步入2025年，日本二手公寓市场的格局会如何变化，价格还能延续前几年的增长势头吗？
回溯2024年，日本央行在7月宣布将政策利率提高至0.25%，但利率的上涨并未导致二手公寓市场的全面降温。在东京23区，尤其是核心的千代田区、港区和中央区（以下称“核心三区”），二手公寓价格仍然保持着不小的上升势头。
截至2024年9月，东京23区二手公寓的平均挂牌价格达到8053万日元，比前月上涨3.9%。其中，核心三区的价格涨幅尤为显著，成为高净值人群和投资者的主要目标。
但与核心三区的繁荣形成鲜明对比的是，郊区及周边县市的二手公寓价格增长明显放缓，甚至在部分地区出现触顶迹象。
根据市场统计，城南地区（包括品川区、目黑区和大田区）和城西地区（包括世田谷区、杉并区和中野区）的价格自2024年上半年起已经趋于平稳，而城东地区（如江东区、墨田区）和城北地区（如板桥区、练马区）更是在2024年下半年呈现出明显的横盘趋势。这种差异的背后，是市场对利率敏感度的区域性差异，以及买家支付能力的上限逐渐显现。
为何核心三区能够一直保持增长？
答案不言自明。首先，这些地区作为日本的金融、商业与文化中心，拥有得天独厚的地理优势和强劲的经济支撑。例如，港区的高端商务氛围、中央区的商业便利性、千代田区的历史地位，吸引了大量企业高管、国际投资者和富裕家庭的目光。同时，随着高净值人群对资产配置的偏好从现金逐步转向不动产，核心三区成为他们实现资产保值和增值的理想之地。尤其是在全球金融市场波动加剧的背景下，将资金投入核心地区的房地产已成为避险的一种有效手段。
而郊区和周边地区的购房者主要以普通家庭和首次置业者为主，其购房预算相对有限，对利率的上升更加敏感。
以贷款1700万日元、利率1.5%、30年期等额本息还款为例，月供约为5.9万日元。然而，如果利率提高至1.75%，月供将增加至约6.2万日元，这一变化可能会影响家庭预算，迫使买家重新评估其购房计划。此外，郊区和周边县市的基础设施建设相对滞后，交通便利性和生活配套设施的不足，也让这些地区在吸引力上逊色于核心区域。
在更微观的层面上，地区差距进一步渗透到局部市场。例如，靠近主要交通枢纽的公寓，或周边拥有优质教育资源、商业设施的住宅，其价格表现明显优于远离核心功能区的同类物业。根据相关数据统计，位于核心城区且距离地铁站步行时间不超过5分钟的公寓，其均价往往高出远郊类似房源的20%以上。
2025年初，市场对政策利率进一步上调的预期高涨，有观点认为全年可能迎来两次加息，总幅度达到0.5%，这将直接提高购房者的融资成本，进一步压缩普通买家的支付能力。因此2025年的二手公寓市场预计将进一步呈现分化趋势。
核心区域的价格将继续保持坚挺，甚至在高端市场中继续强烈攀升，而郊区及周边地区的价格则可能维持现状，甚至因利率上升或购房需求下降而略有回调。
与此同时，政府是否会出台更多支持首次购房者或改善型购房者的政策，如税收优惠或贷款利率补贴，也将对市场产生重要影响。
基于此，对于购房者而言，“为何购房”以及“如何选房”这一问题变得尤为重要。对于普通家庭生活来说，郊区或价格适中的区域未尝不是理想之地。而对于追求资产增值的投资者而言，核心区域仍然是首选。
自雷曼危机以来，投资用中古公寓价格一直呈上升趋势，许多投资者因此获利颇丰。然而，2025年的市场可能更具挑战性，投资者需要比以往更加注重挑选优质物业。 对于投资者而言，锤炼选房眼光、精准判断区域发展潜力将成为在未来市场中胜出的关键。
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