各城市项目开盘去化率稳中有增，年末将至，若开发商能积极自救，在政策利好基础上加大营销力度，将使得新房成交占比持续扩容。
◎ 文 / 杨科伟、俞倩倩
自930新政后，新房市场持续回温，百城10月新房成交环比增46%，同比转正微增2%，绝对量达年内新高。而聚焦微观项目层面，20城项目去化率“前高后低”仍处于3成以上，好于9月周均。究竟新政对哪些项目的提振作用比较明显，而不同档次楼盘的热销原因又有哪些呢？
新政后20城平均去化率“前高后低”
热销项目中刚需盘占比近6成
纵观20个典型城市新政后周度平均去化率变动情况，基本呈现出“前高后低”走势：据CRIC监测数据，20个典型城市930新政后平均去化率波动上行至第43周（10.21-10.27）高点达68%，而后稳步下行，最近一周第46周（11.11-11.17）仅为32%，仍高于新政前9月周均水平。
聚焦新政后10月以来69个热销项目产品档次情况，我们可以看出，处于城市均价0.8-1.2倍的刚需项目个数高达39个，占比高达57%，中改、高改、豪宅项目不分伯仲，占比均在10个左右。
刚需客群活跃度高，沪深杭汉渝等近远郊刚需盘去化率明显提升
细化到微观项目层面，热销刚需项目主要集中在核心城市近远郊片区，下表我们罗列了部分刚需盘新政前后去化率情况对比，可以看出，得益于新政刺激，上海、深圳、杭州、武汉、重庆等多城市近远郊刚需刚改盘市场热度稳步提升。
以上海为例，新政后单价4-7万元/平的首置首改盘来访、认购节节攀升，松江洞泾板块的保利·西郊和煦、宝山共富、共康板块的大华公园柏翠、奉贤南桥板块的龙湖奉贤·观萃项目，10-11月开盘去化率均在7成以上，较新政前提升了10-30个百分点不等。
产品创新（四代宅）+准现房刺激中高改客群回流至新房市场
而中改、高改和豪宅项目更多是凭借产品创新吸引客户回流，尤其是近期较为火热的“四代宅”项目在南京、武汉、重庆等多地陆续入市，提升户型得房率的同时，为居住者提供了一个和谐、健康、舒适的居住环境，相较于二手次新房而言具备不可比拟的产品优势。
以南京为例，江韵瑧悦项目地处供应过剩的江北片区，于十一国庆期间启动认筹，放风价格即为实际成交价格，低价吸引客户下定。首开优先推售一栋洋房产品，半小时内以4倍认筹率售罄，后趁热依次加推高层、小高层产品，热度延续到11月，累计销售超100套。而之所以能实现热销主要得益于产品迭代，该项目为江北首个上市的第四代住宅产品，高得房率及露台赠送产品力远超同板块竞品，同时首开的143平洋房客厅挑空设计，叠加露台外挑空间，给客户创造了全新居住体验。
武汉如是，同片区的四代宅项目销售流速明显高于非四代宅项目，下表罗列的城投金沙府、沙湖天境、中建壹品汉韵公馆等均为四代宅项目，城投金沙府为武昌二环内首个准四代宅项目，得房率约90%，面积段横跨103-142平，定价合理，主力总价为215-320万，11月去化率高达47%，较9月显著提升。沙湖板块沙湖天境项目除了产品优势高得房率98-105%之外，一线临沙湖，配套成熟，拟引入优质教育资源，10月末开盘212套也实现售罄。
还有部分项目通过差异化的产品打造策略来吸引板块内对应客群从而实现高去化。以重庆观音桥项目为例，项目主力面积段集中在92-123平方米，总价段在210-290万元/套区间，精准抓住板块内改善客户，首开去化率高90%。
除了上述产品创新和差异化产品打造策略之外，青岛、重庆、常州等弱二三线城市部分项目凭借较快的施工进度以现房/准现房销售，也增强了客户对产品的信心。以常州为例，2024年10月以来成交套数TOP10项目中现房/准现房项目占比高达6个，同时部分项目再通过赠送家装包、送车位等形式加大促销力度，也使得销量走高。
总体来看，得益于新政刺激，各城市项目开盘去化率稳中有增，走势“前高后低”仍显著好于新政前9月均值，而从热销项目来看，城市均价0.8-1.2倍近远郊刚需盘提振作用较为显著，69个热销项目中刚需盘占比接近6成。而热销项目中刚改、中改和高改盘主要凭借着产品创新——四代宅打造逐步提升居住舒适度和差异化产品打造策略来创造竞争优势。而加快工程进度以现房和准现房交付也使得客户减少了购房疑虑，弥合一二手房差异性。
预判后市，我们认为，930新政后各地政策宽松力度有增无减，一定程度上也将持续巩固当前来之不易的回温成果，年末将至，若开发商能积极自救，在政策利好基础上加大营销力度，将使得新房成交占比持续扩容。
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以上代表克而瑞研究中心团队观点，仅供参考
转自：克而瑞地产研究(cricyjzx)
