8月7日下午，上海新地王诞生！
绿城以48.048亿元总价，竞得徐汇滨江一地块，折合楼面价13.1万元/㎡。
一举打破中兴路一号于2016年拿地时10.02万元/㎡的单价纪录，刷新了全国涉宅地最高单价。
这则喜报流传甚广
各路社交媒体都在转发
但背后的潜台词是一句没提
造成了许多人的误解
想岔了
你们都想岔了
不是八年来都破不了中兴地块10万的单价纪录，而是上海土拍限价，不让出地王啊！
今天拍到13万的单价，也只是因为限价封顶提高了嘛
如果不设封顶，这块地肯定不止13万的楼板价啊，地王早奔着15万、18万而去了！
上海的地王早奔着15万、18万而去了，你们咋觉得13万就好激动了呢？
二小姐看在眼里，急在心里
赶紧写个来龙去脉
这块地，位于上海近年来的网红板块：徐汇滨江
江湖人称“小米地块”
它的前身是商业办公
2021年由小米集团竞得
作价15.5亿
本来想用作小米汽车的研发总部
众所周知，2021年上海房产市场烈火烹油，小米急得要自己买地亲自造楼；
后来行情急转直下，徐滨板块的写字楼造得实在是太多了，太多了……
空置率高到
谁自建房谁傻X
小米噼里啪啦算盘一拨
租金便宜得要命
不惜损失3亿元保证金，也要退地了……
哇！从租金角度考量
岂不是意味着这块地连12亿都不值？
否则小米干嘛退地改租赁呢？
是的，没错
上海商办市场如今一塌糊涂
我之前不是写过嘛
九龙仓静安壹号
三楼住宅卖18万
二楼商铺只能卖3-5万
哪怕他们在同一栋里
只隔了薄薄一层40公分的楼板
价格差就是如此巨大
为什么呢？
因为在银行抵押估价系统里
“豪宅”和“商办”的差异巨大
“商办”要算租金，租金至少超过5%，最好达到8%才算稳妥，银行才会收
这叫商办的“市盈率”
“豪宅”不用看租金，低至1%都行，反正豪宅只涨不跌，银行放心得很
这叫豪宅的“市梦率”
市盈率和市梦率
仿佛不生活在同一个地球上
九龙仓静安壹号
三楼住宅卖18万
二楼商铺只能卖3-5万
等比例推算
小米连12亿都要退的商办用地
土地用途改成豪宅出让后
价格应该在43~72亿之间
该地块的挂牌价是36.96亿
二小姐心想：哎哟，这定价低了
有得好抢了
毕竟，银行给它的市梦率估值都有43~72亿啊
果不其然！
小米地块吸引了多家房企/联合体参拍，包括保利、招商&徐汇城投、中海&西岸集团、华润、绿城、越秀&象屿、宸嘉等等。
迅速将其拍至30%的封顶溢价
也就是48亿元！
前面说了
上海土拍并非完全的价高者得
而是封顶溢价30%
达到该最高限价后
嘿！摇号！
要不咋说绿城运气好呢？
摇号的房企那么多
偏偏是绿城摇中了它
上海豪宅如今是完全脱离了租金的基本面哇
哪怕租金下跌
它也只涨不跌
为什么？
因为上海豪宅市值的估算并不以“租金”、“现金流”作为评价标准了
它如今完全跟着银行的评估系统走
租不出去怕什么？
没有现金流的资产怕什么？
只要银行愿意给豪宅“市梦率”
豪宅就能涨上天
5000万的豪宅
虽然只能租50万一年
但银行愿意给你5000万的评估价啊
它就值5000万
小米不惜损失3亿保证金都要退的地
当商办只能卖15亿的地
改成住宅后
48亿还遭一堆房企哄抢
（反正都是银行贷款）
九龙仓静安壹号
三楼住宅卖18万
二楼商铺只能卖3-5万
哪怕他们中间只隔了薄薄40公分的楼板
嗯嗯，市梦率嘛，我懂的
让我们一起，为梦想窒息！
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