杭州土拍，胜天半子
文摘
房产
2024-12-31 17:52
浙江
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1924年，康德拉季耶夫统计了各国过往百年各类数据后，发现世界是一个巨大的“康波周期”——繁荣—》衰退—》萧条—》谷底—》回升。2016年，原中信建投首席经济学家周金涛在上海发表著名演讲《人生就是一场康波》，这位周期天王感叹：十年前，是否找一份好工作不太重要，是否在他单位附近的北京朝阳门买房才真的重要。泡沫总在狂热时诞生，复苏也总在冰融时开启。经济周期变化的背后，依旧是人心向往的力量。钱二，利好逐步兑现
“不要看他是怎么说的，要看他是怎么做的！”你一定听过这句话。10月22日，钱江新城二期宅地拍出单价地王，打破杭州8年纪录。公开信息显示，那次土拍滨江、华润、保利、越秀、中海、绿城等多家知名房企参与争夺。地王就是态度，夯实了钱江新城二期无可匹敌的核心地位。楼面价37629.46元/㎡，超越天澜海岸，较隔壁0%溢价拿地的潮语映月贵了5000元/㎡。据悉该地块共有9家房企争夺，都是杭州市场上赫赫有名的房企。人们渴望指数级成长，但又对庞然大物保持天然的戒备心。钱江新城二期的发展速度太快了，快到看不见、看不懂、来不及。今年是钱江新城二期的利好逐步兑现的元年，主城最纯粹的豪宅区，市场对它的认可度越来越高。如果不能保证每个月去一趟，认知的步伐就会落后于区域蜕变的速度，这便是钱江新城二期的迷人之处。在大规模人交付之前，城市界面、全系配套基本就位，而总部集群、繁华商业更是加速汇聚，如今的钱江新城二期，实现了从规划蓝图到繁华盛景的飞速跨越。这里拥有杭州3-4万元价位段，最优质最亮眼的城市配套。南邻金沙湖，北靠医药港小镇，东揽大学城，赏心悦目的人文景致，繁华热闹商业配套，充满活力的年轻人才，共同勾勒出金沙湖活力四溢的都市风貌画卷。所以，兴耀沐云川，作为12月28日售罄的6个红盘中，唯一非限价的自主定价产品，连示范区都没有，就以24%的中签率被抢完，也就不难理解了。兴耀深耕钱塘，这块地是兴耀落子钱塘区的第十三个项目，湖翠里、月琉璃、沐晴川、沐云川……审美、品质和创新，迭代区域人居品质。兴耀和滨江也是老搭档了，而这里将是他们强强联合的第十二个项目，可以预见，又是一个红盘。贝壳自己总结的说法是C2M模式（Customer to Manufacture），从消费者到制造者。用大白话讲，就是先圈定客户，再拿地卖房，以销定产。在整体震荡的市场大背景下，今年下沙板块成交量近30万方，较2023年翻番。目前板块存量不到10万方，按目前去化速度，去化周期也就4-6个月。在贝壳的战略逻辑里，地产开发业务，依然有利润可挖，有钱可赚。巴菲特合伙人查理·芒格说：宏观是我们必须接受的，微观才是我们可以有所作为的。2024年被誉为最难一年，重压之下，惊惧、倦懒、退缩，人之常情，但总有人不低首、不言败，不放弃奋斗。除了这宗地，下沙又挂出了一宗真正的湖景宝地——下沙单元QT0102-33地块将于2025年1月24日春节前出让，地块土地面积为40886㎡，容积率为2.1。地块拥有一线滨水景观，与地铁1号线下沙西站无缝链接。在土地越来越少的金沙湖畔，市场稀缺性有目共睹，且让我们拭目以待。03.
终于，在2024年最后一天，中海抢到了滨江沿江宝地。以60%超高溢价补仓滨江区府（寰宇天下旁）地块，地价44673元/㎡，因为商业占比4成，并没有成为杭州新地王。但却超过绿城今年6月竞得的西兴单元BJ030101-10地块（楼面价40105元/㎡）成为西兴的新“地王”。anyway，并不影响它后期成为杭州房价天花板楼盘。没错，在今天的7宗地块中，只有这块地，符合大幅涨价的预期。今年3月，西兴也有地块出让，即滨江兴耀·潮起项目地块，新房限价4.93万元/㎡，最终触发5年限售。这块地，到钱塘江边仅200多米，比金茂府、丹枫四季更近。临江远眺，对面就是9万元/㎡的中海钱江湾。2024年，区政府、一桥南、浦沿，总共4个纯新盘，前几次开盘，平均中签率18%，最低中签率4.4%。不但难抢，门槛也高。150方以上的大户型占比超过50%，总价七八百万很平常。中海拿下的这块地，好是好，就是住宅体量不算大。如果按照每一套200㎡计算，也就不到300套，一把清妥妥的。04.
刚刚开完年会的滨江集团，拿下了市北单元宅地，溢价率30.95%。今年滨江奥印和绿城晴澜轩的热卖，为这块地打好了基础，要知道晴澜轩首开批次价格已涨至40929元/㎡，中签率仅14.15%，还要建议2个车位+加装包。市北西的人气居高不下，奥体的首席外溢板块之一，紧邻滨江区，更可便捷地享受到滨江区的产业资源、商业配套以及优质的城市服务，既能承接滨江区的人口外溢，又能与滨江区形成产业协同和资源互补。再加上价格有优势，是在滨江区工作又摇不到滨江区房子的高收入群体首选板块。05.
闲林单元这地块地，容积率仅1.01，是本次土拍中唯一一宗低密土地。项目位于闲林桃花源片区，一看到桃花源，就很容易想到绿城。最终结果，绿城也不负众望，溢价率10.96%，拿下该地块。周边近年来有和悦清晖园和绿城·咏溪雲庐，都是低密项目，且基本清盘。总的来说，这里是城西低密大本营。《南方周末》在2025年新年献词中写道：“我们之所以在这颗星球上行走，不是为了成为最快最好的机器，而是要在这浩瀚的星辰大海中找到自己、确认自己、喜欢自己。”看看地图上，这成片的绿色，这里都是享受生活的人啊。06.
未来科技城，此心光明
未来科技城这块地块位于五常湿地南翼，紧邻绿城·绿汀春晓项目。2024年3月，绿汀春晓是杭州第一个吹响红盘潮号角的楼盘，以2.72万/平的价格，单月去化900套，触发社保排序。距离1.5公里的云湖之城，现在还执行板块常规限价3.61万元/㎡，9月底政策发力后，5次开盘摇号中签率均不到20%，快速去化了1800余套。在周期的上升阶段，人们从容决策，大不了重新来过。在周期的下行曲线，人们谨慎出手，追求安全和稳定。07.
富春湾，很安全
作为本次土拍唯一底价成交的地块，2557元/㎡的楼面价，足够的低。08.
本土房企滨江、绿城、兴耀，央企中海和招商，大手笔抢地，显然是对2025杭州楼市充满信心。
在农历春节前，杭州还有三场宅地土拍，共计8宗土地。大名鼎鼎的民生药厂3号地，“新地王”已经站在幕后；金沙湖畔地铁口商住地，“南面湖景房”的巨大吸引力；西站、北干、世纪城南，都是热点区域、鹿山、临平，低密叠墅生长中。2025年，杭州土地市场，商改住、降容积，或会继续。太史公在《史记天宫书》中写到：夫天运，三十岁一小变，百年中变，五百载大变。![]()
撰文 | 刘建朝![]()
编辑 | 君 君![]()
主编 | 二老师
