随着房地产行业日益重视可持续发展，投资者和基金经理逐渐认识到ESG实践对财务绩效的深远影响。气候变化意识、监管变化和利益相关者期望的变化推动了投资者对可持续投资观念的显著转变。可持续实践不仅关乎道德，还能带来经济利益，如降低运营成本、增加资产价值、提升租户忠诚度和运营效率，同时降低潜在风险。
▍GRESB的发展
GRESB是全球房地产及基建行业的ESG评估体系，由欧洲三大养老金机构APG、PGGM、USS于2009年联合创立，至今投资会员超过150家，资产管理规模超过50万亿美元。
图1 GRESB有超过150家投资者会员
（来源：GRESB官网）
GRESB服务于上市房地产公司、私人房地产基金、开发商和直接投资房地产的投资者，对ESG数据进行专业化的收集、验证、评分，提供ESG数据和基准分析报告。
GRESB 基金会：方法论开发及投资者沟通
GRESB BV：独立鉴证数据机构确保评级数据质量
图2 GRESB四类玩家
（来源：EFC环一整理）
到2024年，全球GRESB房地产参评者数量增长至2223名，较去年增长7%；亚洲区域参评者392，较去年增长15%，中国参评者达57名。GRESB房地产参评者数量不断提升，意味着其数据库将不断完善，能够提供更全面和深入的行业数据，帮助参评者更准确地评估自身的ESG表现。
图3 GRESB社区示意图
（来源于GRESB官网）
图4 GRESB整体参与情况
（来源：GRESB官网）
▍GRESB房地产评估
房地产评估（Real Estate Assessment）涵盖管理、绩效和开发三个模块，适用于各类房地产企业。
参评者可依据其持有资产的属性获得房地产Standing Investment或Development基准报告：
持有运营资产的组织可通过【管理+绩效】元素获得房地产Standing Investment基准报告；
有新建项目或将在报告期内参与新建或重大装修项目的组织可通过【管理+开发】元素获得Development基准报告。
持有运营及新建项目的机构则需要完成【管理+绩效】及【管理+开发】两份问卷，并最终获得两份评估报告。
针对不同的资产属性，GRESB评级标准设置了不同的ESG指标占比。投资者可通过GRESB提供的ESG标准化数据、行业基准及同行排名，对实体资产的ESG绩效进行评估，管理投资风险，优化投资决策。
图5 GRESB各模块在ESG中的占比
（来源：EFC环一整理）
1、评估流程
GRESB问卷填报通常在每年4月1日开放，并于7月1日关闭问卷。第一年参与GRESB评级可获得为期一年的宽限期（Grace Period），以熟悉GRESB的报告及记分机制，可选择不向GRESB投资者会员开放ESG数据及评级结果，三项付费服务及时间点如下：
提交前检查(Pre-Submission Check)
提交问卷前，可选择付费向专业顾问对问卷回应内容进行检查，以确保提交的内容尽可能完整且没有格式上的错误，避免丢掉“不该丢”的分数。此服务申请截止日期为6月1日，检查反馈会议按需安排在5月1日到6月21日期间。
GRESB初步评级成绩将于9月1日发布。
评级修正(Assessment Correction)
若参评者认为数据输入不正确或不完整，可选择在9月2日到15日期间进行付费修改，以确保评级和基准结果的可靠性。
最终评级结果将于10月1日以《GRESB评级报告》的形式在官网呈现，向参评者和投资者会员公布。
成绩咨询(Results Consultation)
参评者可购买一份GRESB评级分析报告，基于报告与投资者展开沟通，以得到未来的ESG提升计划。
图6 GRESB评级时间表
（来源：GRESB官网）
2、评估结果
GRESB评级的门槛是基于全球绩效计算的，所有完成GRESB评估的机构，其问卷将由独立审批小组根据其总分与全球参与者进行比较。
五分位数原则：排名前20%的实体获得GRESB 5星评级，代表行业内的最高成就；排名后20%的实体获得GRESB 1星评级，以此类推。
GRESB行业领导者：GRESB 行业领导者是 GRESB 评估中按行业、地区和所有权性质划分的最佳表现者。（5星以上即分数最高的实体及所有与每个类别最高分数相差1分以内的实体）
Green Star：管理得分超过15分（或50%）、绩效得分超过35分（或50%）或管理得分超过15分（或50%）、发展得分超过35分（或50%）的实体将获得GRESB绿星称号，并呈现于成绩卡及基准报告上。
图7 GRESB四星级
（来源：GRESB官网）
图8 GRESB行业领导者
（来源：GRESB官网）
随着全球参与者整体表现的提升，获得5星评分的门槛也会相应提高，高分区参评者竞争更为激烈。这也意味着即使是表现最佳的参与者也需要持续实施有影响力的变革，并为行业设定更高的基准以实现更大的影响。
图9 2024年评级分数情况
（来源：GRESB官网）
图10 GRESB Model Entities Distribution
（来源：GRESB官网）
▍GRESB 24年、25年重要调整及启示
GRESB基金会每年对于实质性议题及问卷进行审核并接受投资者沟通及意见，不断更新调整问卷的评分或内容，以应对行业发展需求以及对于ESG绩效的不断优化。
GRESB在2024年和2025年的调整反映了对房地产行业可持续性评估的不断深化。2024年，GRESB聚焦于能源效率评分细化、温室气体绩效、建筑认证有效期调整，以及气候相关风险与机遇的评估，强调了气候变化应对的紧迫性。
2025年，GRESB预告将引入隐含碳、可再生能源和生物多样性等新评分标准，以契合IFRS S2及TNFD的披露要求。
GRESB 不断提升应对气候变化的管理要求这些调整响应了行业需求，且IFRS S2中多次引用GRESB的内容，构成其不动产披露指标的核心框架，巩固了GRESB作为全球不动产行业标准领导者的地位，同样GRESB评级的良好表现也能为满足IFRS S2部分标准做出贡献。
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