今晚，老黄埔文冲东旧改——未来方洲正式开盘了。
至于人气咋样，大家可以看看房产君拍的现场图，感受感受——
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到8点左右，正式开始摇号，每轮一次性摇号10位。据二娃说，他的两位粉丝，到第二轮都还没摇中！哈哈，这样的开盘场面，有木有符合你的想象![]()
作为国庆后第一个入市的全新盘，未来方洲可以说机遇与挑战并存。而这二者之间，起关键因素的或许就是价格。
昨晚，该盘曾流出过一波吹风价，大约在3.5-4.6万/平区间；很多人都猜测，到开盘的时候，价格肯定有惊喜！
然而刚刚，现场终于揭晓答案：开盘价，几乎和吹风价没差！
而且，现场定价也是有点怪异，顶楼单位反而是最贵的，楼层越低越便宜。
呐～这是二娃一个粉丝的算价单：
如你所见，79平中高层单位，原价320万左右，扣除部分折扣后总价在310万左右；据二娃说，这张图还有一个98折和99折没有算；
全部算下来，首开最小面积79平，20楼以上的，最终优惠价都要30X万起。
你要是预算300万内的，只能买79平20楼以下的了。
至于首开其余户型各个楼层详细价格，二娃也扒到了。想要的可以加@二娃。他有所有户型客观测评。感兴趣的，大胆撩![]()
未来方洲，为什么首开价无惊喜，不少买家还愿意买账呢？
我觉得，有几个原因。
第一，通勤上，未来方洲位于黄埔东路北侧，一路往西上黄埔大道、临江大道即可到达珠江新城。按照高德地图测距，从家到珠城自驾单程大约17公里、40分钟左右。首开组团距双岗站约400米脚程，搭13号线3站到鱼珠，再换乘5号线可直达珠江新城，单程一趟大概也是40分钟（数据来源高德地图）。13号线二期开通后，未来方洲业主还可以一线直达珠江新城（冼村站）。第二，教育上，未来方洲规划4所幼儿园、1所小学、2所9年制学校和1所完全中学。目前已经确认引入，九年制华师附（具体入读情况均以当地教育局最新招生文件为准）。
这与隔壁万科城市之光带的书包牌子是一致的，基本可以满足多数刚改买家鸡娃的需求。第三，商业上，未来方洲规划近10万平商业综合体，如果建成，生活浓度应该很有想象空间。第四，产品上，未来方洲为建筑新规后产物，户型使用率均超100%，首开从刚改适用的建面约79-95-108平三房两卫、到改善适用的128-142平四房两卫全范围覆盖，选择丰俭由人。预算总价300万左右，即可上车楼层不错的三房两卫，门槛不算高。
也就是说，未来方洲属于一个综合条件都不错的楼盘，地铁+教育+商业+产品，它都有！
所以价格合适，大家自然也就不再犹豫！
悄咪咪说句实话，楼盘缺陷也有，这也是我身边一些老地产人认为，这个楼盘首开火爆有些「爆冷」的原因。在产品上，老黄埔一片，最不缺的，是新盘；第二不缺的，就是建筑新规后、户型使用率超100%的产品。
未来方洲是新规产品，保利招商华发·中央公馆、中建海丝城等也是，户型使用率均超过百分百。假如预算总价300万左右，现在你可以在老黄埔片区买到什么？按最低总价门槛，我给大家大致排一下：
A、中建海丝城，79平三房两卫（总价23X万起）、89平三房两卫（总价28X万起）B、未来方洲，79平三房两卫（总价28X万起可上车，300万左右可选20楼层以下单位）C、保利招商华发·中央公馆，81平三房1.5卫（总价29X万起）D、中鼎珺合府，87平三房一卫（总价300万出头）E、越秀星航TOD，98平四房两卫（总价290万起）…以上只是单从总价门槛排序，由此可见，未来方洲不一定是大家的唯一优选；此外，楼盘选筹还有噪音、得房率、书包、地铁等等因素，可能都会影响你的未来几年十几年的居住体验、以及后面房子的二手房价和流通性…所以，什么情况买什么楼盘？什么需求不适合什么楼盘？去看房之前一定要多问二娃！
老黄埔他最了解了，村子里的狗叫啥名字，他都知道！
担心买错房的话，就快加他微信吧！另外，艾莎妈妈在本月19日将会有番禺学区分享专场，内容如下：①全市500万以上预算九年学区汇总
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