参考同板块、同地段房子的挂牌价格，再根据自家房子与之优劣差异进行对比，决定最终定价。
小区类比法——以同小区其他挂牌产品为基础，再从楼层、户型、视野等出发进行价格调整，注意户型在小区中的稀缺程度，是否有着优质景观资源……
例如长沙某江景房小区，一线江景与无江景的产品，价差可达几千元/㎡。
成本倒推法——根据自己在这套房子上的成本投入，加上期望的利润结合市场进行售价反推。
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图源星城天际线
总之，卖房就是买方与卖方的博弈，在“供大于求”的市场，拥有更多优质资源，户型、楼层、品质更好的房子更占优势。
很多时候，房子的价格从你买房的时候就已决定，选择优质的项目很是关键。
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在9月26日，高层会议给房地产重磅定调，表示要促进房地产市场“止跌回暖”！可以说，这极大地提振了信心，在一定程度上扭转了市场下行预期。随后，一线城市纷纷进一步放开购房的各种限制条件，国庆期间，全国各地楼市的火热情绪逐渐上演。![]()
长沙楼市国庆部分成交示意，仅供参考
可见，当下其实并不缺买家，信心更为重要。一旦市场转向，楼市的热度、开发商与购房者的参与热情也将迅速上扬。长沙楼市同样如此，很多时候转变就是一瞬间的事，所以抓住眼前的买房时机，选择适合自己的好房子，才是关键！无论是卖房还是买房，我们要做的是保持头脑清醒，要结合自身实际情况做决策，千万不要“人云亦云”。尤其对于购房者来说，当市场利好越来越多，门槛越来越低，市场即将转向之时，或许便是入手的绝佳时机！最后，如果你正准备在长沙买房，欢迎咨询圈哥（L1370852），免费带看楼盘、享受独家优惠！
