YINGKE
SPECIALITY
“民事诉讼+投诉举报”相结合化解物业保修金之争
案情简介
西湖区某西苑由四个小区组成，均由杭州某房产公司开发建设，原告是四个小区业主选举产生的第一届业委会。西湖区某西苑自2013年6月份起陆续交付业主，但业主在居住过程中逐渐发现房屋存在大量质量问题和安全隐患，主要包括单元大厅、电梯井、地下车库、楼梯墙壁等公共区域均存在不同程度的渗漏水情况；电梯基坑积水严重，电梯内部零部件生锈损坏，电梯平衡系数严重失衡；小区外墙瓷砖脱落；小区整体沉降，造成污水管破裂，墙体出现裂缝，地面坑洼不平。质保期内，业主多次向物业公司和被告上报房屋质量问题，被告并未履行维修义务或者维修了仍然渗漏。无奈，物业公司以公共物业业主权益性收入对部分质量问题进行了维修，共花费约580万元维修费用。自2021年6月份开始，四个小区质保期先后到期，物业服务和维修资金中心在四个小区内对物业保修金退还事宜进行公示。公示期内，业主纷纷申报质量问题，并汇总邮寄给维修中心，对保修金退还事宜提出异议。
本案的法律服务目标为：在西湖区某东苑已经与开发商达成和解，即【物业保修金本金和利息】的XX%归业委会的前提下，西湖区某西苑希望能够争取到更高的比例，并且由开发商对公共区域质量问题进行维修。
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律师策略
（一）代理业委会诉杭州某房产公司物权保护纠纷案。根据《杭州市物业管理条例》第六十八条 物业保修金管理机构应当在物业保修金存储期限届满前一个月内，将拟退还物业保修金的事项在相关的物业管理区域内进行公示。在公示期内有异议且未解决争议的，异议提出人未就争议事项提起诉讼或者申请仲裁的，物业保修金管理机构应当将物业保修金本息余额退还给建设单位。
物业保修金的功能就是用于保修期内小区内出现的质量问题维修。业委会能争取到多少维修金，取决于小区存在多少质量问题，需要多少钱维修，因此业委会必须提起民事诉讼。
（二）同步启动行政投诉程序。任何一个小区的开发建设都不会严格按照图纸施工，实践中存在大量偷工减料、未按图施工和不合格工程按照合格工程验收的现象，因此为了最大限度维护业主的合法权益、争取到更多的维修金，就必须尽可能找到所有违规违法的事项，一次性让开发商整改完毕，避免保修期满权利丧失的窘境。
主要采取以下方式：
1、代理业委会向杭州市某住房和城乡建设局、杭州市某城市管理局，杭州市某园林文物局三部门提交《关于某西苑绿地面积严重不足及外墙瓷砖大面积空鼓脱落的举报函》。后主管部门启动了绿地面积核查工作。
2、代理业委会向某住房和城乡建设局、某镇政府、某消防救援大队三部门提交了《关于消防水箱无进水的举报函》。后消防大队组织会议，要求开发商限期整改。
3、代理业委会向向某消防大队、某镇政府、某住房和城乡建设局提交了《关于某西苑消防车通道及消防登高地被绿化占用，存在严重安全隐患等问题的举报函》。后某消防救援大队作出《责令限期改正通知书》，对于消防车道覆盖绿化，部分登高场地覆盖绿化问题，责令房产公司于2024年3月21日前改正。
4、协助业委会与某住房和城乡建设局共同协调解决该案。在上述多方工作的压力下，业委会与开发商最终达成调解。
（三）借助媒体报道进行施压。开发商是上市公司，非常主动企业声誉和名望，媒体报道负面新闻，对企业声誉有不良影响。加之某东苑已经达成和解，在政府协调下，对促成某西苑与开发商达成和解具有较高的可行性。
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案件结果
业委会与开发商最终达成调解，签订了调解协议，并由西湖区人民法院出具民事调解书，调解书具体内容如下：
（一）关于维修事项：
1.西湖区某小区的地基基础工程和主体结构工程的保修责任由杭州某房产公司继续承担；杭州某房产公司对小区其他所有公共区域、共有设施设备、共有部位等再无维修／整改义务。
2.某业委会提交的物业保修金退还异议单中剩余未维修事项由业委会全权负责维修，费用由房产公司承担。
3.消防整改事项，由杭州某房产公司和业委会共同进行招标、施工和结算，整改费用在XX万元以内部分，双方各承担50％，超过XX万元部分全部由业委会承担。
（二）关于物业保修金：
1.杭州某房产公司从在物业保修金退款到账后20个工作日内将物业保修金总金额【本金＋利息】的xx%存入物业公司和业委会的共管账户，专项用于小区的公共区域质量问题维修。
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典型意义
本案是一起非常典型的以“民事诉讼+投诉举报”相结合化解纠纷的成功案例。众所周知，民事诉讼是化解矛盾的常见手段，也是最后的救济手段，但是民事诉讼对证据的要求非常高，如果证据不够充分，很可能面临败诉的结果。行政投诉是借助政府行政机关的力量，对开发商违法违规的行为进行整改。本案通过“民事诉讼和行政投诉”相结合的方法，为业委会争取到最终的胜利。
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回顾思考
近年来，退物业保修金案件频发，有越来越多的业主委员会希望为业主争取物业保修金，用于后续小区公共区域的维修。本案成功将部分物业保修金业存入维修资金共管账户，有以下几个方面可以借鉴：
一、在物业保修金存储期限届满之前提出异议
虽然《浙江省住宅物业保修金管理办法》第十九条规定保修金存储期限为8年。保修金管理机构应当在住宅物业交付之日起满8年的前一个月内，将拟退还保修金事项在相关的物业小区内予以公示。无异议的，按照前款规定将保修金本金及其银行存款利息余额退还给建设单位。但实践中，住宅会存在各种各样的质量问题，开发商对部分房屋质量问题可能并没有维修到位，若业主在物业保修金存储期限届满之前没有及时提出异议，保修金将被退还给开发商。业委会在退还物业保修金之前，应该及时搜集保存小区质量问题的视频及照片资料，向物业保修金管理机构提出异议。
二、及时上报维修房屋质量问题
建筑工程实行质量保修制度，即根据不同建筑工程的使用期限，设定合理的最低保修期限。保修期是指工程竣工之后，建设单位和施工单位按照法律规定和合同约定对该竣工工程质量承担保修责任的期限。根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”《浙江省实施 《中华人民共和国消费者权益保护法》办法》第十九条规定，“有防水要求的外墙面防渗漏保修期不低于八年，保修期限自商品房交付消费者之日起计算。”具体到本案，八年质量保修期到期时，若房屋渗漏水、外墙瓷砖空鼓、脱落，给排水管道，装修工程，地坪漆等已经超过质保期，若业主曾经向维修机构报修质量问题并要求维修，但始终没有维修到位，便可以继续要求维修单位或者开发商进行维修。
三、从诉讼和行政投诉两方面着手
诉讼想要获得胜诉的结果，需要准备充分的证据，而且诉讼流程往往较长。但业主或业主委员会在前期收集证据方面会存在欠缺，房屋渗漏水，外墙瓷砖脱落问题还需要进行鉴定。业主委员会和开发商之间的物业保修金之争将旷日持久。然而，开发商在进行小区建造时通常存在未按图施工的情况，如本案消防通车道和消防登高地与图纸设计不符成为推动本案调解的关键。因此，在今后业主委员会维权过程中，可考虑诉讼和行政投诉举报同时开展。
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律师介绍
滕玲玲
· 北京盈科（杭州）律师事务所
· 盈科浙江区域房地产委员会 主任
· 盈科杭州所工程建设部 副主任
· 滕律师从业16年，专注于【房地产和行政诉讼】领域重大疑难复杂案
件的研究，办理了大量案件，积累了丰富的办案经验，善于多角度化
解矛盾和纠纷，赢得了当事人的一致好评。多次荣获盈科“优秀房地
产与建设工程律师”、“优秀律师”、“律政巾帼”等荣誉称号。
· 执业范围：房地产、公司治理、继承拆迁、行政诉讼、法律顾问等
张佳敏
· 法律硕士，北京盈科（杭州）律师事务所专职律师。擅长各类房产纠纷、合同纠纷、企业法律顾问，对房屋拆迁、继承纠纷、行政诉讼等经验丰富。对医疗美容、直播电商行业熟悉，曾为多家大中型企业提供法律服务。
END
