M营销力丨一路向上 积极赢战

2024上半年，经济发展、行业动能等各方因素叠加，房地产市场持续调整。面对复杂多变的市场环境，绿城管理营销团队始终斗志昂扬，秉承“没有好城市，也没有好板块，只有好项目”的理念，摒弃惯性思维，极致营销动作。他们坚信唯有迎难而上，苦练基本功、敢拼善为、创新求变、明晰方法论，不断打磨和提升绿城M营销力，才能跑赢过去、跑赢市场、跑赢竞品，助力委托方和业主共攀高峰。

2024上半年度，绿城管理集团销售合同金额同比实现逆势增长，在不确定的市场背景下，交出了确定性的答卷，拥抱变化，一路向上。

接下来，让我们通过5大关键词，回顾过去这半年的M营销力。

这半年，绿城M营销团队从集团到区域、从管理层到执行端，皆深入下沉到项目一线、服务一线。与一线一起参与接待、盘客、评审、复盘、培训、委托方沟通等最基本的日常工作。把最基础的营销工作做扎实，把每天的工作量做饱和，用百分百的努力达成业绩，赢得委托方尊重。

6月，华北区域持续将营销与品牌推广结合，依托端午节/618年中欢购/630半年度冲刺等节点，推出统筹联动促销，通过优惠海报、活动倒计时、直播造势等内容开展8城12盘联动，助力项目成交138套，成交金额超2.1亿。

过程中，区域团队奔赴一线案场，巡查工作落实进度，督促每日指标达成，及时复盘薄弱环节，并针对性组织高端客户去化、转化率提升等专项培训，精准动作助力业绩达成。

在绿城管理的营销案场，项目同事轮番接力，每日营业时间最长达14小时；最高日均步数保持者超3w步，带客户跑样板房、跑工地20余趟；案场最高实景带看200+组/天，突破示范区单日打卡上限……

汗水背后是令人瞩目的优异成绩：

集团半年度案场累计来访接待10w+客户；东南区域复访率加码至28%，华中区域成交转化率提升至10%，西南区域老带新成交占比高达32%，万合平台渠道分销成交占比压降至27%。

高昂的工作热情，极致的工作执行，向最基础的案场管控动作要业绩，奠定了绿城M的红盘基础：邹城云溪海棠示范区开放21天来访超1500组，逆势开盘热销金额超8000万，首开达成率143%；宁波和樾湾连续六次以单盘形式被人民日报报道，两开两爆，短短173天，1438套房源全部售罄；天台天境云庐五月热销1亿，冠领天台销量王；兰州诚园半年度去化163套，指标达成率138%；武汉柳岸春晓成交转化率高达13%，老带新成交60%……

这半年，在代建项目营销“缺兵少弹“的行业大背景下，如何利用有限的资源完成指标成功突围？如何用有限的资源为委托方实现利润最大化？面对指标不找借口，打好有限资源的战役，敢于“逢山开路”的担当，敢于“狭路相逢“的亮剑，是绿城M营销人持续奋战的场景。

以石家庄云洲为代表的多项目团队，将新时期的策划岗定位为复合型兵种，以策划兼任平面设计、摄像剪辑、新媒体编导等数职，取代原广告公司、活动公司职能，最大程度为委托方提升能效。如石家庄云洲的假期烤全羊活动，从材料采购到活动实施，场布等全都由团队自己执行，甚至演艺歌手也由置业顾问自己兼岗，将整场活动由2万降至6000元，并成功促成成交。

秉承“定量·品控”的精准策略，浙江区域针对广告公司推行工作量定量考核制度，依照当月出品的数量、质量进行评分，连续2月未达标者即降费处理；针对案场物业同样进行费用管控，通过严控人数、日耗精细管理等方式，降低成本支出，个别案场人数极致压降至3人；同时通过营销人员兼岗，龙港桂语江南项目直接将暖场费用降低了50%以上。

面对五一暴雨侵袭，630指标冲刺再次暴雨来袭，广州江府海棠项目置业顾问始终保持热情，不以外部环境为借口，只为目标找方法。通过销售代岗物业、线上直播带看、提前邀约异国客户、员工家属主动参与协助销售、案场全岗位通力合作……用真心和韧劲赢得了客户的信赖。

这半年，M营销人与不断变化的市场一起探索善待的边界，在变局中寻找破局的更新之路。以市场为导向，坚持关注市场竞品量价监测，将委托方沟通向前延伸，过程中灵活应变，持续构建自身的确定性。以善意、锐意，达成项目经营的最优结果。

顺应需求，跳出内卷。基于绿城M营销模型的客群锚定，重庆春风晴翠作为纾困项目，跳出蔡家板块内生市场，转而立足于重庆的城市站位实现全国拓客成交，通过全国大V团购成交占比高达32%，板块流速第一，且均价高于竞品1930元/㎡。孟村诚园则通过举办乒乓球大赛等全民健身业主活动，提升老带新占比至40%，破解中介渠道捆绑，获得上半年孟村市场TOP1的佳绩。

在项目售价远高于竞品的情况下，石家庄云洲项目营销团队内外协同发力，成功推动委托方采取“精装改毛坯”的营销策略，推出属地市场少有的毛坯型楼栋，差异化打法实现月均流速提升至15-20套。

主动讲述、主动探索。2024上半年，绿城M已联合行业内外标杆品牌，形成营销矩阵的创新聚力，价值营销、数字营销、社群社造、跨界联合……M营销人以客户和委托方共赢为理念，用务实而精准的手法，驱动指标的顺利达成。

重庆春风晴翠项目致敬蔡家向上的青年，塑造有爱有真趣的生活，为职场小萌新打造的“太太花房”，为动漫爱好者营造的独立游戏室，以及为艺术画师打造的绘画一角……通过极具青年社区特质的全维示范区、样板房，为营销去化提供情绪价值。

扬州柳岸晓风在约1万方的示范区范围内，以全流线、全要素、全实景的全维设计理念，打造了“五进礼序”的层进式归家动线。通过确幸社区的景观、架空层模块，以及会所的打造，为扬州城织补出一块水墨淡彩的绣片，也为现代人描摹出兼具“诗、画、礼、序”的理想家园。6月首开劲销3亿，超额完成首开指标，稳居当地榜首。

2024年，新媒体营销势不可挡。绿城M营销团队整合抖音、小红书等新媒体资源，积极推进数字营销渠道铺排。其中博兴桂语朝阳建立了专职数营负责人，为全员开设账号，并预先设定数渠推广计划，基本实现每人每周5个抖音短视频+2场直播的更新，吸粉效果显著。并针对曝光量、发布量、粉丝量、点赞量四个维度，制定新媒之星专项考核奖励，以工作量排布激发一线销售人员的参与热情。

华北区域8城12盘联动，发起618优惠大直播，创下9:00——19:00 超10小时不间断滚动直播纪录，当天曝光量45万次，最高同时在线观看7000人次，获得线索超200条，合计线上销售金额超639万。

贴合文旅客群特点，海口桃李春风成立了特色IP生活大师，并先后成立了太极社、旗袍社等业主社群，且部分已经实现主理人自治。同时，还有不同行业的品牌IP跨界社造，如Layeehub来嘢匹克球、大疆无人机、STRIDA骑行、书法协会等，以长线、多业态的推陈出新保持IP热度，在分销渠道费率比竞品低的情况下，来访量、均价、成交量均跑赢板块竞品，形成「项目-品牌-客户-委托方」的四方共赢。

5月，唐山珑湖丽宫项目发起第二届环青龙湖健康跑，积极践行社会公益责任，推动健康人居的理念；6月又联合政府规划建设部门领导、委托方、项目负责人、设计师等专业学者，举办“唐山第二届湖居论坛”，开辟政企研学的合作新模式。作为纾困项目，上半年完成销售额2.3亿，半年度指标完成率105%，低密销量全市第一。

借势热点事件，晋江晋府诚园、宁国明月江南等多个项目成功举办小米SU7联合车展，助力销售转化。结合圈层营销计划，在华东区域烟台留香园，绿城M通过博士电器品鉴会导入太太的社交，前置化产品认可，树立客户口碑，建立起圈子权益和熟人经济。

以蜂巢为灵感，提炼出攻坚力、自驱力、适变力、复合力、共情力、确幸力六大精准营销能力，象征蜂巢的六边系统，彼此联通、渗透，形成“双向溢价脉络”，链接B、C两维客户，为B端委托方实现价值兑现，为C端业主营造美好生活。

承接绿城管理 “M登山模型”，用【六大登山营地】对应营销服务的六个主要环节，以六大阶段的【标准动作】，实现经营兑现的营销全流程管控。

为面向C端客户的营销传播提供了方法论和内容支持，将品牌、产品、服务语言转化为C端客户可以感知的语言，并立足于AIDMA法则，通过五个阶段的用户情绪合理设计，促进销售转化，确保价值的有效传播。

精耕笃行固基本，稳健致远竞未来。

市场在变化，行业在调整。从基本功的较量、纾困破局的拼搏、目标一致的共赢，到能力的提振、体系化的建功，绿城管理营销团队正铆足攻坚之“劲”，尽展攻坚之“姿”，凝聚攻坚之“力”，团结奋斗、勇攀高峰，用实干和拼搏书写M营销力的全新篇章。

未来，绿城M营销团队将继续以战略定力和余量思维，联手委托方、业主、供方等多方主体共创价值增量，稳扎稳打，一路向上。

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