优秀案例 | 公共管道堵塞返水导致室内装修报废，损失谁来承担？

宋某、耿某于2015年4月2日购买了杭州某房地产开发有限公司开发建设的某嘉府3幢1单元101、201及地下一层的精装修样板房，按约一次性付清了全部房款，杭州某房地产开发有限公司于2015年7月交付了案涉房屋。但因屋内气味明显，宋某、耿某深感身体不适，故一直未居住。杭州某物业管理有限公司系该楼盘物业服务单位。2018年12月16日，宋某、耿某接到杭州某物业管理有限公司的电话，说宋某、耿某的房屋一楼厨房台盆出现返水情况，橱柜管内溢出污水及粪便厕纸，一楼整层水淹3公分左右，并且已没过家门，流向电梯口。橱柜、厨房门套线、变形、开裂、卧室地板污水浸泡。负一层顶部及墙体变形、发霉，造成内部装修全部报废。另外，由于室外干挂石材施工存在严重的质量问题造成一楼、二楼北侧卧室墙体严重渗水，已造成屋顶、墙面大面积霉变和地板浸水变形，橱柜霉变变形，装修几近报废。

杭州某房地产开发有限公司作为该楼盘的开发商，应向宋某、耿某交付符合合同约定、能正常使用的房屋，而案涉房屋却出现严重的污水返水、大量墙面出现渗水问题，这些均属于杭州某房地产开发有限公司对商品房质量瑕疵担保的范围，杭州某房地产开发有限公司应及时维修并赔偿原告相应损失。杭州某物业管理有限公司作为该楼盘物业服务单位负有对公共排污管道管理、维护、疏通的义务以及对墙面渗水有维修的义务，应当保持住宅公共设施的完好。然而，自2018年12月16日发生返水事故以后，房产公司和物业公司一直没有妥善的处理该事件，也没有将房屋进行维修，造成宋某、耿某对房屋一直无法居住使用。后宋某和耿某特向法院提起诉讼，诉讼请求为：1、判令房产公司和物业公司立即对案涉房屋的厨房排水设施和外墙渗水问题进行维修，修复合格，恢复原状；2、判令房产公司和物业公司共同赔偿原告案涉房屋的装修及物品损失共计172328元；3、判令房产公司和物业公司共同赔偿原告房屋空置租金损失364000元；4、本案诉讼费鉴定费由两被告承担。

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律师策略

本案争议焦点一是管道内返水、渗水的原因是什么？二是房屋装修损失由谁承担，责任比例如何分配？三是因房屋外墙渗水不能正常居住使用而造成的租金损失由谁承担，责任比例如何分配？

律师代理本案时，可依据本案的争议焦点，采用如下代理方案：

首先，正确选择本案案由。由于本案涉及到多个法律关系，既有原告与房产公司之间的商品房买卖合同关系，也有原告与物业公司之间的物业服务合同关系，还有原告与楼上业主之间的建筑物区分所有权关系，更有财产损害赔偿责任关系。水管返水和外墙面渗水的原因，将决定最终的责任承担主体。引起水管返水和原因有可能是房产公司房屋质量不合格造成的，也有可能是物业公司没有及时履行共用部位、共用设施的维护、修缮、服务与管理职责，还有可能是楼上业主水管堵塞造成宋某户返水。如何通过案由的确定将所有可能的维权方式涵盖，是案件代理时需要着重考虑的问题。最终，代理人选择了财产损失赔偿责任纠纷。财产损失赔偿责任纠纷是一个侵权责任纠纷案由，只有这个案由才能实现上述目的，达成事半功倍的效果。否则，每种法律关系就得单独诉讼。

其次，提出有效的鉴定申请事项。鉴定申请的有效提出，要结合原告的诉请、案件的具体情况而定。本案的鉴定申请事项为：对房屋下水道返水、地面下沉，室外公共管道堵塞是否存在及存在的成因金霞鉴定；对房屋装修损失建设工程造价进行鉴定；对房屋空置损失进行鉴定。本案中，原告不需要房产公司和物业公司进行维修，在原告起诉之前，房产公司和物业公司就房屋质量问题多次维修均未修复，原告已经不再相信房产公司和物业公司，所以提出房屋装修损失建设工程造价鉴定。如果原告不要求赔偿损失，而是要求房产公司和物业公司进行维修直至合格为止，就需要提维修方案的鉴定，而不是屋装修损失建设工程造价鉴定。总之，一切申请均围绕原告的诉请和案件具体情况综合而定。此外，对于房屋空置损失问题，法院之所以支持原告，是因为原告主张房产公司和物业公司一直怠于维修，致使原告无法出租获得收益。如果原告主张自己租金损失，就需要提供证据证明租金数额，租期与房屋空置期是否一致等内容。

最后，事故责任比例的确定。根据《民法典》第一千一百七十二条规定“二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。”因此，开发商和物业公司可依据各自的过错程度承担相应责任。由于上述原告的损害后果，系因房产公司和物业公司分别实施的侵权行为所造成，但两者难于确定各自的责任大小，故依法应当平均承担赔偿责任。

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工作成果摘录

‍代理词

一、二原告购买由被告一某房产公司开发建设的房产，被告一有义务提供质量合格的房产，然而案涉房屋却严重渗漏和返水，造成原告装修和物品损失，被告一应当承担保修责任并赔偿原告全部损失。

二原告于2015年4月2日购买了被告一某房产公司开发建设的某嘉府3幢1单元101、201及地下一层的精装修样板房并一次性付清全部购房款。被告一于2015年7月交付了案涉房屋，但因屋内气味明显，二原告深感不适，故一直未居住。

（一）关于案涉房屋外墙渗水问题，被告一应当承担责任。

根据原告与被告一签订的《商品房买卖合同》附件六：保修责任主要条款第二条约定“屋面防水工程、地下室防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏、外门窗、钢结构防水为八年。”

事实上，正是由于案涉房屋的室外干挂石材施工存在严重的质量问题，导致案涉房屋一楼、二楼和负一层北侧卧室、卫生间墙体严重渗水，造成顶、墙面大面积霉变和地板浸水变形，橱柜霉变变形，装修几近报废。而被告一某公司作为案涉小区的开发商，在质量保证期间内应对房屋质量承担保证责任。该房屋外墙设计有整体防水，应该起到大面的防水作用，案涉房屋外墙内侧有潮湿霉变的事实，说明有渗漏情况，如果整体防水做到位了，理论上不应该渗漏。原告购买的房屋在质量保证期间内出现外墙渗水情况，被告一应承担相应的民事责任。

（二）关于案涉房屋一楼厨房台盆下排水管道返水问题，被告一应当承担责任。

由于原告购买的案涉房屋是被告一装修完毕的样板房，在交付后原告也几乎没有居住在内，更不会对案涉房屋的排水系统进行改造，故出现问题的排水管道在被告一在交付原告时就存在的。

依照《中华人民共和国国家标准建筑给排水设计规范GB50015-2003》国家标准规定，案涉房屋排水管网的口径至少应在160mm以上，一楼排水方式应为单独排水，主管网和入户管网的接口应当使用三通接口且倾斜角度不小于45度。

从本案庭审查明的事实来看，被告一某房产公司作为涉案房屋开发商，虽然案涉房屋已经竣工验收并已经交房，但这只能证明案涉房屋履行了相关审批、通知及交付手续的事实，并不能证明案涉房屋排水管网建筑材料符合上述国家标准规定，亦不能成为豁免其违规建设施工的责任依据。而且案涉房屋的设计和施工与本幢其他业主都不一样，也造成了加剧了事故的发生。

二、被告二某物业公司未及时对外墙面进行维护，导致损失加剧；对管道疏于维护，导致管道堵塞，致使原告房屋遭受装修及物品损失，二者之间存在因果关系，被告二应当承担侵权责任。

（一）被告二某物业公司未履行合同约定的义务，致使原告外墙渗漏造成额的装修和物品损失加剧。

二原告于2015年4月2日与被告二某物业公司签订了《某嘉府前期物业服务协议》，由被告二提供物业服务。该《物业服务协议》全体业主都签订了，因此对物业服务企业及全体业主均有约束力。依据物业服务协议第二条，房屋共用部位、共用设施设备的维护和管理属于物业公司的服务内容。根据物业服务协议第三条，对于房屋共用部位保证无破损、共用设施设备运行正常，做到定期维护保养，专人维护保养。小修两天内完成，并建立登记、回访制度，对于急修30分钟内到现场，24小时内处理，并建立登记、回访制度。

然而，尽管原告多次要求物业公司对外墙渗漏继续维修，但时至今日一直都没有修，目前案涉房屋北侧卧室的床、衣柜、墙纸等装修全部报废，洗手间也收到了不同程度地损害。因如果发现当时物业公司就进行了及时维修，也不会造成今天的惨状，因此物业公司对与外墙渗漏造成的装修和物品损害也应当承担法律责任。

（二）物业公司对管道疏于维护，导致管道堵塞，致使原告房屋遭受装修及物品损失，二者之间存在因果关系，被告二应当承担侵权责任。

2019年8月26日，原告与二被告做了《鉴定笔录》，其中被告二某物业公司表示，“管道堵塞是有这个情况在的，位置在东面院内地面污水检修口。”2019年11月27日，浙江某工程检测有限公司接受法院委托，针对案涉房屋下水道返水、地面下沉、室外公共管道堵塞是否存在以及存在的原因进行鉴定，后作出了编号为CXAF-YH-2000018号鉴定报告，其中鉴定结论表示，“检测时已无堵塞，因现实证据链与检测条件所限，无法找到返水源”。原告方对此提出异议，浙江某工程检测有限公司于2020年9月28日作出回复函，“1.检测时已无堵塞，堵塞点已被疏通，管道内溢出物有堵塞时残物。2.返水发生于房屋投入使用期间。”

现堵塞原因虽无法鉴定，但从已查明的事实可知，2018年12月16日案涉房屋一楼厨房台盆下水管和旁边的下水管出现返水现象。工程人员现场做了紧急措施，将返水管加长到南面庭院污水井，临时解决返水问题，管道疏通后原告家厨房再未发生返水，可见改造和疏通具有显著成效，出现问题的根源在于物业公司没有保证管道的畅通，造成堵塞。

综上，被告二某物业作为物业服务一方当事人应当按照合同约定及相关行业规范，履行维修、修缮管理义务，以保障业主合法权益。被告二某物业未正确履行合同约定的物业服务义务，致使原告房屋遭受物品损失，负有主要责任，给业主造成一定损失，应当承担相应赔偿责任。

三、2018年至今，案涉房屋一直未进行管道维修，外墙渗水问题也没有得到解决，房屋一直处于空置状态，无法进行出租。根据相邻小区对于类似面积、类似装修的房屋租金，上诉人有理有据提出合理的赔偿，完全符合市场规律。

案涉房屋的空置期间为自2018年12月16日至今，实际计算至案涉房屋维修完毕之日。由于案涉房屋小区近期都没有房屋出租，为了兼顾公平及诚信原则，原告主张按照与案涉房屋同地段同面积房屋的租金及房屋修复所需的时间，对房屋空置损失酌情按照13000元/月进行计算，暂从2018年12月16日计算至2021年4月15日，28个月，金额为364000元。

综上，案涉房屋外墙渗水与水管返水与两被告之间存在因果关系，应当由二被告承担给原告方造成的全部损失，故请求法庭支持原告方的全部诉讼请求。

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案件结果

‍‍杭州市余杭区人民法院判决：

一、被告杭州某房地产开发有限公司、浙江某物业管理有限公司余杭分公司应于本判决生效后三十日内对原告宋某、耿某位于杭州市余杭区五常街道某嘉府3幢1单元101室（含地下一层）和201室房屋的外墙渗水质量问题予以修复，恢复其防渗漏功能。

二、被告杭州某房地产开发有限公司、浙江某物业管理有限公司余杭分公司应于本判决生效后十日内分别赔偿原告宋某、耿某房屋装修损失45083.50元、房屋空置租金损失140634.21元（暂计算至2021年4月9日止，此后至房屋外墙修复日止的租金损失按每天176.64元另行计算）、鉴定费40850元。

杭州中院：驳回上诉，维持原判。

浙江省高院：驳回再审申请。

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典型意义

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回顾思考

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     下水道返水一般是指房屋内部没有排水时，污水从下水道排水口向室内涌入的情况。业为维权可以考虑两种方式，一是业主可以以侵权为由，将开发商和物业公司作为共同被告，案由定为“财产损害赔偿纠纷”；另一种则是将物业公司单独作为被告，以两者间的物业服务合同为法律关系，追究其未尽到物业管理义务的赔偿责任。本案原告选择了第一种，要求开发商和被告共同赔偿损失。本案有以下几点值得借鉴和参考：

    （一）开发商应交付质量合格的房屋

    《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条 “因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”。本案房屋内管道返水的原因是房屋外公共排水管道的堵塞所引起。而房屋内墙面的渗水则是外墙渗入水导致，与开发商交付的房屋质量不符合规范要求相关。故本案可以要求开发商赔偿财产损失。

     （二）要求物业公司按照物业服务合同承担义务

      物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同，该合同中应明确约定服务质量等内容。《民法典》第九百四十二条规定：“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。”物业公司应该定期对物业共有部分进行检查维修，及时发现并解决问题，确保物业的正常使用。

      根据《民法典》第二百八十四条第一款：“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。”即物业公司对于建筑物及其附属设施有管理义务。根据《民法典》第二百八十七条：“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。”如果物业公司侵害了业主的合法权益，业主可以依据上述法律规定要求其承担民事责任。

     下水管道反水的责任划分需要根据具体情况进行分析，包括物业公司的管理职责、开发商的施工质量以及第三方的行为等因素。在实际操作中，业主在使用房屋时需注意，如遇到房屋漏水、公共区域及公共设备损坏等问题，及时固定证据并联系物业公司检查处理，避免损失扩大。物业公司也应该组织专业人员对排水管道、顶楼、外墙等公共区域、公共设施进行定期检查、维护，并将检查、维护结果向业主公示。

滕玲玲

·北京盈科（杭州）律师事务所

·盈科浙江区域房地产委员会 主任

·盈科杭州所工程建设部  副主任

·滕律师从业16年，专注于【房地产和行政诉讼】领域重大疑难复杂案件的研究，办理了大量案件，积累了丰富的办案经验，善于多角度化解矛盾和纠纷，赢得了当事人的一致好评。多次荣获盈科“优秀房地产与建设工程律师”、“优秀律师”、“律政巾帼”等荣誉称号。

·执业范围：房地产、公司治理、继承拆迁、行政诉讼、法律顾问等

朱佳敏

      朱佳敏律师系北京盈科（杭州）律师事务所专职律师。执业以来，        专注于民事案件办理，专业代理各类合同纠纷、房产纠纷等民事

      案件，得到了委托人的一致好评。