网上有一个热梗：姐的冷酷，零下八度。
转念一想，这和东莞2024年商住土拍市场，契合度颇高。
从上半年的颗粒无收，到下半年成交的2宗人才地+1宗回迁地，土拍市场的彻骨寒，围绕着整个2024年。
是的，整整一年，没有一宗正儿八经的商住地出让，这是东莞商住地土拍市场的真相。
｜东莞2024年土拍月历©️东莞房姐
难道，是东莞不想卖地嘛？当然不是。
深扒之下，你会发现这其实，是东莞的一个无奈之举。
如果非要用一个词，精准概括2024年的商住地市场，那便是：拧巴，进退两难的拧巴。
这一年，官方有供地的决心与行动力。
曾挂出龙湾2024WR001地块、凤岗别墅地2024WR002地块，都是有利证明；
并且在2024年7月份，官方还将原来的6宗计划供地，拉满至36宗！
房姐当时，也追踪分析过：妙啊！从6宗增加到36宗，东莞土拍葫芦里卖的什么药？
但结果嘛，就像开头我们提及到的，要么是临开拍前，地块终止出让；
要么便是特殊人才地、安置地成交，划重点，这些有特定性质的成交地块，未来建造的房子，并非对外开发销售，也就是说与普通购房者无缘。
另一方面，最终决定地块出让的，是市场和房企。
市场端，显而易见地市场探底还在持续，信心依旧不足；房企端，捂着口袋里仅有的资金，不敢轻易拿地。高价地，高攀不起；低价地，又进一步拉低市场预期。
进退两难的拧巴之间，这就直接导致了——
东莞2024年商住地市场的年度成绩单，是近4年中，最不好看的一年，有图有真相：
｜东莞近4年商住市场成交©️东莞房姐
回到拍地结果，一整年，东莞没有正儿八经的商住地拍卖。
这就意味着，2025年的新房市场，缺失了土拍市场内持续而有力的供应。这短暂的供应缺失，恰恰是市场、也是开发商所渴求的窗口期。
没有新鲜血液注入新房市场，从另一个维度上看，也是调整楼市架构，消化现有庞大库存的一个市场契机。
毕竟，2018-2022年上一轮楼市周期内，一级土拍市场高歌猛进，不少东莞镇街项目遍地开花。
据不完全统计，东莞目前全市新房平均去化周期约为25个月。
这什么概念？也就是说，在没有新房新增的情况下，东莞接近4万套的新房，需要2年零1个月，才能卖完。
而分摊到各个镇街，新房市场的去化周期，更是各有各的宇宙级难度。
比如，最长去化周期大朗，全镇的新房全部卖完，需要的时间是——13年......
所以回看2024年商住地土拍，它的不景气，何尝不是一种市场消化的自我调节呢？
旧改商住地市场
2024年，颗粒无收
新房商住地市场不景气，旧改方面，东莞今年的成绩单，也不漂亮。
2024年，东莞曾挂出两宗巨无霸旧改商住地，且均在寮步，但都以终止出让告终。
先来看一宗巨无霸，即寮步中心区的2024WD006号地块。
丨地块配套图，仅供参考
| 数据仅供参考
另一方面，众所周知，东莞近年来，一直在调整，寻找合适东莞本土的旧改政策。
这不，在2024年4月29日，就有旧改拆迁补偿新规出台。
房姐此前跟踪：突发！东莞发布拆迁补偿新规！2025年1月1日实行！
但按照目前的旧改政策推进，诸多房企曾多次直言：压力山大。
而其间诸多利益协调，又遇上如今的市场大势，开发商的经济帐，或许压根就算不过来。
只能说，东莞的旧改之路，依旧任重而道远。
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