► 住宅物业市场或将在2025年触底
► 商业物业市场将进一步调整
2024年是一个转折年。香港房地产市场在经历了自2021年（住宅物业）或2019年（商业物业）以来的多年的调整后，在2024年接近一个转折点，这主要受两个支持因素的影响：2月的政策放松和9月的降息。香港政府在2月取消了自2008年以来施加的所有调控措施，包括印花税和首付要求，这重新激活了疲软的房地产市场，随后几个月，一手和二手成交量翻了一番。然而，政策放松带来的利好在5月消退，房地产价格再次下跌，成交量也随之下降。这一轮跌势需要等到香港在9月及11月跟随美国降息、中央政府在9月至10月推出的促进经济复苏的政策组合，以及10月股市反弹才得以缓解。另外，虽然2024年政策报告对房地产市场的直接支持有限，但我们认为在人口、经济和住房政策方面均走在了正确的轨道上。由于市场和政策的积极变化，房地产市场在第四季度趋于稳定，新盘销售情况有所改善，房地产价格也趋于稳定。
2025年住宅物业市场或将触及底部。在2025年，住宅市场或将达到周期性底部，房价将有下行支撑，成交量也将改善。租金的上升（2025年或增长5%，2024年增长约6%）与价格的下跌（2025年或下降5%，2024年下降约8%）之间的差异，加上2025年预计降息30至50个基点（2024年降息50个基点），将改善房地产投资的持有成本(cost of carry)，即到2025年底的租金回报率为4%，按揭贷款利率为3%。与此同时，过去三年累积的需求和转租为买的趋势将会帮助开发商去库存（已落成未售出的单位为2万套，加上在建单位为10.8万套）。2025年的一级/二手成交量或将改善至1.8万/3.5万单位（2024年为1.6万/3.2万单位）。尽管如此，结构性因素包括中美之间的地缘政治紧张、因人口老龄化、移民和移出而导致的人口结构变化、政府主导的房地产市场、经济增长引擎从金融和房地产行业转向新兴产业，以及不能再依赖“土地财政”的政府预算，意味着我们对房屋拥有权（更多公共住房）、房地产投资（去商品化）和房地产开发（更多内地开发商、不同产品类型等）将面临不同的范式。
2025年商业物业市场或将继续寻底。与住宅物业市场类似，零售物业市场可以通过引入更多旅客作为外部拉动。然而，消费降级为这一计划增添了一层复杂性。人们开始质疑香港零售业的市场定位以及竞争优势在哪里。从周期性角度来看，2025年香港零售销售或将趋于稳定（2024年下跌8%），这得益于访港旅客人数继续上升、离港旅客人数趋稳、因降息和经济增长而增加的可支配收入，以及股市反弹带来的财富效应。同时，2025年香港的零售租金或将下降约5%（2024年或下降8%），这是由于2024年零售销售下滑的滞后影响。与零售物业市场相比，香港的写字楼物业市场面临更大的困难，2024年的空置率创下13%的新高水平，供应过剩、价格和估值暴跌、融资条件严苛以及流动性差。这些特征反映了香港短期金融市场和经济活动的现状，同时也反映了长期定位上的潜在问题。即使市场重新确定了香港的竞争优势，任何企业扩展计划都需要数年时间。因此，在2025年新项目继续完工入市后，空置率或将进一步升至约15%，写字楼租金将修正约5%-10%（2024年修正约5%），加上资本化率的扩张，写字楼价格将修正10%-15%（2024年修正约5%）。
我们观点的风险：（1）降息速度低于预期，（2）香港经济进一步恶化，（3）中国经济放缓。主要下行风险包括降息速度低于预期、消费降级持续以及股息削减幅度超出预期。
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