2025年第2天，海淀就在土拍市场贡献两宗巨无霸地块，位于北五环边上，距离圆明园、清华大学直线1公里的朱房村两块地，引来实力房企挤破头争抢，合计卖出近182个小目标。
朱房村地块，也是从去年年底的丰台万泉寺地块开始，北京的第3、4块不限价地块。![]()
地块名称：海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0029地块；地块名称：海淀区东升镇北部片区朱房四街棚户区改造项目二期（剩余用地）HD00-0803-0030地块；朱房村两块地成功找到买家后，海淀2025年初的新房格局就由永丰南、永丰北、功德寺三足鼎立，一下子变成四角方桌6个新房项目，直接卷出花。0029、0030两宗地块就在北五环北侧，与北五环之间隔着一条清河，北五环再往南就是圆明园和清华大学。![]()
朱房村0029、0030地块具体位置而朱房新地块东北方向，就是海淀著名的清河橡树湾组团，还有著名的商业清河万象汇。目前橡树湾一期到五期的二手房挂牌均价在10.8万/平—13.9万/平之间，二手房价格虽然有所下降，但依然维持在稳定的10W+。![]()
清河橡树湾此外，地块西北侧直线1公里左右，就是13号线上地站。
区域内还有海淀实验二小、清华附小、清河中学等教育资源，0030地块西北侧还有幼儿园和九年制学校用地。包哥拿到的消息，幼儿园将设置9各班级，九年一贯制学校设置54各班级，清华大学附属实验学校将作为承办方，参与项目规划和建设工作，预计2026年初开工，2027年6月完工。![]()
海淀朱房村规划朱房村这两块地，除了0029地块西侧距离京新高速路和铁路线比较近，还有地块都不是正南正北方向之外，其他的真是无可挑剔。地块具体信息方面，0029、0030地块基本相似，都是4万平上下的占地面积，控高都是48米，绿地率要求都是30%，也都没有任何配建。
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海淀朱房村地块建设数据容积率方面，0029地块是2.4,0030地块稍微高一丢丢，2.42。
因为邻居清河橡树湾二手房挂牌均价都在11万+，包哥觉得，即使在大环境再不好的情况下，朱房新地块卖12W+，甚至高，也是一点问题没有。
可以预见的是，拥有10.26万平住宅的0029地块，和拥有9.51万平住宅的0030地块，未来会给北京新房市场再增加两个“单体百亿神盘”。
随着朱房村迎来买家，不出意外海淀新房在2025年上半年将迎来“六强争霸”。![]()
海淀新项目、新地块分布
2025年，海淀新房市场真是卷到家，包哥算了一下，目前确定的6个项目预计未来会供应60.74万平住宅。
其中，永丰北的保利建工嘉华天珺，规划了1276套房，永丰南的颐海澐颂，规划了752套房。
而未最终确定的功德寺双刹和朱房村双雄，未来4个项目超35万平住宅，包哥预计还会增加将近2500套左右的房子。
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海淀新项目、新地块分布还有宝山村地块也在北京第7轮供地名单中了，预计2025年上半年完成出让，又会增加超11万平的住宅面积。也就是说，海淀2025年上半年的新房住宅供应面积会超70万平，套数很可能会超过5000套。![]()
宝山村地块信息
一整个2023年，海淀新房卖了2404套，一整个2024年，海淀新房卖了1063套。
仅2025年上半年确定的新房项目供应，如果按照海淀去年的去化速度，都都够它吃个三五年的。
况且2025年上半年，海淀的新房项目还都集中在海淀东边。
嘉华天珺有小户型，最小能到88平3居，此外还有99平、118平3居，127平、134平和171平的4居。![]()
嘉华天珺户型分布嘉华天珺的户型，得房率基本上都能到80%以上，在82%—86%之间，在海淀没开放阳台的大背景下，得房率做得还算优秀。每个户型都有各自的优点，比较令包哥惊喜的是其99平户型入户的步入式家政间。![]()
嘉华天珺99平样板间家政间嘉华天珺还有一个配套优势，就是项目北侧的海淀大悦城开业了，超18万平的大商场。最小户型97平，再往大就是117平3居，124平、137平、148平，最大也到了171平4居，一共752套房。除了148平面积段外，颐海澐颂和嘉华天珺，产品面积段上可谓是贴面竞争。颐海澐颂分成南北两个地块，北侧大户型为主，南侧主要是中小户型。
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颐海澐颂位置分布图颐海澐颂有一个最大的优势，就是周边配套的丰满和顶级。
未来，北京建华实验学校本部与项目一路之隔，16号线永丰南地铁站距项目直线300米，项目自身还配建一个建面超12万平的社区商业综合体，海淀北部医疗中心距离项目直线也只有1.2千米。另外，功德寺两宗地块，案名和产品信息也不断有小道消息传出。
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功德寺地块具体位置
越秀和绿城一起开发的001地块，据说案名是和樾誉鸣。
产品面积段要做大户型，139平起，最大能到252平。
越秀和华润一起开发的002地块，据说案名叫和樾望云，当然也有说叫“**悦府”的。
产品面积段，包哥拿到的消息，一共14栋楼，9—11层，最小户型是99平3居，最大面积是172平4居，一共690套左右房源。
包哥还听说，朱房村将来的产品，也不会有阳台。
关于2025年“海淀新房六小强”，嘉华天珺、颐海澐颂即将入市，功德寺双刹将紧随其后，朱房村双雄也不会远。
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