政策端：较上半年，三季度政策向供应、推动存量化解、企业融资支持方面倾斜性，但需求端政策仍以公积金及利率调控两种方式为主
投资端：公开摘地仅邦泰杨家地城改，更多新项目通过代建烂尾项目取得
市场端：市场整体容量收缩12%，客户总量下滑7%；24年下半年多项目显著降价，24年前三季度价格跌破1.3万/㎡，年内一二手房成交比例3:7，100-120㎡一二手房正面竞争
客户端：市场降价拉低客户价格预期，学区置业/空间或环境改善换房的刚需刚改主导前三季度市场，豪宅客户观望
房企端：TOP20上榜门槛6.21亿元，相较23年1-3季度跌幅48%，邦泰差异化竞争排名上升显著表现亮眼。
企业榜单及市场更多观点，请见后文>>>
门槛变化
排名上升企业3家，分别为中海地产、邦泰集团、中国铁建。中海地产业绩由中海寰宇天下、中海汇德里带动，两项目均位于昙华/巫家坝等城市价值较高的板块，尤其汇德里在7月后签约西南林大后单价高至1.7万也能每月成交30套以上，寰宇天下则顺应市场趋势主动降价保流速分市场。邦泰集团则前三季度重点布局呈贡中心，区域内有众多政企公人群购房能力有保障且板房、零公摊、优质社区配套低单价的操盘思路对周边竞品降维打击，成为今年下半年以来最为亮眼的企业，故对比上半年排名上升6位，后续随双塔璟和开售加推，排名有望进一步提升。中国铁建深耕巫家坝项目主动降价保流速进而带动业绩排名上升。排名下降企业主要原因为走量型项目供货不足、受周边二手房及新房竞品瓜分市场客户、项目停工等因素。
货储情况
（图：TOP20房企大昆明商品房货储...略...）
（图：TOP20房企2024年四季度住宅预推量...略...）
房企营销
（图：2024年三季度房企营销动作...略...）
三季度政策聚焦存量房处理、需求与企业减压以稳市场，但需求端手段有限需拓展工具
7月发布指导性文件从供应端助力稳市场、降利率减轻购房压力；8月重点推进城市存量房化解，手段以政府收购为主，推动速度较快；9月从公积金及利率两方面着手密集出台政策稳市场。
（图：前三季度出台政策情况）
土地供销量：24年政府供地以核心地段、配套强势的“小而精”宅地为主，成交量跌71%，综合楼面价涨至6889元/㎡
2024年前三季度商品房用地供应建面20.25万方，同比下跌77%，一季度供应4宗、二季度供应3宗，三季度供应1宗；观察土地性质，自2023年以来供地回归居住属性，纯住宅占比提升至99%。
2024年前三季度成交8宗，无流拍，成交建面20.25万方、同比下跌71%，成交楼面价6889元/㎡、同比上涨58%，主要是翠湖、双塔、前卫核心板块成交。
（图：2020年至2024年9月商品房用地成交量价走势）
涉宅土地明细：邦泰摘得双塔与前卫2宗净地共81.7亩；央国企代建盘活逐渐成为主流，地段配套优、带名校、产业人口强支撑项目较受资方青睐
（图：前三季度拿地与代建盘活明细）
市场整体容量：前三季度整体成交约4.97万套、同比收缩12%，一二手房比接近3：7，成交价差3400-3800元/㎡，100-120㎡二手房供应涨2.5%
2024年前三季度新房二手房整体成交量累计49651套、同比下降12%，客户看房量累计356568组、环比下滑7%，成交价差3400-3800元/㎡水平，新房成交规模萎缩9个百分点、市场份额下降至35%，二手房市场份额提升至65%。
新房二手房供应竞争分化，二手房在100-120㎡产品供应占比增长2.5个百分点、80-100㎡产品供应增长1个百分点，新房在120㎡以上刚改、改善产品供应占比增长明显，在该面积区间中二手房普遍降价1.5-2%挂牌上市。
（图：昆明新房、二手房成交量价、供应情况、看房量对比）
新房量价：24年前三季度量价齐跌，价格跌破1.3万/㎡，5月后邦泰双盘入市带动月成交量稳定27-28万方水平
年度走势：近五年主城住宅年容量自1079万方不断收缩至2023年不足400万方， 2022年供销量价开始下探，24年前三季度市场容量219万方，同比下降25%，价格跌破1.3万/㎡、同比下降6%。
月度走势：5月邦泰臻境与7月邦泰悦九章彩云入市入市以来带动市场小幅回暖，月成交量基本在27-28万方水平，成交价格也受两盘热销影响拉低至1.2万元/㎡+水平，9月受浩创酌悦、新河居老旧小区延迟备案影响价格下滑至1.1万/㎡水平。
（图：昆明主城商品住宅月度、年度走势）
二手房供应规模：前三季度新增挂牌3.98万套，螺蛳湾、前卫等配套成熟的筒子楼与会展南、度假区品质好的次新房分流加剧
前三季度昆明二手房累计挂牌量5.26万套，环比上涨2%、同比上涨37%；新增挂牌量累计3.98万套，同比上涨22%，挂牌集中南市区核心、产城融合板块如螺蛳湾、会展南、前卫、度假区，螺蛳湾集中新亚洲体育城、万科魅力之城10年左右筒子楼，会展南、前卫、度假区集中润城、滇池卫城、万科银海泊岸、万科500里等5-10年次新房带动挂牌上涨。
24年前三季度二手房累计带看12.95万次，同比下滑11%，月度看，3-4月二手带看量高峰达1.7万次左右，5月后大量新房普遍降价，二手房带看量下滑，8月后回升稳定1.5-1.6万次水平。
（图：近一年昆明挂牌量价、带看量走势...略...）
（图：24年前三季度昆明新增挂牌板块热力图、房龄特征...略...）
二手房成交量价：前三季度成交累计3.24万套，成交价格8902元/㎡，区域新房在售少且一二手价差大、或价差小但配套与居住氛围好的小区二手交易活跃
24年前三季度二手房成交累计3.24套，同比下滑3%，成交价格8902元/㎡；二手分流加剧，23年至24年一二手房比由4:6向3:7趋势转变。二手房业主降价出售意愿更强，加之利率、首付环境宽松，一二手价差3400-3800元/㎡水平，综合性价比优势进一步放大；另一方面，客户对于期房抗性增长，二手房所见即所得、办理即买即住得到客户认可。
成交结构：100㎡以内、100万以内极刚产品愈加集中，主要是烟厂和谐、螺蛳湾板块如天骄北麓、万科魅力之城筒子楼因周边新房在售少、一二手差价4-5千/㎡较大、享受同等成熟配套而选择购买二手房，以及二环内新迎小区、江岸小区等老破小小区；其次100-140万、100-140㎡二手房主要受世纪城、螺蛳湾、前卫如海伦国际、万科魅力之城、润城等带动。
（图：2019-2024.9昆明二手房成交走势...略...）
（图：近一年昆明一二手房成交量价走势...略...）
（表：24年前三季度昆明二手房成交总价与面积交叉...略...）
客户特征：七成地州/外省定居首置或改善置换；客户总价预期降低且更实际，刚需客学区主导、改善置换客要求品质呈现及性价比兼具、豪宅客置业谨慎
来源变化：外省客占比增加但长期稳定30%左右，地州客占比缩减至40%，新房降价潮刺激本地客改善/刚改置换、本地客占比提升至15%以上，郊县客占比稳定8%左右。
年龄变化：集中80后、90后及95后，其中35岁以下客群占比超八成。地州80、90后自住客为主，为到昆明工作定居的新昆明人或功能、品质、配套改善客，外省自住客为主，60后、70后占三成，为康养旅度客户；本地客80后为主，多为结婚、与父母分巢居住购房，其次为80后改善/刚改置换。
客户置业更为理性实际，压缩潜在需求的同时，决策周期、首付获取周期同步延长，但产品预期提升、注重实际呈现配套及品质，期房抗性，进一步提升交易转化难度。
（图：昆明购房客户来源与年龄、购房心态变化等...略...）
客户聚焦：核心区新房降价、改善/刚改客回流，次核心热度下降首置极刚客受二手分流加剧，品质新盘供应带动远郊110万内刚改二套量涨
板块轮动：板块热度更集中，①城市核心/次核心板块度假区、巫家坝强配套现房叠加新房降价成为市场主力自住客户购房区域。②城市远郊新兴发展板块呈贡中心、空港具备一定生活氛围，新入市品质型项目表现亮眼，成为刚改二套客群置业选择新区域；③马街西、螺蛳湾等次核心综合大盘受本案或周边享有同样优质学区的二手次新房分流热度下降，区域新房活力不足。④会展南、泛亚科技热销大盘剩余货包不足热度下降。
（图：24年前三季度昆明客户成交板块热力图...略...）
郊县土地供销节奏放缓，前3季度仅拿地25万方，宅地成交占六成；3季度仅宜良土桥开发公司摘取1宗城市优质宅地、无外挂条件
供销量价：政府供地节奏缓慢，24年前三季度郊县供地仅27万方，仅占23年全年供地的26%；受供应节奏影响，成交端延续冷淡，24年上半年成交25万方，其中宅地约14.3万方、占比57%，楼面价降至814元/㎡，前三季度10宗地块均底价成交，楼面价不超3000元/㎡水平。
分区看：晋宁连续断供两年，宅地成交集中嵩明、富民及宜良，嵩明县人民医院旁1宗宅地由本土房企云南瑞悦底价摘得，楼面价919元/㎡，富民2宗宅地柚沐大健康摘取，楼面价630元/㎡，宜良成交1宗宅地宜良土桥土地开发服务有限公司底价摘得，楼面价515元/㎡。
（图：2019年-2024年前三季度昆明郊县商住办地出让成交走势）
（图：2024年前三季度郊县各区住商办用地成交情况）
（图：24年前三季度郊县成交涉住地块盘点表格…略…）
三季度暑期旅度成交支撑晋宁成交回暖，太平降价跑量明显，安宁市场缓慢修复，嵩明、宜良、富民容量有限、存量风险高
供销量价：晋宁成交17.99万方位列郊县榜首，拆分到月份走势看，主要受3、4月小阳春及7月暑期古滇名城、清凤滇池美岸旅居大盘成交带动。太平万辉星城、东湖拾翠、金地自在城为主力供应，成交15.8万方位列第二，三季度降价跑量刺激明显；安宁供应27.96万方，金色江畔安置房、创佳为主力供应项目，成交14.11万方位列第三，同降幅收缩、环比波动，市场还是缓慢修复。其次是宜良成交9.41万方，同比量跌价升，为乡鸭湖、元发龍院等别墅成交带动价升。嵩明、富民成交分别成交8.45万方、3.96万方，市场容量有限量价齐跌。
存量：连续去存阶段，安宁、晋宁及太平库存40万方以下水平，去化周期稳定在14-18月，竞争可控；宜良存量53万方、嵩明存量35万方去化周期超过37个月，富民存量最少但因市场消化能力弱，存在一定风险。
（图：24年前三季度昆明郊县商品住宅供销量价存走势）
（图：太平、安宁、晋宁重点郊县9月量价走势…略…）
主城潜在供应：潜在有效供应集中二环南前卫-会展南-螺蛳湾成熟地带，四季度预供应集中成熟板块，分化教育性价比刚需与改善好产品层次竞争
截止9月，昆明主城潜在供应（拿地未开发+开发未取证的活跃住宅广义存量）1802.93万方，具备景观、配套、学校任意两者的有效供应为1070.78万方，占活跃广义存量的59%。四季度预推量集中优质板块，双塔邦泰璟和及龙湖绿城项目、绿城和金地代建俊发未来城项目、会展万科桂语东方、泛亚科技金地学府名著，未来竞争分化改善项目好产品好地段、刚需带学校性价比层次竞争。
（图：昆明主城截止9月昆明有效供应热力图、24年四季度昆明主城住宅预推量热力图）
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