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需求催生了市场，近两年，高端养老社区愈加火热。各大公司做的养老社区都面向中产或高净值人群，走中高端或者高端路线，但高端养老社区是一个十足的长期主义生意。
*本文共7527字，预计阅读12分钟
你将会在这篇文章看到：
❶ 盘点全球的顶级养老中心，看了都想去
❷ 需求催生了市场，高端养老社区是一门好生意吗？
❸ 老龄化加速，别错过养老产业里的四大投资机会
编辑：黄治军
来源：尊品传媒（ID:jumping_mag）
盘点全球的顶级养老中心，看了都想去
▍老年人更愿意在一个能够照顾好他们日常生活的地方，永远保持“年轻”有活力的状态，更注重老人精神层面的满足，这是顶级养老中心受欢迎的秘诀。
传统观念中，养老院通常被认为是城市边缘的一座普通建筑，内部布局整齐划一，老人们静静地望向窗外，仿佛与世界隔绝。
然而，在许多国家，养老已经被重新定义，在对养老院的规划上不仅建设适老化设施和康复设备以满足长者的日常需求，更注重老人精神层面的满足。
通过对养老院的改造升级，为长者打造温馨如家的环境，让他们能在院里享受幸福的晚年生活。
法国最美的山林间养老院
法国诺曼底澳尔贝克村养老院，建在澳尔贝克村附近的诺曼底林区中央，养老院依山而建，即便是在山谷里也一眼就能看见。
养老院同时设置了生活区和散步区，优化了对于景观的利用。
为了让养老院显得不那么突兀，减少视觉上的冲击，建筑师将其拆分为几部分建造并在项目中使用了绿色的元素，使养老院和周围风景融为一体的同时也体现出了周边环境的乡土自然气息。
为了增添空间内的活力，建筑师用红色作为室内的主色调，避免了使用传统医疗环境用色带给人的压抑感，同时创造了更温馨的居住环境。而黑色与木色打造的内部交通空间，能有效防止视觉疲劳。
丹麦杜祖斯岛老年护理中心
杜祖斯岛拥有一座著名的老年护理中心，中心坐落在一处风景优美的地方，可俯瞰奥胡斯湾。
在建造中，建筑师尽可能地为病人提供最好的生活条件，提高他们的生活质量，使其在人生的最后时光获得至高的尊重。
杜祖斯岛老年养护中心是一座融于景观中的建筑，无论你走到哪里——接待区、花园、中庭、休息室、冥想室、病房，美丽的风景无处不在。
该中心力图打造一座极具人性化的建筑，不仅是一个医疗机构，而且还应是一个家，为老人及其亲属，以及工作人员在生理和心理层面创造一个空间。
建筑呈半圆形布局，以确保所有的病房都有开阔的视野，能够让病人远眺海湾。病房位于建筑较为私密的区域，远离公共区域。
每个病房都设有阳台，可俯瞰周围的风景。建筑所使用的材料主要有铜、橡木、玻璃等，与周围景观形成完美、自然的互动，并在房间中营造出一种温暖的感觉。
在建造过程中，建筑师特别注重感官方面的设计，如视觉、嗅觉、触觉、听觉，此外还注重加强可达性，为病人甚至长期卧床病人提供方便。
这里还建有冬景花园，种满了异国植物，如橄榄树、葡萄藤、月桂树和日本竹，使人们能够常年享受户外生活带来的乐趣，一年四季都有景可赏。
芬兰最典雅的养老院
普基拉是一座位于芬兰南部的小城，位于这里的奥尼福利中心为有生理缺陷的残疾老人提供免费的住房，为有记忆障碍的老人提供集体住房，并为全市居民提供医疗中心、康复中心和公用设施，这丰富了市集广场周围建筑多样性，给这个城市中心带来了全新的面貌。
这座建筑主要由木质结构构成，有长长的屋檐，按照不同功能划分成若干部分，营造出一种惬意的、田园般的空间。
木质屋顶继续向内部延伸，形成玻璃幕墙的走廊，木材的大量使用提升了建筑的声学效果，并打造出一种舒适的氛围。
这座建筑的设计始终遵循支持老年人自由地进出各个地方的基本原则，利用色彩和木质材料营造一种怡人的居住环境。
另外，建筑设计中也考虑到建筑的多种用途及布局的灵活性。
日式花园位于咖啡馆的后方，是一处安静地享用咖啡或茶、欣赏美丽风景的好地方。在建筑的不同位置都可以看到这个花园。
庭院里有一个疗养花园，在健康中心和记忆障碍康复中心，有一个种植着各种浆果、灌木和果树的植物园。
德国最美乡村养老院
莱维茨护理中心在德国享有很高的声望，并成为当地除农业产业外的最大产业机构。
护理中心的外墙上有一句座右铭：有勇气做个快乐的人。
护理中心周围有一个面积达40平方公里的自然保护区，风景优美，且在那里每天都能看到百余种鸟类。
与美丽环境的结合，是希望让老人能够更多地与大自然接触。
旁边还有一个幼儿园，在那里开展了很多种老人和小孩的互动活动，如老人带着小孩做饭，共同开音乐会等，希望通过小孩的天性来激发老人潜在的活力。
护理中心的养老公寓，完全按照德国的无障碍公寓建造，门、通道、浴室等都是有利于行动不便的老人设计。并且中心所有的房间都建在一层，还设有很大的阳台。
养老公寓拥有面积很大的封闭空间，供老人自由行走。公寓里仅设置十间住房，一方面小型的养老公寓更适合乡村的养老服务模式，另一方面，也是为专门营造家庭般舒适的温馨感环境，避免集体的生活氛围。
日本北海道最惊艳养老院
位于北海道登别市的银发族之家，由藤本壮介建筑事务所设计，沿着主要入口中心分为两个单元，每一个单元有9个房间，整个环境创造出一种既连结又分离的空间感。
这座建于2006年的养老院外表平淡无奇，但是内部却有一种简洁的惊艳之感。靠近墙体的部分营造了安定的感觉，而非墙体的部分则透出一种刺激感。
这样的设计有效迎合了不同性格的老人。
荷兰温暖照顾小镇
弥漫自由气息的养老之都，荷兰美誉为“欧洲的后花园”，郁金香的世界，风车的王国，伦勃朗与梵高的艺术圣地，还有浓郁美味的奶酪制品和带着彩绘的木鞋……
如果你见过“花之国”荷兰的养老院，你会感慨荷兰不仅有世界上最好的监狱，就连养老的天堂也同样是在荷兰。
荷兰人喜欢种花，通常在荷兰人家的窗台都摆放着最美的鲜花。
荷兰Yvonne van Amerongen则为患有老年痴呆和阿尔兹海默的老人专门开设了一个养老院：Hogewey 村。
它位于阿姆斯特丹郊外，有十个足球场那么大。普通村子有的，这里一样不少，公园，电影院，画廊和邮局样样俱全。
和普通村子不一样的是，为了保证老人们的安全，Hogewey有监控摄像头全天24小时监控着老人的活动，这里的护理人员全部身着便装，村子只有一个出入口。
老人院也没有孤独而冰冷的病房，与世隔绝的高墙，反而是有温馨的小院子，在这里的老人们每6—7人住一间房子，每间房子设有1—2名护理人员，Hogeway现在拥有23栋老人们居住的房屋，每间的风格都不一样，家具也是按照老人们还记得的年代布置，做成复古风都是为了让老人们感觉这里是自己的家。
全村一共有250名全职/兼职的老年学护理人员和这方面的专家照顾老人，这些人会在村子里各处假装成收银员、超市服务员、邮局员工等。
由于患有痴呆症或是阿尔茨海默症的病人不太容易管钱，所以这里所有的费用都是由老年人的家人预支的，村子里不会有任何货币交易，村子的创始人Yvonne van Amerongen曾经在一家老人院工作，目睹了老人在那里孤独寂寞，与世隔绝的悲伤，所以筹集资金开设了这个养老院。
CNN曾对村里的老人进行采访，发现这些老人身体情况比普通老人院的老人好，寿命更长，而且更开心。
结语
其实对于上了年纪的人来说，不管养老院环境多美，他们还希望有温度的服务，而不希望成为某些养老机构的服务示范标本。
老年人更愿意在一个能够照顾好他们日常生活的地方，永远保持“年轻”有活力的状态，这是顶级养老中心受欢迎的秘诀。
老年人更愿意在一个能够照顾好他们日常生活的地方，永远保持“年轻”有活力的状态，更注重老人精神层面的满足，这是顶级养老中心受欢迎的秘诀。
（来源：综合魏城看天下）
需求催生了市场，
高端养老社区是一门好生意吗？
▍需求催生了市场，近两年，高端养老社区愈加火热。各大公司做的养老社区都面向中产或高净值人群，走中高端或者高端路线，但高端养老社区是一个十足的长期主义生意。
对于很多人来说，小桥流水、绿树成荫、衣食住行、医娱面面俱到的高端养老社区，正成为优雅变老、乐享晚年的一种选择。
需求催生了市场，近两年，高端养老社区愈加火热。高端养老社区的蓬勃发展并非近年兴起。
2007年开始，泰康保险集团、合众人寿保险股份有限公司、中国人寿保险股份有限公司等保险公司先后考察美国、日本等发达国家的运营经验，布局养老社区。
公开资料显示，早在2009年，泰康获得原中国保监会中国保险行业第一个养老社区投资试点资格。此后，各家保险公司先后入局，在不同城市打造养老社区。
整个赛道的总投资额超千亿元。但对中产来说，动辄上百万、乃至上千万的入住门槛，明码实价地宣示了养老社区的定位——面向了最高端人群的养老需求。
虽然高端养老社区引来保险公司蜂拥而至，但其建设需要“抢地盖房”，仍属于高投入、慢产出的行业。
高端养老社区的门槛有多高？
高端养老社区的模式在美国早有雏形。
上世纪60年代，房地产商戴尔·韦伯在美国亚利桑那州开发了大型养老社区“太阳城”。养老社区在老年人的健康状况和自理能力变化时，为老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务。
1960年1月1日太阳城开业之景
其盈利模式主要是通过收取保证金和每月管理服务费，房屋只提供租赁权和服务享受权，不提供产权。
在我国，房地产开发商和保险公司是国内养老社区最主要的两大参与者。
目前，想要入住这些养老社区可以通过购买保险或缴纳押金两种模式。
缴纳押金多是着急入住的客户，可以一次性缴纳一笔不菲的押金，获得入住养老社区的资格。押金入住的方式，被认为是养老社区入住率不饱和的权衡之计。
与其相比，更被保险公司们推崇的方式，是将养老社区的入住资格视作保险产品的增值服务，进行对接。
由于养老不动产具有前期投入大、后期回报稳定的特点，与保险资金特别是寿险资金的长久期特性十分匹配。
众托帮联合创始人兼总经理龙格介绍，保险公司会为客户提供多种险种以供选择，包括养老年金险、分红险，或者是近几年比较火的增额终身寿险。
这些险种通过时间复利，当老人需要入住社区的时候，可以从保单里面取钱用以支付社区所需的服务费用。例如，泰康人寿的分红险“乐享百岁”，这款产品包含保证部分和红利，保证部分包括年金、现金价值和身故金。红利从第1年末开始产生，以现金方式分红，持续至106岁，可进入万能账户。
大家养老保险的鑫享久久则是一款年金险，在投保之后，按照约定为被保人发放保险金。以55岁女性趸交100万元为例，56岁时就开始领养老金，直到99岁每年可以领取26400元。
“优雅变老”的门槛，正体现在高额保费上。
泰康之家的保费门槛，按照不同城市的房价、物价以及生活水平划分了不同标准。超一类的城市北京、上海、深圳，需要总保费达到240万才可入住；而南昌、沈阳、南宁等城市，保费达到120万元即可入住。
太平洋人寿旗下的太保家园，入住门槛在150万—240万起；中国人寿的门槛在300万起；平安人寿推出的超高端旗舰康养项目颐年城，门槛更是达到了1888万起，最高达到了4888万。
某头部保险经纪公司的保险经纪人李飞表示，体感上，各大公司做的养老社区都面向中产或高净值人群，走中高端或者高端路线，品牌宣传也注重这一点——强调入住的人群皆为社会名流。
但矛盾的是，高昂的收费似乎并没有给经营养老社区的公司带来丰厚回报。
这门一掷千金的生意背后，公司经常在应对艰难的运营日常。
养老社区赚钱吗？
养老社区是一个十足的长期主义生意。
早在十多年前，泰康保险集团董事长陈东升就曾表示，养老社区并不是个传统意义上的“好生意”，它建设周期长、利润低。
一个养老社区项目从拿地到盖房，平均周期是5年，建设1个社区的花费是30亿元至50亿元，并要承受5年无收益的压力。
以运营最为成熟的泰康之家·燕园一期为例，其建设费用一共为14.51亿元，折合单价1.6万元/平方米。其中，拿地成本为3878.6元/平方米，但这是2011年时北京的地价，如今早已水涨船高。
其次，多位行业人士表示，即使不考虑前期建设成本，仅考虑当期运营收入和成本，这也不是一个容易赚钱的生意。
2021年时，陈东升透露，泰康之家·燕园运营6年，申园运营5年，在当时实现盈利。也是在这一年，上海当地媒体报道，申园入住率已经达到了95%。至于燕园，近几年来入住率一直高于95%，最高甚至达到98%。
行业普遍认为，仅考虑运营端，养老社区的中小型项目3年至5年、大项目则要5年至8年、入住率达到60%以上，才可能实现盈亏平衡。
在北京、上海这两个高净值人群最为密集的地方之外，是否有项目入住率足够高，实现了盈利，其中酸甜苦辣，只有保险公司自己知道了。
国内一家商保公司的相关管理人员李行（化名）介绍，不少保险公司会采用全预算管理决定运营成本。
“年初时，会根据预定入住率预计新一年的收入，再根据入住情况匹配支出。”入住人数增加，服务人员相应也要增加。
计算时，保险公司并不会严格控制支出小于收入，而是会将亏损控制在一个可以承受的范围内。
这其中藏着一个秘密：保险公司可以接受这种亏损是由于保险公司是综合评估损益的，其中对保险主业的影响最为重要，其次也比较看重土地的长期增值，尤其对于布局时间早的保险公司而言。
有媒体曾进行过计算，泰康之家·燕园一期二期的建设成本加上投资的机会成本，燕园的成本约为20900元/平方米，但其所在区域房价则在40000元/平方米以上。对保险公司而言，自建养老社区可以起到押宝地产行业的作用。
不过，这对于一些近些年才开始大力投资建设养老社区的保险公司而言，却意味着拿地成本直线上升。前述保险公司的相关管理人员李行认为，养老社区可以被视作保险产品的实体支撑，共同构成保险公司的产品生态。
“养老社区可以赋能销售团队，让他们在介绍产品时，有打动客户的抓手，这可以促进保险产品销售”。
“对保险公司来说，稳定的高净值客户是最重要的资源，他们不仅需要养老险，还有健康险等需求。”龙格说，作为一个成熟的玩法，养老社区为保险公司带来的收益和风险已经十分清楚，无论大中小型险企在过去数年，早已开始了竞争式布局。
入局高端养老的两种模式
目前，入局高端养老社区有两种模式。
“拿地自建养老社区”，也被称作重资产模式，相对的还有另一种模式——公办民营、长期租赁或者与市面上已有的养老社区合作的模式，这种被称为轻资产模式。
两种模式各有拥趸，前者以大的保险公司为主；还有一些则坚持轻资产投入，如大家保险集团、百年人寿保险公司等。
当然，还有一些保险公司轻重结合，既有自建社区，也和第三方养老社区合作。
“轻重模式没有好坏之分，要看保险公司自身实力。”龙格说，“自建一个社区就要几十亿投入，全国这么多省份，几个社区就要上百亿元投入，一些保险公司总资产还不到100亿元，承受不起。”中国太平保险集团在成都温江的芙蓉人家项目总投资达到了21亿元，在上海的梧桐人家的总投资更是高达40亿元，对自身体量提出了极高的要求。
“保险+养老社区”的业务模式经过10多年的高速发展，方向和边界已然清晰。
接下来，在这个万亿赛道的养老产业里，高端养老社区还能依靠“优雅变老”的概念，创造什么样的故事？
（来源：综合第一财经）
老龄化加速，
别错过养老产业里的四大投资机会
▍在今天的中国，养老产业正在发生什么样的变化？对应什么样的趋势？落到各自的行业上，又对应着什么新机会？
人口老龄化是许多国家需要面对的问题，我国也不例外，甚至可以说形势已十分严峻。
对中国这个拥有全球最大老人数量的国家来说，如何挖掘养老这座富矿，同样决定着我们养老保障体系的成色。
目前，养老产业的主要投资方向有四个：
医养结合
医养结合主要涉及具备医疗基因的养老院。需要去养老机构的失能老人，需要的不仅是“养”，主要还有“医”，而过去“医院不养、养老院不医”是养老市场的一大痛点。
从这个角度说，出身医疗的公司会更有优势，比如号称日本甚至亚洲排名第一的养老服务机构日医学馆，就是从医疗管理转型做养老的。
它1996年开始做养老，2002年上市，现在在日本有1400多个网点，它收入的53%来自长期护理服务，38%来自医疗支持，这就是典型的医养结合。
而它之所以能成功，靠的就是原来扎实的医疗能力，它建立了一个8000多家签约医疗机构的网络，从急诊医疗到康复护理都能提供便捷的服务。
智慧养老
智慧养老主要涉及居家养老用到的一些养老设备和系统。居家养老是养老的主战场，但在家中很难做到医养结合。
在家里，一定要有配套的设备和系统来帮助老人在没有人的情况下保障自己的健康，如智能防护、智能健康监测以及远程诊疗等，但是成本太高。
举个例子，老年人在家最害怕的是跌倒。据世卫组织统计，每年有30%的65岁以上老人发生跌倒，另外，每年有30多万人死于跌倒，其中60岁以上的人占一半以上。
跌倒死亡是老年人群因伤害死亡的第一大死因，老年人因为跌倒，期望寿命会缩短5—10年。为了降低跌倒给老年人带来的伤害，出现了很多硬件设备。
比如，在日本，你会发现在楼梯、卫生间和走廊等很多地方都安装了老年扶手。再比如，以色列有一种智能的鞋子B-shoe，可以在老人失去平衡的时候自动把脚往后挪动，重新获得平衡。
养老地产
养老地产的核心是能满足老年人的两大需求——医和养，但和纯粹的养老院又有区别，它的居住属性更强。
除了自然环境和一些适老的基础设施，更关键的是产业链上下游的服务，比如上游的养老保险、下游的医疗保健。
目前，这个赛道上除了传统的地产公司，比如万科、绿城，还有保险公司，比如泰康打造的泰康之家。
未来这两类公司都有机会，但它们的类型不同，前者可能更偏地产的居住属性，而后者可能更偏养老服务属性。
养老金融
金融是养老中非常关键的一环，尤其在未富先老的情况下。
日本的养老产业成功在很大程度上依靠金融，日本有一个《介护保险法》，这里的介护就是看护的意思，这条法规规定被看护的人只需自付10%的费用，大大减轻了老年人的成本。介护保险将40岁以上的国民纳为参保人，介护保险费的50%由政府负担，个人保费支付50%，其中22%来自一类保险人，主要由年金来支付，28%来自二类保险人，主要由其缴纳的各项社保来支付。
有了这样的资金保障，老年人就能放心地享受养老服务。
养老金融体系有三个支柱。简单来说，第一支柱就是国家帮你兜底的基本养老保险，退休之后的退休金就是来自这里；第二支柱就是企业帮你缴的企业年金等，现在交的企业很少，大部分是国企；第三支柱就是自费投资的一些养老金融产品。
在美国，这三大支柱的比例是1:6:3，而我们目前是8:2:0。这直接导致国家的养老负担过重，尤其是人口老龄化加剧的情况下，社保基金的压力是很大的。
另外，我们的第三支柱严重缺位，这是未来必须去发展的一个支柱，否则社保很难持续。
第三支柱的产品会以“养老目标基金”为主，这种产品和一般的基金不一样，需要精巧的设计和非常专业的管理团队，未来可能会像现在的公募基金一样出一些爆款的产品。
(来源：吴晓波频道)
