今天,国新办的会议,讨论度很高。
最嗨的一点,会上强调,这次支持化解地方债务,是近年力度最大的一次!
大家的情绪,又被挑动了一波。
总之一句话,要有想象力,相信「相信」的力量。
最先建立信仰的,还是你大爷,珠江新城。
据我们观察,珠江新城,开始触底回升了。
一天成交7套!业主直呼,乳腺都通了!
这让我想起,珠城行情还不错的23年初,嘉裕公馆也差不多是这个「流通速度」。那么,珠江新城真的硬起来了吗,业主还要不要割肉卖,买家是不是可以闭眼进场了?首先,成交量层面,热度会一直持续到年底,甚至到明年初。但想要恢复到2023年初,一个月成交120-140套的那种热度,基本不可能。其次,个别标杆盘,价格会有所上涨。普涨、大涨都很难,毕竟两千多套挂牌摆在这里。之前我们就说过,珠城目前的放盘量远超2022年、2023年,要彻底消化可能需要4年。任何一个板块,只要供应端内卷,价格都很难受,比如天河东,老黄埔,还有花地湾、广钢新城,都是如此。有其他意见的,欢迎大家评论区切磋。那么,信心建立的第一步,就是小手拉着大手走进市场。一个圈内人士在朋友圈发出感叹 ,最直观的感受是,看房客户真的多了很多!“国庆期间我们走进颐德公馆,下午3点,同时有7-8组客户报备进小区看房。”我知道,肯定会有人说,地产人的朋友圈,永远洋溢着喜庆洋洋的氛围。我们监测了几个指标盘,只有保利心语、中海璟晖华庭,看房热度小幅下降。南国花园、中海花城湾、凯旋新世界、嘉裕公馆、汇峰苑、粤海丽江花园,带看量(近30天)比去年同期,涨了40-90%。嘉裕公馆更是热到发烫,带看量(近30天)超过一千次,比去年9月翻了一倍。其实去年同期行情不算差的,23年9月(68套)和10月(48套),一共卖了116套。这一波来得真的猛,新政后,真的炸出了很多观望的客户。当然,这里面的分化嘎嘎大,珠江新城,也不是阿猫阿狗都能涨的。2字头的富力盈丰,4字头的跑马地三期,7字头的星汇园,8字头的隽峰苑,该什么样还是什么样。其一,嘉裕公馆,40天成交了16套房源,价格触底回涨嘉裕公馆,一口气卖了16套房!平均2-3天就有一个业主成功出货。妈啊,这个去化速度,妥妥赶上2023年初的那波小行情。(没概念的,这里回顾一下,2023年2月,珠城卖了140套!3月卖了119一套!)。不过,这里面的10套房,有8套都是西向/北向中低层的“便宜货”。但还是一波深圳投资客,闻风杀入,抢买这些“割肉带血”的房源。好在,美国降息,高层定调,新政biubiubiu一顿刺激,黎明总算到来。这个10月,嘉裕公馆成交6套,价格终于迎来V型逆转,回涨到14.9万/平。一来,有一波投资客/金融城进来捡漏,广州全面放开限购后,甚至有深圳客也入手了。他们不一定会住,所以楼层、朝向差一点也没关系,只要价格足够低。二来,这个月成交的,以约123-150平南向望小区为主,都是好货。所以价格稍微高一丢丢。小区之前低价成交的那一波笋盘,基本消化得差不多了。虽然有业主涨价600万,但这种属于心态好的,不着急卖的,大家听听就行。现在都是一房一价,大部分业主还是诚心卖房置换,回款资金的,还是有不少优质笋盘可以淘。我记得,珠江新城前2个月,几乎没啥3000万+的成交。凯旋枫丹丽舍,一套南向205平四房,中楼层,从挂牌到周期仅仅34天。颐德公馆,最新成交了一套约184平4房,南向高楼层。2022年至今,只有3套同款户型成交。对比2022年的20-23万/平,价格回落了2万/平。这个户型是南北通透的,南向餐厅位置的阳台,可以看到小区园林。而且是高楼层,客厅、次卧、主卧,一线珠江公园景观,视野很棒。
珠江新城业主,卖掉房子,回款现金,有点的选择地段好的新房大平层,大多则在珠城置换。比如颐德公馆最近这一套成交,买家就是从珠江新城中区,置换过去的。另外,珠城成交量起来,意味着有别的区域/板块买家,顺利完成置换。他们卖掉的房子,被另一拨买家接手,流动性就转起来了,整个楼市才能稳步回温。那么,说了这么多看房热度回升,成交量反弹,珠江新城放盘价,有没有什么变化?
头部几个小区,比如中海花城湾、广粤尊府、嘉裕公馆、中海璟晖华庭、枫丹丽舍,放盘价反而小幅降低。这些盘挂牌价也是真的贵,比如中海花城湾,挂牌17万+,广粤尊府27万+。贵了没人买,只能在价格上稍微让步。真实成交方面,嘉裕公馆、中海花城湾、碧海湾都会小幅回涨的趋势,砍价还需要努力磨一磨。我也咨询了一些在珠江新城做成交的资深人士,来听听他们的看法:珠江新城价格现在是便宜了,但一手现在卖得那么火,你说珠城要恢复到高峰期的成交量,那是不可能的。目前这种成交量,属于正常的市场,还算可以。毕竟这么多政策出来,市场成交肯定会有反应。基本面还没改变,行情能不能继续,要看其他渠道有没钱进来。看股市有没有人赚钱,看美联储是否再降息,看银行评估价格是否上调,看近期成交量是否继续上去,看国外资金是否大回流......当然,如果你拿捏不准,想要看看现在全新的一手楼,或其他卖房/买房问题,可以扫码加@大嘴,我们一定知无不言另外,艾莎妈妈在本月19日将会有番禺学区分享专场,内容如下:①全市500万以上预算九年学区汇总
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