专项债能收购闲置土地！托底拿地的城投有救了
文摘
2024-11-15 20:53
江苏
2024年11月7日，自然资源部公开印发《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》（简称《通知》），《通知》是一项旨在优化土地资源配置、促进房地产市场平稳健康发展的重要政策，对盘活土地资源、稳定房地产市场意义重大。前些年房地产市场火热的时候，各地城投公司纷纷涉足房地产市场，大量囤地，随着近年房地产市场降温叠加城投存量债务集中到期，各地城投压力巨大。为帮助各地城投公司深入理解自然资源部新政，葛大爷整理了市面上一些解读和自己的思考，以供参考。一、政策目的是为房企和城投注入流动性，促进房地产市场止跌回稳健康发展《通知》开宗明义提出积极运用地方政府专项债券资金加大收回收购存量闲置土地力度，促进房地产市场平稳健康发展。《通知》明确表示运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，是减少市场存量土地规模、改善土地供求关系、增强地方政府和企业资金流动性、促进房地产市场止跌回稳的关键举措。可以看出《通知》就是面向房地产市场和存量闲置土地收购领域的专项政策，政策核心目的是支持专项债收购闲置土地，释放地方政府和房企资金流动性，促进房地产市场平稳健康发展。在前些年房地产市场火热的时候，很多城投公司纷纷涉足房地产市场，盲目融资用于囤地。近些年房地产市场低迷，地方土地出让收入大幅度下降，为了稳房产、稳地价和保障财政收入，地方又让大量城投托底，致使这些企业面临较大资金压力，一些项目无法开工，造成土地大量闲置。在这一背景下，允许专项债收购闲置土地，有利于缓解地方政府和相应城投及房地产企业的流动性和债务压力。二、优先收回收购企业无力或无意继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，房企与城投将受益《通知》确定了地方政府收购闲置土地的重点——明确提出优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地。其他用途的土地，进入司法或破产拍卖、变卖程序的土地，因低效用地再开发或基础设施建设等需要收回的土地，以及已动工地块中规划可分割暂未建设的部分，也可以纳入收回收购范围。根据民生证券数据显示,2021-2023年以来,地方城投拿地金额累计5万亿元以上,并且基于近年房地产市场行情降温及存量债务到期等因素影响,大部分土地均未真正开发,所以受益明显。地方城投公司可以借助自然资源部新政，盘活手中存量未开发土地，获得流动性，支撑债务风险化解。研究发现，过去很多房地产企业通过“商业+住宅”综合开发方式获取重点城市较为核心的土地，并且商业部分很多未开发，对于这类商业土地，房地产企业可借助新政，分割盘活获取收益。但是远郊或配套不完善、有缺陷的住宅用地，预计回收概率不大，因为政府回收后难以有效利用。三、城投和房企在收地过程中虽可获得流动性，但可能需要承担一定的账面损失在具体实践方面，《通知》也有明确规定。《通知》明确提出，土地储备机构应委托经备案的土地估价机构，对拟收回收购地块开展土地市场价格评估，相较企业土地成本，就低确定收地基础价格。市、县处置存量闲置土地协调推进机制或土地出让协调决策机构根据市场形势、合同履约情况等，集体决策确定基础价格下调幅度。这意味着地价要打折，但打折幅度不确定、不统一，即城投公司或房地产企业在收地过程中虽然能够获得流动性，但可能需要承担一定的账面损失。
