本月核心观点
8月多个学区项目小户型及邦泰项目加推持续高热带动量涨价低。
数据看板与核心观点
8月无商品房用地供应和成交，呈贡核心半岛718亩用地调规，未来土地改善性降容、降商业比成趋势
土地原状：调规地块位于呈贡核心半岛，北临联大街，南临聚贤街，西临春融西路，东临谊康南路，占地面积约718亩；
调整后，该地块的总开发体量较原规划减少了约30.18万平。
主要变化：①商业用地减少，新增宅地约71亩；将原规划的商业用地和商住混合用地，全部调整为了宅地，目前地块范围内，已无商业用地。而宅地由原来的197.4亩，增加至268.35亩，面积新增约71亩。②降容积率、规划人口减少2686人，学校配置调整；原本该片区部分地块容积率在4以上，最高达到10。现在，宅地容积率基本为2.1，限高30米。③公园绿地集中化，将新建超百亩的大公园。在原规划中，地块内的公园绿地较为分散。调规后公园绿地汇聚到韶光街南部，规划面积约102.34亩，不仅保留了地块的山体原状，绿地面积还扩大了56.83亩。
01
本月量价存特征
供求价数据情况：8月新增供应35.1万方，同环比大幅上升，主要为长粼天境保障房转销售项目供应6.12万方及邦泰悦九章新盘加推3.5万方、其余13个项目取证量在1-2万方。成交量26.98万方，环比微升1.9%，同比上升8%，成交均价12181元/㎡，环比微降4.8%，同比下降8.7%。
数据变化分析：保障房转销售项目带动供应量升，成交受邦泰悦九章（本月成交151套、2.04万方、均价7757元/㎡）邦泰臻境（本月成交76套、0.88万方、均价7956元/㎡）带动，受性价比新盘加推影响成交量稳价跌，市场去存能力稳定去化周期保持21个月。
存量方面：市场去存能力稳定，截止8月狭义存量522万方，去化周期小幅上升至20.8个月。活跃有效广义存量1079.38万方，按近一年去化量预估，去化需3.6年。
02
客户与结构特征
呈贡单盘与核心板块品质盘带动120-140㎡市占涨4%，80、90后趁低价/降价上车品质改善，往期外地旅居客户并未到来
产品结构：8月120-140㎡产品市占提升4个百分点，主要是呈贡邦泰悦九章彩云（产品力强、品质好、配套好、改善竞争少）性价比项目、以及市区重点板块较低价/降价如筑友双河湾、招商雍珑府带动。140-160㎡主要受邦泰臻境、邦泰悦九章彩云房源货包减少导致市占下滑2个百分点。180㎡以上面积受云南建投朝朝暮暮、金茂府收回优惠折扣涨价导致结构性下滑2个百分点。
客户来源：8月主城客户上涨3%、外省客户上涨2%，地州客户下降3%。分年龄段看，外省客及地州客集中80、90后，主要为在昆工作、收入稳定的新昆明人趁市场降价上车品质改善而购房；主城80后因教育改善、功能改善换房使得环境上升6%，95后刚需置业购房。此外，7-8月暑期省外客户维持30%左右占比，往期外地旅居客户并未到来。
03
来访认购及加推
8月单盘平均来访323组，环比-1%，同比5% ，认购17套，环比+3%，同比-4%，月度单盘平均转化率5%，环比上涨1个百分点。从单周来看，认购在4套左右，主要受呈贡邦泰双项目、万科公园城市及保利城、招商雍珑府小户型价加推带动认购提升
本月项目加推为5个，其中呈贡邦泰双项目多次加推，但仅小高层2T2去化达46%，其他户型赠送率、梯户比不及首开品质，去化率不足2成；万科公园城市楼王加推，虽通过渠道提佣+降价方式提升市场热度，但受同小区前期二手房分流影响，去化仅19%
（图：近半年昆明主城商品住宅周度来访与认购）
04
房企营销情况
房企让利基本到底，开始降佣、降成交奖等渠道费用，转向对小幅提升折扣或月供补贴实现进一步让利，但认购提升幅度微弱
05
热销特征
邦泰双盘持续加推，高性价比引领市场热度；热销盘综合实力强，实景呈现快+学区优质+折扣加大带动转化，部分项目小户型加推总价百万内受欢迎
（图：8月热销项目解析）
01
挂牌与成交量价
5年内次新房小区大量上架抬升挂牌均价，城郊80㎡以内极刚户型带动成交量涨价跌
【具体分析略】
02
市场热度变化
带看量上涨、成交转化下滑0.2%、成交周期小幅缩短。新房可选少且一二手价差过大、现房、配套成熟多重优势趋向客户选择二手房
带看与成交周期：8月带看量上涨，193个典型项目带看量累计1.55万组。平均成交周期186天，环比减少3天、同比提升21天。转化率3.3%，环比下降0.2个百分点。
挂牌价格变化：挂牌价格上升项目数量上涨，8月价格下跌小区158个，比上月减少3个小区。价格上升小区32个，主要是新亚洲体育城及海伦国际140㎡以上跃层大平层大量挂牌以及万科城、筑友双河湾、万科500里等5年内次新房小区挂牌房源带动。
说明：典型项目根据二手卖出后的价值和换房能力、带看量热度、成交量热度、小区年限等维度选取典型项目193个
土地
商品房用地供求挂零，未来土地改善性调规或成趋势。
新房
9月房企推货加快叠加主城3项目首开，预计成交量价齐升。
库存
市场持续去存，双塔、南窑核心板块有效供应继续缩减。
二手房
9月新房“中秋”营销节点动作抢占二手房客户，预估二手量价微跌。
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