你这是犯了既要……又要……的错误啊
现金流和筹码涨幅不可得兼啊
你想吃新房子的涨幅
就必须付出“房产税”+“高昂物业费”的损失
你想吃老房子的租金
就必须付出筹码难涨的损失
不可能有个物业费仅需五毛钱，房产税不触发，且房价涨幅跑赢大盘的好筹码啊！
什么好事都被你占全了
不可能的呀！
上海土著
双方父母名下加起来普遍3~4套的老破小
一般都是上世纪八九十年代福利分房得来的
当初两三万一套
如今两三百万一套
情况就是这么个情况
这类老房子持有的成本十分低廉
由于买来多年了
只要不交易就不触发房产税
房产税 = 按人均建筑面积60平方米计算超出部分面积 × 新购房单价 × 70% × 税率 (0.4%或0.6%)。
新购房单价≤91954元,税率为0.4%;新购房单价>91954元,税率为0.6%。
房产税每年一交
大约等于0.28%~0.42%的成本
上海房产税的触发以契税变动为准，一套房子契税发票变更了，就会进入房产税计算周期。以前多套房持有者只要一直不卖，就可以一直不触发房产税。
因此，持有老房子比新购入房子更能有效规避房产税。
除了规避房产税之外
老房子物业费五毛钱一平方
也是长期低成本持有的“神器”
由于物业一旦成立
上调物业费就很困难
如今的新盘都一步到位，在成立之初就按照未来10年的涨幅标准来预立物业费标准了
因此，上海每个新盘开盘现场
你都能看到因物业费太贵而心跳过速的业主们
真的是很贵啊
连我二小姐都要骂街的那种贵啊！
黄浦区新盘18块一平方啊
静安区新盘12块一平方啊
就连金山奉贤崇明这些1万块一平方的低房价区，都要4~5块钱一平方啊！
等于说
持有新房子的成本是持有老房子的十倍
老房子租售比相对较高，持有成本低
但你不要奢求本金太多的涨幅
它的高租金就是抵消房价本金的跌幅的，明白吗？
新房子租售差，持有成本高
但它房价本金涨幅比老房子多
涨幅就是对它在租金和持有成本层面损耗的弥补，明白吗？
你既想换筹码，赢得新房子的涨幅，又不想损失老房子的现金流，不想交每年0.28%~0.42%的房产税，不想交贵过十倍的物业费——这些是不能两全的。
你想享受好的现金流，就拿着旧筹码不要动了，随便老房子跌，反正你只管收租金，无视本金的波动。
你想打新享受资产的增值，就必须让渡高昂的房产税+高昂的物业费等等长期持有成本。
两者的博弈最终会到达一个平衡状态
老房子不会无限下跌
新房子也不会无限上涨
不管你持有哪种形式的资产
拉长周期看
其实最终都差不多
并不会出现大家以为的“老房子被彻底抛弃了”，不会的。老房子自有它自己的护身神器。
对上海多套纯投资房东来说
如此高昂的持有成本
很难坚持很久
因此，只有自住才值得长持
大家记住了
换筹码买入新房
请务必自住，或者短抛
10块钱一平方的物业费
每年0.28%~0.42%的房产税
双管齐下，迎头被暴击
付出如此高昂的持有成本
只有自己住才值得
二小姐的口号是：
谁出租新房给租客住谁傻X！
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