本月核心观点
9月量跌价稳，新政加码但利好暂未显现。二手房次新小区大量挂牌带动量涨价跌。
数据看板与核心观点
支持提取公积金余额做首付仅少量对功能或环境改善客户促进转化，降二套首付和利率仍需叠加降价才能对豪宅、改善客户转化有促进作用
01
政策内容
昆明支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款
【政策主要内容】
支持提取住房公积金支付购买新建商品住房首付款，减轻居民首付资金压力。缴存职工申请提取的住房公积金直接转入商品房买卖合同指定的房地产开发企业收款账户。当前支持公积金支付首付款的项目有：万科公园城市、中铁建西派国樾、龙湖锦粼天曜等16个国企刚需刚改、健康房企的品质型项目。
跟随中央政策下调首付比例及房贷利率
【政策内容】
昆明跟随中央调整首套、二套首付比例均为15%。下调金融机构存款准备金率0.5个百分点。当前昆明住宅首套商贷利率最低3.25%、二套商贷利率最低3.45%，公积金首套利率2.85%、二套3.325%
02
政策影响-客户反馈
03
政策影响-操盘人员反馈
9月仅供应1宗住宅用地，其他均为安置房用地，邦泰无溢价摘得杨家地城改用地，板块内土地长期断供，居住氛围成熟，区域内老换新需求较多
土地供应：9月供应2宗土地，其中1宗安置房用地，1宗为城镇住宅用地，整体上商品房用地仅1宗供应，位于前卫板块南亚第壹城旁为杨家地城改用地，周边配套成熟且无外挂条件，建面约8.69万方、起拍楼面价7299元/㎡、容积率仅有3.3；
土地成交：9月成交5宗土地，其中4宗为安置房用地、1宗为前卫板块杨家地城改用地被邦泰摘得，无外挂条件。成交金额为6.34亿元、楼面价为7299元/㎡、溢价率为0%；区域内近3年无住宅土地成交， 配套上南亚第壹城商圈经营多年氛围成熟，且周边在售项目仅润城项目为已开发15年大盘项目，板块内新房竞争小，周报二手房基本以老破小为主，存在置换需求；
01
本月量价存特征
供求价数据情况：9月供应33.83万方，同比上升3.6%，环比上升6.7%，其中主城0公摊改善项目万科桂语东方、邦泰璟和均取证，其次为华发书香云海和大华公园天下、山海湾金澜锦翠、中骏天誉刚需盘，金茂府、北京路9號改善盘在2.3-3.5万方之间，其他项目取证不足2万㎡；
存量方面：市场去存能力稳定，截止9月狭义存量523万方，去化周期20.8个月与上月基本持平。活跃有效广义存量1070.78万方，按近一年去化量预估，去化需3.6年。
02
客户与结构特征
本月因延迟备案带动80-100㎡市占上涨9%，新昆明人及郊县的改善换房占比4成，主城及地州以教育盘置业为主
产品结构：9月80-100㎡上涨高达9个百分点，主要为浩创酌悦、新河居小区延迟备案，其次为首创誉华洲和邦泰悦九章彩云的小面积加推带动占比提升，140-160㎡下滑3个百分点主要为绿城、龙湖143㎡精装降价至1.5-1.6万/㎡（先认筹下月备案）下降幅度为2-3千/ ㎡，导致其他改善盘成交下滑导致占比下跌；
客户来源：9月主城客户上涨1%、外省客户上涨6%，地州客户下降5%、郊县客户下跌-2%。分年龄段看，外省的新昆明人及郊县均80后为主力，受项目降价带动功能改善换房占比在4成；主城及省内地州集中80后占比3成，看中主城的教育盘，愿为教育置业购房，其次为90后占比在2成左右，主要集中主城近期高性价比项目，主要集中邦泰悦九章彩云、首创誉华洲。
03
来访认购及加推
来访认购双跌，刚需认购集中在低总价项目，改善客持续观望未入市的邦泰、万科0公摊项目，导致认购下滑
来访认购：9月单盘平均来访280组，环比-17%，同比-13% ，认购16套，环比-13%，同比-8%，月度单盘平均转化率5.7%，环比上涨0.3个百分点。从单周来看，认购在4套左右，主要受邦泰悦九章、首创誉华洲等低价带动，而改善项目认购受邦泰璟和、万科桂语东方的0公摊项目将入市影响，导致改善客观望新项目、当前转化不足。
本月项目首开1个、加推为4个，其中北大资源·滇海壹号为首次开盘，以低密+观滇+生态环境为卖点，其中顶底跃以高赠送，实得均价1.2万/㎡，去化较好、整体去化率为37%；邦泰悦九章彩云加推3T6高梯户比，其中88㎡刚需户型高赠送+低总价为主要去化，带动整体去化为37%；万科公园城市、筑友双河湾为顺销加推，无额外优惠，成交仅在5-12套，去化较差；
（图：近半年昆明主城商品住宅周度来访与认购）
04
房企营销情况
渠道点位无加码，受未来0公摊项目入市影响，南市区降价幅度远超其他区域，其中改善盘降价10%，认购提升7成、刚需降价5%，认购提升仅1-2成
05
热销特征
低总价、高性价比为成交榜首；其他热销盘综合以高折扣+品质学区带动成交提升，部分改善项目降价幅度在1500-2000元/㎡实现热销
（图：9月热销项目解析）
01
挂牌与成交量价
大量筒子楼降价4-6个点挂牌，挂牌量涨3.4%，世纪城、螺蛳湾、大学城一带配套好、人口密集小区100㎡以下刚需房带动成交量涨价跌
【具体分析略】
02
市场热度变化
带看量继续上涨、转化率不变，成交周期延长。新房在售少且一二手价差大、或价差小但配套与居住氛围好的小区二手房交易活跃
带看与成交周期：9月二手带看量继续上涨，193个典型项目带看量累计1.61万组。平均成交周期190天，环比提升4天、同比提升19天。转化率3.3%，环比不变。
挂牌价格变化：挂牌价格上升项目数量下降，9月价格下跌小区160个，比上月增加2个小区。价格上升小区33个，主要是俊发盛唐城、润城等项目160㎡以上大平层房源挂牌带动。价格下降小区160个，保利六合、海伦国际、俊发城等筒子楼小区普遍降价4-6个点挂牌。
典型项目：二手房成交集中世纪城、螺蛳湾、大学城一带。海伦国际、世纪城周边新房少，与新房差不多的价格享受同等配套而热销；万科魅力之城、新亚洲体育城同样周边新房可选项目少且价格贵转向购买二手房，比新房低4-6千元/㎡价格享受同样配套；而时代俊园、蓝光天骄城处于城郊房价本身就低、一二手房价差小，主要是精装现房即买即住、居住氛围好带动热销。
说明：典型项目根据二手卖出后的价值和换房能力、带看量热度、成交量热度、小区年限等维度选取典型项目193个
土地
市场9月仅1宗住宅用地为杨家地城改用地，被邦泰摘得
新房
9月量跌价稳，但邦泰、万科0公摊项目取证预计国庆后开盘叠加国庆让利预计量增价稳
库存
市场继续去存，去化周期长期稳定在21个月，有效广义存量高存集中螺蛳湾、前卫
二手房
10月新房“国庆”营销节点与开盘动作抢占二手房客户，预估二手量价齐跌
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