造价经济说︱求实明理：建筑经济学——成本控制概念（七）

求实明理：

建筑经济学——成本控制概念（七）

（续前）

业主与承包商间的契约关系有很多种类，其选择最主要取决于所遇具体情形。合同种类包括从规模方面的成本补偿或成本附加报酬合同，到真正的一次性总价合同，如非可变的一揽子交易。这两个极端合同情形之间的本质区别在于，合同一方承担了亏损（或盈利）的风险转移，以及合同规定了鼓励承包商为客户提供高效、经济服务的激励措施。“第四版补充”：特纳（1990）提出了一种非常有效的办法用于理清不同建筑合同安排的实质并作出选择，现在经常称之为“建筑采购方法”，该方法得到了适当范围内精心选择的案例研究的支持。以下是几类主要建筑采购方法或合同安排的简要审视和比较。

成本附加合同：这类合同有时被称为“成本补偿合同”或“主要成本合同”，现实中通常有三种不同形式。

（1）成本加费率合同。一种向承包商支付工程实际成本，并附加以实际或允许成本为一定比例的管理费和利润的合同。这种合同在紧急情况下很有用，例如在工程开工之前没有足够时间来准备详细方案时，然而这种合同对于一个不道德的承包商来说，显然可以通过拖延工期来增加他的盈利，所以这种合同对于能促使承包商又快又省完成工程没有激励效应。

（2）成本加固定费用合同。一种向承包商支付工程实施中发生的实际成本，再加一个固定费用的合同，这个固定费用是事先商议且不随最后成本的波动而改变。这种合同对确保承包商有效完成工程没有奖励作用，但其优点是承包商可以尽快完成工作以挣得固定费用，并可以及早腾出资源为其他工程服务。这种合同要优于成本加费率的合同。

（3）成本加浮动费用合同。一种向承包商支付工程实施中发生的实际成本，再加一个费用，这个费用参照允许成本并采用浮动比例来确定，按照实际工程成本越低，承包商获得的费用价值越高的原则来确定浮动比例。这样对于承包商而言，尽可能又快又省地完成工作便会得到奖励。对雇主而言，这种合同是成本加成合同的最佳类型。

个人对目标的理解和重视程度直接影响到其实现目标的动机和行为

目标成本合同：这类合同是近些年出现的，旨在鼓励承包商尽可能节省有效地履行工程。基本费用一般按商定的目标预算的百分比报价，通常从标价的工程量清单中获得。目标预算可以根据工程量、设计变更以及劳务与材料价格的变动而调整，向承包商支付的实际费用由基本费用的增减——按实际成本与调整后的目标预算间的节省或超支额的百分比计算而得。一些情况下还会施加对工程完成进度的奖罚措施。目标成本合同在遇到通常或特殊困难情形下还是能发挥相应效用的，其现实困难在于实际目标的协商确定。“第四版补充”：这样的合同不应轻易签署，因为它会带来许多管理费用的增加，如要求工料测量师代表雇主对工程进行准确的计量和谨慎的核算。

川奇（Trench,1991）详述了一个精致化的目标成本建筑采购系统的功能或特点：

（1）可以合理、公正地平衡业主和承包商之间的风险分担；

（2）由于承包商在项目初期——如在业主指定总承包商之前，对设计及细节部分作了协助与贡献，使得设计质量得到了改进和提升，使项目可靠及时地完成；

（3）由承包商来管理设计和分包商的工作，可以激励承包商完成约定的项目目标成本，项目出现的节省或超支，按事先约定好的能反映市场情况和可接受风险水平的公式，由承包商与业主共担。此外，在建筑项目开工前业主就能够知道造价的上限值，所以业主能够获得可靠的价格保证。

该目标成本合同采购系统由下列8个阶段组成：

（1）系统可行性研究和确立；

（2）规划的内容、总的布局和形状；

（3）有建设施工专家参与的详细设计；

（4）指定设计和管理的承包商；

（5）编制业主需求；

（6）制定达成目标成本协议和执行注意事项；

（7）由设计和管理承包商进行设计协调和工程实施；

（8）调整费用并决算。

工程量清单测量与价值决定：宜满足控制实物工程量，实行市场调节价，竞争形成工程造价的要求

测量和价值合同：这类合同包括那些基于单价表、近似工程量和工程量清单的合同，其最大优点在于其预先约定单价，从而形成了预定的财务控制机制。使得盈亏风险落到承包商一方。通常的工程量清单合同也适用于采用系列或两阶段招标的项目，合同会授予单一的承包商。系列承包是基于承包商在竞争中提出的固定标价，按照主工程量清单或估计工程量清单中规定的条款和条件，签订若干总价合同。这一程序的合同特别适用于在一定时期、特定位置上，具有明确建设程序和高标准施工要求的建设工程，该合同设置系统具有改善与承包商的关系、有效控制成本，以及更快、更经济地规划和实施项目的优势。特许建筑学院（The Chartered Institute of Building）认为，目前的设计、施工关系组织，是由竞争性招标制度延续的，它阻止了建设项目管理中不同职能部门间的沟通交流。“第四版补充”：据调查统计，1993年度采用工程量清单合同（实价或大约价格）的项目金额占到全社会合同总金额的44.06%，与之相比，1985年采用工程量清单合同的项目金额占全社会合同总金额的64.70%（调查涉及约12%的新施工订单）。

基于图纸和规范的合同：这类合同常常称为“总价”合同，尽管在一些特定情况下可以作适当调整。这类合同往往适用于限定工作范围的工程，并且在其范围内的工作内容又具有合理的确定性。在工程性质和范围不确定的情况下，有时也会使用这类合同，通过签订总价合同，业主希望承包商有责任决定工程的全部范围，并承担在工程开工前预见不到的任何额外费用。然后，而不管项目实际发生了多少费用，业主只会支付一笔固定金额的费用，从承包商角度看这样的安排是他们不情愿接受的。“第四版补充”：据统计显示，1993年这类合同价值占到全社会合同价值的9.98%，同比1985年为13.13%。

“一揽子方案”的签署，是由于谈判各方认为面临的多个问题如果逐一解决难以达成各方都能接受的方案，使谈判陷入僵局，故只有通过一揽子解决所有问题才能使各方感到都有予有取，为各方所接受。

一揽子交易或设计建造合同：这类合同构建了一种特别形式的契约关系，其设计与建造责任一并赋予了承包商。设计作业开展得越少，施工操作规范便越加不详细，由此所算得的造价便必然不精确，故必须考虑一定不可预见的费用，以备不时之需。一揽子交易合同广泛应用于包括地方当局的住房、医院、国防设施及工厂等项目。在住房项目计划中，针对一个大型项目，地方当局或会邀请6家承包商来提交一份完整的项目开发方案。在指定的建筑需求密度和造价要求范围内，承包商会采用他们自己的设计团队或私人建筑师来准备方案，合同签署后承包商会被要求与地方当局的建筑师进行合作。这类合同形式功能在特殊因素（如建筑系统的使用）作用下特别受青睐。

承包商承办系统使承包商能够尽早进入设计团队是该系统的基本特征，由此便需要开发一种程序来允许提供不同系统的承包商展开竞争，这一程序包括两个独立阶段，第一阶段是通过竞争来寻求一个能够最大程度满足功能、美学和经济需求的承包商；第二阶段是基于第一阶段承包商投报的数据，特别是价格数据，来与所选择的承包商进行谈判协商。在这类一揽子交易合同的合同准备期、招投标期和合同执行期的各个阶段，工料测量师可以提供所涉及的各项业务服务。

布瑞特·琼斯用一种最清晰和全面的方式描述了一个理想的程序，用来对承包商设计项目维持恰当的财务控制，他建议与不超过三家或四家的承包商进行合作，这些承包商均应具备承担项目所需的资源和经验。提交给承包商的需求简报不宜过于详尽，以适于承包商可以充分发挥他们的主动性和技术特长。他建议针对业主需求编制一份成本效益分析报告，以使他们更加前瞻性地了解项目实情，诸如项目中引入阳台是作为维护设施还是为了方便使用的问题，成本分析报告包括的主要内容及所附有的相关文件包括勘察调研报告、项目批文及法定要求、1:100平面图、剖面图和立面图，以及一些较大的典型详图等。需要承包商提交一个造价总数，涵盖现场管理费、企业管理费、设计成本和利润，以及上部结构工程费用。下部结构、室外工程和其他服务费用将在暂列工程量清单中进行评估，暂列金额将由业主列出，最终评估时还需考虑美学和财务方面的因素。为了控制成本，业主会要求对总价进行拆分审查。在某些情况下，谈判合同提供了最佳安排，如增加现有合同和专业工作，可扩大为合作合同，其中业主方的高管可作为项目经理加入到项目管理中来。最简单的安排是由设计师负责项目的组织，与专业承包商安排单独的合同。

风险评估、机会成本、边际成本、时间成本、制度成本、地域成本等隐性成本的衡量与取舍更应是未来造价师所关注的……

●招标方案与建设项目、设备采购合同的设计与选择，是建筑经济功能的核心内容之一，市场经济的核心是契约、要约与承诺，一旦合同定下，之后所有的技术、管理、经济、法务事项都应遵循、履约。无论对于招标人、发包人还是对于投标人、承包人，招标方案、合同安排与项目特征、工程进度、建设主体意识、意志与项目管理的实施均密切相关，相对于建筑规模、工程量、资源消耗等直接成本的测计，风险评估、机会成本、边际成本、时间成本、制度成本、地域成本等隐性成本的衡量与取舍更应是测量师所应考量、掌控的内容。