书接上文 2025十大预测（二）石油 说完国际大类资产黄金石油。
今天我们来聊大家关心的房地产。
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预测：中国楼市，止跌回稳，量价回升
我做这个预测早在半年前，甚至早于中央经济工作会议，什么专家，学着很多和我雷同，不好意思说什么。当然也有不同观点，比如高盛预测中国房价或再降20%-25%，2026年才能企稳。事实上如果真再跌20%那就崩了。稳楼市目前已经写入中央政治局经济工作会议，虽然当下没有明确的多少特别国债用于收储房子，我觉得不会低于3万亿，甚至5万亿都有可能。大的方向是稳住楼市下行预期，再加上货币端降准降息，未来一年无风险收益持续走低，将降至1%出头，这将有效提示房地产的租售比对稳楼市有决定性的作用。房地产过去是金融属性，现在是消费属性，长期是人口问题，中期是供需格局，短期是资金问题。这轮地产下跌的真实原因，我在《关于经济，你不知道的残酷真相（三）》里面已经说得非常深刻了。国家主动放弃地产，保外汇，保民生。这是弃车保帅的一步棋子。不过现在影响楼市短期和中期走势的边际效应都在改善。当下经济面临有效需求不足的问题，根本的问题就是房地产为首的金融资产价格崩塌导致居民杠杆率上升，消费下行带动经济下行，导致通缩螺旋。房地产作为中国经济的支柱产业，已经到了跌无可跌的地步。目前楼市已经跌了50%，如果继续下跌，甚至跌60%70%，那么将对整个中国居民财富，金融系统带来毁灭性冲击。因为到时候遍地都是法拍房，银行坏账率暴增，到时候20万亿甚至30万亿的坏账将摧毁居民财富，银行的钱都是老百姓的钱，结局就是饿殍遍野，民不聊生。所以中央经济工作会议，已经定调稳楼市的重要性。而房地产止跌回稳的杀招则是中央政府举债收购存量房，为什么我多次说到国储房地产。这是一举多得的事情，现在市场房价普遍跌到6折，甚至有些偏远地区都是腰斩起，国家这时候以6折的价格收储，抄了居民的底，不仅可以解决地产商/居民现金流危机三角债问题，还可以激活整个产业链。最直接的价值就是消化房地产市场的库存，缓解供需矛盾，稳定房价。其次6折收购来的地产，可以用作公租房，6折出租，解决民生住房问题。进城打工的农民工住房问题解决了，更好地解决中低收入群体的住房困难问题。就能激活市场消费意愿和提高消费能力。其次，公租房可以发行 REITs 债券可以吸引社会资本参与，为政府收储和公租房建设运营提供更稳定、更长期的资金来源，减轻财政负担。这是一举多得事情，直接激活地产行业，扭转楼市下行预期。所以政府收储房地产并不是所有资金都需要从财政来出，难度并没有想象中的那么大，投资方有银行，保险，居民，机构投资者等。10年期国债收益率不到1.6被疯抢， REITs 债券未来能做到2%-3%收益率。就是居民集资来抄底地产用于收租行为。![]()
所以，房地产短期看，有企稳迹象，也就是2025年楼市将保持稳定，而大幅上涨的可能性很小，局部地区结构性调整和上涨是存在的。一个是适度宽松的货币政策，另一个是更加积极的财政政策。货币+财政双重宽松利好，目的就是拉起来楼市，股市，拉起来通胀，拉起来居民消费，拉起来经济。高盛集团和摩根士丹利预计，2025中国将降息40个基点。届时7天逆回购将无限接近1%场，无风险收益率大幅压低，LPR-50个基点，房贷利率降接近2.5%。降低居民房贷成本，减轻购房者的经济负担，使更多潜在购房者有能力进入市场，从而刺激住房需求的回暖，特别是对于那些有购房刚需和改善型需求的人群。另外货币政策，预计4%的赤字率，积极的财政政策向市场传递出稳定经济和支持房地产市场的信号，有助于增强购房者、开发商以及整个市场的信心。购房者可能会更愿意在稳定的政策环境下做出购房决策，开发商也会更有信心进行项目的开发和投资。 一线城市租售比1.5%左右，二线城市2.5%，三四线城市可以3%-4%甚至更高。而无风险收益率持续下行，10年期国债收益率现在都干到1.6%了。钱存银行越来越贬值，还没有利息，买房子还可以出租。所以房子投资回报率已经超过无风险收益率。这会让地产投资逻辑出现边际改善，让目前仅仅是自住和改善的需求上添加小部分的投资需求，特别是针对有钱的家庭。当然只是其中一小部分原因，因为那点房租不够房价跌的。所以绝大部分投资和投机需求会被压制。但是如果未来贷款利率降到2%甚至更低，那么房子就有套利的空间，这就是企稳的货币端基础。过去几年房地产投资都是以2位数以上的同比跌幅坍塌，新建商品房的数量将越来越少，换句话说，政策面上就是你现有的新房都没有卖完，没有必要盖更多的新房了。很多城市拍地收入都是腰斩的，随着新增土地供应的减少，新房的减少，二手房成交同比开始放量，二手房价格稳住，新房还会上涨。新房建设才是真正可以拉动投资的GDP的，二手房买卖只是增加财政税收。所以保新房的同时，控制土拍供应量，房地产供需失衡的问题将会有效平衡。只要新增住宅建设的降幅大于需求的降幅，就有望慢慢趋于平衡，不过这块做的还远不够。目前仍旧是供大于求的格局。所以还需要货币化安置，简单的说中央政府牵头，地方政府配合进行住宅收储或直接拆迁货币化安置。才能在短时间内直接打破供大于求的格局。一旦楼市企稳回升预期起来，就有望引来金融资本的流入，投资需求就有望回升。等到房地产回升后再去考虑后续限购，或直接不限购，再开始推房地产税。看完是不是信心足了，当然这些都是利好方面，也不要忘了风险，房地产长期仍旧面临人口老龄化和库存压力的问题，如果中央政府带头，地方政府执行收储这条路没有走通，房地产阴跌的格局或许还会持续，我相信这个事情严重到没有人看不到。因为经济下行的压力和整个金融系统风险的临界点快到了。要是房价继续下跌， 断供潮，法拍房，居民企业资金链断裂，银行坏账，金融风险并不是危言耸听。所以，我真心希望我客观的分析和相对保守的预测可以命中。未完待续，个人观点仅做参考。
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