专题 | 2024年上半年房企存货管理专题——典型房企现房库存占比再创新高

房企存货总量持续下降，现房去化压力仍在增加；现房存货规模增幅放缓，存货跌价比小幅提升；投资缩表仍在继续，减缓库存压力是主要经营目标。

自2020年以来，中国房地产市场经历了深刻变化和重新定位。在“两集中”和“三道红线”等政策的引导下，地产企业的杠杆、风险水平有所控制，推动行业向更加稳健和可持续的方向发展。但从市场信心来看，市场的需求和消费者的购买能力都显得疲软。与此同时，部分房企销售去化困难导致资金流动性问题日益严重。面对不断增加库存问题，4月30日，中共中央政治局会议中提到“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，为房企处置“僵尸库存”提供了新出路。本文将以50家典型房企¹作为研究样本，从存货规模、存货结构、投资力度等方面进行分析，探讨当前典型房地产企业的存货状况和发展趋势。

1、存货总量较期初再降5%，超八成房企存货规模减少

近年来，市场信心低迷、销售遇阻，房企投资保持谨慎，叠加市场处于低位运行，资产价值波动加剧，存货呈现下降趋势。从50家典型上市公司公布的2024年中期业绩来看，存货账面价值总计达8.9万亿元，较2023年末的9.4万亿元下降5%，存货规模自2022年以来，已经连续两年呈现负增长趋势，从降幅上看较2023年有所收窄。

从不同梯队来看，各梯队房企存货总量同比降幅均进一步缩小，TOP10下滑1.9%，降幅最低，主要由于头部房企投资、开工、去化相对坚挺，存货总量变动不大；从企业性质上看，仅国企存货总量较期初有所增加，而民营房企、混合所有制房企存货规模降幅较大，主要受到投资收缩，叠加市场预期较低等因素的影响。

具体从企业来看，企业存货总量呈现普降态势，50家典型上市企业中，存货总量同比减少的企业占比为86%。其中，14家房企存货降幅超过10%。存货规模的下降一方面由于企业在投资端收紧，项目新增动力不足，另一方面企业出售资产也在一定程度上导致存货规模的下降。

2、超1/5存货为现房库存，超七成房企现房存货占比增长

从存货结构来看，房企存货主要包括拟开发产品、在建开发产品、已完工未售产品，为研究房企存货结构，我们将存货分成开发中存货、已竣工存货和其他存货三部分，其中开发中存货包括拟开发产品、在建开发产品，已竣工存货包括开发产品、出租开发产品，其余均属于其他存货。一般而言，开发中存货代表企业未来可销售的货值，开发中存货规模大、占比越高，证明企业货量越充足；已竣工存货也可称为现房库存，则代表企业较难去化的存量，规模越庞大、占比越高的已竣工存货会压缩企业流动性，因此存货结构是否合理是衡量企业安全、可持续发展的重要考量标准。

已竣工存货占比创新高，较期初继续增长1.6个百分点。就公布存货明细的43家企业数据来看，2024年上半年典型上市房企已竣工存货占比为22.5%，较2023年底的20.9%继续提升了1.6个百分点，达到近五年来的最高值。近年来已竣工存货占比的不断提升，一方面由于企业投资拿地减少，2024年上半年百强房企拿地销售比已降至0.15，锐减的投资势头难以支撑开发中存货的快速增长，导致与开发中存货此消彼长的已竣工存货占比有所增长；另一方面，市场低迷、项目去化速度下降，现房库存逐渐成为挤占企业流动性的重要因素，如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

根据CRIC统计数据显示，2024年上半年有74%重点房企的已竣工存货占比较期初有所上升，已竣工存货占比提升超过10个百分点的企业有3家，9家房企涨幅控制在1个百分点以内。已竣工存货占比同比升高幅度较大的10家房企增幅均超过4个百分点，平均增幅8.8个百分点，远高于行业平均增幅的1.6个百分点。2024年上半年已竣工存货占比同比降幅最大的10家房企平均降幅为1.9个百分点，其中五矿地产已竣工存货占比降幅最大，达到6.6个百分点，但已竣工存货占比仍处高位，存货结构仍有较大优化空间。

1、房企全力进行现房去化，现房库存规模增速减缓

现房库存去化难，已竣工存货规模增速进一步提升。根据CRIC监测数据来看，2024年上半年典型房企的已竣工存货规模持续增长，就公布存货明细的43家企业数据来看，截止2024年上半年典型房企已竣工存货1.6万亿元，同比增长1.8%，已竣工存货规模达到历史较高水平。

上半年房企持续推进“现房营销”，已竣工存货规模增速收窄。根据CRIC统计数据来看，“现房”位列“重点监测房企主要营销主题”TOP3，现房营销活动占比达到4.6%。从针对已竣工存货去化的“现房节”举办频率上看，2024年上半年每月都有典型房企推出现房营销活动，针对车位、商铺等业态的去化的车商节也层出不穷。

从不同性质的房企表现来看，仅国企的已竣工存货规模较期初增长，央企、民营房企、混合所有制房企的已竣工存货规模有所下降，其中混合所有制房企的已竣工存货规模降幅最大。具体来看，国企已竣工存货规模较期初增长20.6%；混合所有制房企已竣工存货规模较期初下降5.1%，判断与期内频繁举办的现房营销活动有关。

2024年上半年51.2%的典型房企已竣工存货规模较期初增加，其中有7家房企增幅超过20%，最大增幅已翻倍。已竣工存货的增长主要由于房企项目去化受阻，开发中存货持续转入已竣工存货。目前，地产市场仍处于调整阶段，根据CRIC统计情况看，已竣工存货增幅最大的10家房企2024年上半年全口径销售金额平均同比腰斩。

2024年上半年已竣工存货规模降幅最大的10家房企中最大降幅超30%，平均降幅17.7%，与行业平均水平截然相反。已竣工存货的大幅下降得益于企业年内加大折扣营销，尤其是对已竣工存货的营销力度。

2、存货计提规模仍处高位，存货跌价比接近3%

当前市场仍待复苏阶段，房企内生资金和外部融资流入愈发困难，导致投资及开工意愿继续下滑，叠加“保交楼”作为当前发展第一要义情况下，竣工面积增长，而样本房企存货持续负增长趋势。面对复杂且不确定的市场环境，去库存、降库存以回流资金成为行业共识，而多重因素影响下部分房企存货结构开始恶化，已竣工存货规模占比不断攀升，且存货面临较大减值及去化压力。

存货总规模持续收缩，新增存货计提需求有所下降。从50家样本房企中19家A股房企计提的存货跌价准备余额变化情况来看，2021-2022年攀升速度最快，分别同比提升69.2%、82.5%，2023年增速有所放缓，较2022年底增长36.7%，截止2024年上半年存货跌价准备余额1220.9亿元，较期初回调4.4%，成为近五年来的首次回落。存货整体规模呈现下降态势，存货的计提减值总需求有所下降，同时由于市场波动导致的存货未来可变现净值下降，前几年的计提已经覆盖大半，近年来房企投资谨慎，对于新增存货的计提减值需求也有所下降。

存货跌价比仍保持高位，存货计提仍处于高峰。从存货跌价比来看，尽管2024年上半年存货跌价准备余额有所下降，但存货跌价比仍小幅增长，截止2024年上半年，50家样本房企中19家A股房企的存货跌价比为2.98%，较期初增长0.05个百分点，库存减值压力仍处相对高位。

按不同企业性质的年末存货跌价比来看，当前民营房企资产减值处于峰值，自2021年以来，民营企业成为所有梯队中存货减值压力最大的企业，截止2024年上半年，民营房企存货跌价比为7.23%，远高于样本房企的平均水平，但从存货跌价比较期初的变动来看，民营房企是存货跌价比降幅最大的梯队，主要由于民营企业前期暴雷较多，风险集中释放，后期民营房企在投资拿地方面审慎、收敛，因此存货跌价比有所下降。其他梯队来看，央企存货跌价比低于平均水平，截止2024年上半年存货跌价比为1.98%，且较期初下降0.11个百分点，是各个梯队中表现最为优质的房企，尤其在地产行业进入转型阶段后，及时调整状态，投资聚焦优质项目，加速项目去化，尽早避免存货堆积造成的流动性压力。

1、存货占总资产比重降至50%以下，近七成房企比值下降（部分略）

存货作为房企主要的流动性资产，占总资产比重的波动情况反映的是企业对发展速度与发展安全性的权衡。但市场下行，存货的变现能力直接关系到企业的生存与发展，存货资产占比过高会不仅会因“囤积”造成资金占用，增加流动性压力，同时也面临减值压力，对企业也是一大挑战。

2024年上半年50家典型上市企业的存货总量占总资产比重为49.8%，较2023年末下降0.6个百分点。楼市持续疲软，倒逼更多企业减少投资、加速去化，存货规模和占比都在收缩，“轻装上阵”越来越成为行业共识。

根据CRIC数据统计显示，仅国企2024年上半年的存货资产占比（存货资产占比=存货总量/资产总额）较期初增加，其余各梯队房企均出现不同程度的下降。截止2024年上半年国企存货资产占比为55.8%，较2023年年底提升0.1个百分点，主要由于国企计提存货跌价更为谨慎，整体计提节奏较慢，因此存货资产占比处于较高水平且小幅微增。民营企业和混合所有制房企近年来在投资拿地力度不断收缩，其中不乏通过盘活、出售存量资产来缓解流动性压力的房企，存货资产占比持续下降，2024年上半年民营企业、混合所有制房企的存货资产占比分别为48.5%、45.6%，均将至50%以下，占比较期初分别下降1、1.2个百分点。

2、提高经营安全、可持续性，持续优化存货结构

市场处于周期性调整之中，存货作为房企的一项重要流动资产，是支持企业持续经营发展的地基，同时也面临了去化、结转、减值等诸多不确定性，或加剧经营风险和压力。

2022年以来，房企存货持续下行，2024年上半年典型房企存货总量为8.9万亿元，较期初下降5%，从具体企业来看，86%房企存货总量下降。同时，存货占总资产比重也有所收缩，由2022年51.9%降至49.8%，部分占比较高的企业需加快优化结构，减少存货积压。

同时可以发现，截至2024年上半年典型房企的加权平均存货周转率为0.4次/年，较期初上升0.08次/年。房企整体存货周转率上升，主要在于保交付、降负债的迫切需求下，房企加快了周转速度；同时部分企业存货减值损失计提增加计入至营业成本，加上近几年高成本项目的销售及结转，使得房企存货周转率同比上升。值得注意的是，已竣工存货占比已经达到22.5%，升至近年来高位。如何快速变现已竣工存货已成为多数企业绕不开的“困境”。

面临当前销售乏力、融资受阻、投资放缓等多重因素影响，房企面临资产减值压力，当前调整库存结构的重要性大于库存总量的改善。投资端，聚焦高质量投资，尽可能保证项目去化，避免已竣工项目堆积，造成存货积压。面对已经形成的挤压库存，一方面要积极举办现房节，通过折扣让利的方式，尽快化解库存压力，另一方面，做好库存项目的盘点和排布，做好计提减值跌价准备，避免减值激增对利润的侵蚀。