玩转“商业+”，「北京保利广场」打造社交生活中心范本
楼市
2024-12-23 20:48
广东
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来源丨商业地产观察
作者丨文刀刘
图片来源丨项目官方
从增量发展到存量更新，城市更新的内涵及意义随着城市发展不断迭代丰富。北京正从居住、产业、文化、商业等角度切入，缔造宜居的生活空间、高效的创新空间与活力的公共空间。商业地产观察近日注意到，望京北部的原欧尚、百安居建材商场，已悄然变身为「北京保利广场」，多个商户已开业迎客，更多商户正蓄势待发。从硬件设施、商业模式到业态品牌，早已不见往日陈旧的踪影，让人眼前一亮。在这场低调却坚决的变身背后，显然蕴含着保利更多的雄心。当商业创新遇到城市更新，当“非标思维”遇到“存量项目”，如何破解无聊，找到自己的调性？在北京的所有商圈中，望京是北京城市扩张的重要见证者之一，它在20世纪80、90年代形成大型住宅区，进入21世纪之后迅速成长为一个新兴商业区域，宜家、旺角、华联、新世界、家乐福、沃尔玛等纷至沓来，而后众多跨国公司和互联网企业的进驻，进一步推动了望京商业发展。如今，望京已变成北京重要商业和科技中心之一，原有商业项目为适应新的消费环境，或闭店改造、或改头换面、或逐步调整。背靠中国保利集团旗下的保利发展控股集团，保利发展北京公司作为立足首都的窗口公司，积极投身首都城市更新建设，在望京北毗邻中关村朝阳园的区位打造城市更新标杆项目，北京保利广场应运而生。从望京商圈现有商业项目来看，仍不能满足区域目前的消费需求，存在明显的消费外溢现象，由保利广场作为部分外溢消费需求的承接者，和区域商业的创新者，其实再合适不过了。当我们展开地图，会看到保利广场位于朝阳区广顺桥西北角，南侧紧邻北五环，与望京北部和来广营区域环环相扣。由此步行几分钟即可到达14号线来广营站，驾车不到20分钟直达首都国际机场，周边多条公交线路来来往往，交通十分便利。从产业来看，保利广场周边以TMT行业、金融科技、智能制造类型企业为主流，产业集聚效应明显。随着细分行业的发展，更多高精尖制造业、新一代信息技术、新能源行业、生命科学等行业，正在泛望京板块形成多元化尖端产业区，带来更多高知客群，他们对生活品质、个人成长、健康生活和科技应用的重视贯穿消费行为的细枝末节，亦追求松弛、自由的生活方式，这就对保利广场的精准定位与招商提出了更高的要求。商业地产观察走访时发现，除了浓厚的商务氛围，该板块居民客质也具备明显优势，周边分布着高档住宅小区金茂府、招商臻园，和多个成熟住宅小区。据统计，方圆3公里范围内居住人口25万、办公人口27万，聚集了大量25-44岁的主力消费人口，其中对高品质消费有迫切需求的高收入人群占比近七成。焕新之后的北京保利广场是一个城市更新的商办综合体项目，总建筑面积12.25万m²。在其中3.37万m²商业面积上，保利发展北京公司正用心打造首个集中商业项目。这个「质造生活新聚场」，承载了保利对区域职住平衡和产业发展的期待，和引领区域发展的使命，有望成为一个具有开放性、独特性和差异化的新型综合商业体。每一个来到保利广场的人都会对其建筑设计印象深刻。这源于中、美、意的顶尖设计团队联袂打造的“漂浮城市”理念。1.8容积率类独栋产品和4万㎡开放式花园，打破建筑界限，直接对话自然，营造既有效率又有活力的空间生态。无处不在的艺术化、人性化、实用性设计，展现出保利广场科技、智能、绿色、共享的理念。设计团队在进行空间改造之时，将原本缺乏采光的区域替代为采光中庭和天窗，比如在二层设置了1000㎡明亮开阔天幕大堂，并精心设计垂直公共空间系统，打开既有建筑内部空间，将自然光线引入内部，形成会客接待空间与企业形象展示的良好平台。商业地产观察注意到，保利广场不仅预留了大面积的室内公共空间，还在室外挖出了中区和西区下沉广场，极大地丰富了商业街区动线，形成内外不同的商业风貌，加强城市与建筑内部的可渗透性和可达性。首二层双大堂设计，让独立的办公入口，与商业动线互不干扰，实现高端办公人群工作生活切换自如。 得益于从建设初期便践行双碳战略，落实朝阳区“一纵一横一核”商业总规划，打造绿色、生态、环保的现代建筑，北京保利广场已获得LEED金级认证及碳中和大厦认证，并作为优秀城市更新实践案例入选《2023年北京市房地产年鉴》及2024年第三届北京城市更新最佳实践案例优秀项目。优秀的产品设计与怡人的办公生态，已为保利广场吸引了好丽友中国区总部、新氧科技、快看漫画等总部型企业。保利广场还将重点引进数字产业、互联网、人工智能等高新技术企业及总部级优质企业，并聚焦医药健康、智能制造、新能源与节能环保行业，助力区域产业升级。赢商大数据显示，目前望京商圈主流商业项目内，入驻的全国连锁品牌占比超过80%，缺少一些有特色和突破性的品牌。考虑到这一点，保利发展北京公司在进行商业规划之时，决定在保利广场打造一个“情景生活更新地”，不仅要与周边以大型连锁为主的商业形成差异化，还要兼顾高端商务人群和品质家庭客群的个性化需求。所以也就不难理解，保利广场商业部分为何定位于「质造生活新聚场」，主打品质生活理念，契合项目绿色低碳、可持续发展理念，传递健康生活方式。从业态配比来看，保利广场的商业规划将内容、场景和体验放在了首位：正餐、轻简餐、咖啡甜品等餐饮类业态占比55%；零售、文化娱乐、健身康养等生活方式类业态占比35%；基础生活服务等配套类业态占比10%。 同时，聚焦项目核心标签，坚持首店政策，引入多个主理人品牌，利用更多“特色旗舰”打造核心竞争力，部分店铺在北京“仅此一家”。开放的招商政策为保利广场吸引到了多个优质品牌，目前部分重点品牌已经率先开业。以美·大董烤鸭店、峨嵋酒家精品店、阳坊涮肉、少湖巷·川南鸡煲为代表的品质正餐，精选各地独特风味，既能满足亲朋好友聚会的需求，亦可成为办公人群的商务宴请的场所。已在保利广场华丽启幕的美·大董烤鸭店，聚焦莫奈“睡莲”，相承大董艺术品格，中国当代艺术家关晶晶，为该空间特别创作“借象·池塘生春草”系列，以中国诗歌意象，回应莫奈的现代性召唤。店内空间的切入，一弧相连，呈现圆融姿态。通过巧妙设计，在置入功能、优化动线、构建氛围等之间，寻求一种平衡。大董的食与艺术的美学理念成为形式表达的出发点，形成纯粹、完整的空间图景。
面向2025年，保利广场试图满足性价比和品质的双重追求，探索文化场景与餐饮结合的创新，引入京派川菜“首席”峨嵋酒家，给京北带来一场文化与美食的交融体验，室内宁静典雅的设计与鲜辣川菜形成强烈对比；“涮肉界的天花板”阳坊涮肉，让食客享受到最真实的食材本味，用全新场景氛围诠释饮食空间；少湖巷·川南鸡煲品牌首店，精选新疆果园鸡为主要食料，融合广东的“锅煲”形式，先吃后涮、一煲两吃。SOLDOUT汉堡三明治、君久味家小厨、肯德基、必胜客、吉野家、赛百味、呷哺呷哺、李星辰面馆等国内外特色餐饮，为办公客群和周边居民提供美味又实惠的一餐。其中，君久味家小厨主打现擀手擀面和家常小炒，以舒适的北欧中古风环境为特色，让顾客进门就有一种回家的感觉；SOLDOUT汉堡三明治则为北京二店，该品牌以其超大的炸鸡汉堡和丰富的三明治种类而著称，汉堡分量十足且价格合理，店铺简洁明快的环境，也为顾客提供了高质量的用餐体验。BAKER&SPICE、星巴克、Grid Coffee、奈雪的茶、宾森COFFEE&BAR等轻食简餐和咖啡茶饮，可迅速为打工人轻松“充电”，也可呈现下午茶的随性与优雅，提醒人们在快节奏的日子里不要忘记享受慢生活，有望成为社交浓人的新据点。
如今，让自己轻松愉悦的“悦己+松弛感”消费，和涵盖多圈层的“兴趣+社交型”消费，已成为人们纾解压力、探寻生活乐趣的重要方式。从特色文化娱乐业态到户外运动健康场景，从格调生活到高端医美，保利广场为具有审美能力、追求品质的消费者打造自在生活的真实日常，和随心而聚的社交场域。为此，保利广场引入cannondale躺营、乐刻运动、句象书店、麦颂KTV、我的市集等品牌，涵盖骑行、露营、健身、阅读、K歌、市集等场景，为好友集结探索兴趣之乐提供绝佳场所；HFACE妍乐定制护肤中心、九州上医馆等品牌，则为追求精致舒适的消费者提供从头到脚的呵护。在践行绿色环保理念方面，保利广场不只是说说而已，比如紧贴城市主干道的黄金铺位孵化了环保友好型品牌cannondale躺营，该品牌提供高品质自行车及丰富骑行服饰，从骑行装备到日常休闲装再到精选户外露营产品，均由专业团队精心挑选，一流的维修改装服务，也能满足骑行爱好者和户外运动达人的需求。B1的极护爱车也由其团队经营，提供精致的洗护车和车衣改色服务。在引入零售品牌之时，保利广场遵循“少而精”的原则，也表现出对差异化和个性化内容的支持，比如Edge Play设计师集合店，以轻熟高街、新潮青年、先锋未来为注解，通过主理人的策展视角，让消费者不仅看到商品，更感受到设计师的表达与潮流文化的碰撞，通过高频更新和策展式陈列，呈现一个充满灵感、多样性、具有广泛兼容性的潮流空间。 在独具特色的品牌组合之外，新氧医美旗舰店同步落地商业空间，这既是保利广场为入驻企业和品牌提供的最为直接的展示窗口，也是保利广场采用非传统招商策略的直观体现。目前已开业的新氧青春诊所，是新氧旗下直营轻医美连锁机构，与新氧总部一同落户保利广场，门店环境明亮简洁、温馨舒适，整体面积达630平米，拥有6个面诊室、5个注射室、10个光电室，美容区9张床位，致力于为用户提供正品、优质、好价的专业轻医美服务。许多热门商业的成功，都离不开“商业+X”的场景营造。LEED金级认证及碳中和大厦认证，为保利广场的可持续发展路线奠定了良好基础。场内外的绿意盎然，为自由创新提供了绝佳的场域。一方面，品牌商户可将外摆融入公共区域，以各种形态的外摆，共融品质休闲生活方式，打破与消费者的边界感；另一方面，项目可在商业形态或场景组合中融入在地文化，用更多的绿植与艺术装置充斥现场空间，营造独有的调性，制造“打卡出片”的场景，打造出项目的特色标签。 与此同时，保利广场充分利用外广场的开放式空间，用下沉广场将地上地下商业客流串联起来，呈现更加灵活的商业动线，和交互感强烈的开放式街区，增加消费者的游逛体验；还预留了主题市集、中岛、快闪店的设施配套，并充分调动起场内商户的积极性，使双方实现内容共创与双赢。保利广场首层高达8m的超高挑高和无柱式设计，与大尺度的公共空间，不仅为品牌提供了更大的发挥空间，也创造了更多场景营造的条件，以重塑消费者与商业之间的关系，为举办主题市集、艺术策展、精彩演艺等线下活动提供了更多可能性。在这个火爆的圣诞季，保利广场12月20日至22日举办北京首个巧克力美食节，成功打造现象级消费热点。在温暖绚丽的冬日节庆美陈中，汇集了Lecire乐希瑞、Chaokeli超可力、巧力可巧克力、UNIQUE、Glashaus、歌帝梵GODIVA等40＋巧克力小铺和大师工坊，其中不乏一些北京本土主理人品牌。3天3万+人次打卡，小红书等社交媒体实现超2000万曝光，助推保利广场打造望京商圈新高地。归功于北京保利广场先进的设计理念、超chill的办公场景与前瞻性的商业规划，人们得以在工作半径内解锁新生活，在生活场景中探索新方式，用文化、艺术、绿色、社交、科技充盈内心，重塑日常生活，解锁城市新剧本。从打造城市更新标杆项目的站位出发，相信保利广场商业整体亮相之时，将与来广营、望京板块达成深度联动，填补区域商业空白，优化区域消费供给，打造北京商业综合体新典范，实现项目整体价值的提升，商业地产观察将持续关注项目动态。
