◎Tips：今日共3盘正在登记，明细见文末
01
刚刚过去的8月，杭州二手房表现不佳。
据手边买房数据统计，8月二手房（不含临安）共成交6298套，网签均价28770元/㎡，均为今年3月以来的新低。
这至少说明两个事实：二手流动性不足、以价换量仍在继续。
一片低迷中，世纪城亚运村板块显得尤为亮眼。中介朋友告诉我，8月签约下定量比7月还要多。
这其中，桂冠东方单月成交超30套，稳居第一；而论单价王者，奥邸国际舍我其谁。9月1日连续成交2套，单价高达13万/㎡（近期新成交14万+）。
2套房源是被同一经纪人卖掉的，合计近半个小目标。还特意发了朋友圈纪念：中介生涯的高光时刻。
而这套高价成交房源，同样被业界津津乐道。
高区西边套214㎡，总价2850万（带两车位），折合单价近13万，轻松超过奥邸高区11-12万的均价。而且不是江景视野最好的T5楼，而是T4楼。
对比世纪城主流6万多的二手房价，直接贵了一倍。
但这个人人以为赚得盆满钵满的房东，其实只是表面看起来风光。用中介的话来说，别看单价13万很唬人，房东至少亏了百万。
02
原来房东不是一手买入的，而是二手高位接盘的。
从中介朋友透露的有限信息中，我大概拼凑出了这套房源的“前世今生”。
房源标号4-2-4002，建筑面积214.98㎡，新房单价52496元/㎡，总价约1128.56万元。
T4楼2017年底开盘，当时摇号未推行，买家多为关系户，于2021年11月交付。
据中介介绍，这次房源交易没有增值税（也有说配合满二），这说明至少持有2年了。按时间倒推，房东大概率是2022年上半年买入的。
那正是奥邸国际刚交付的二手巅峰时刻，买入总价约2830万。
若一手房东没有提前缴纳契税（可提前满2），还要加上一笔100多万的增值税，及个税契税中介费等，实际成本轻松超过3000万。
即便2830万已包含所有税费，持有2年的资金成本、后期软装等费用，实际代价基本也在3000万+。
也就是说，一买一卖之间，该房东亏损预计在100-300万之间，甚至还要更高。
而且房东还是无奈卖房。“为了资金周转才卖房的。”中介说。至于买家，据说是一位40-50岁的萧山本地人，私营业主。
03
很多光鲜的成交背后，可能都有你想象不到的心酸。
比如，滨江金茂府上个月成交的一套144㎡，据传实际成交总价1200万左右。在当下这个市场，对一套中低楼层房源来说，相当不错了。
但如果你知道房东的买入价和卖房原因，估计会感到一阵唏嘘。
你没猜错，房东也是二手高位接手的，而且是市场最为疯狂的2021年。据房东透露，当时各种税费加在一起，总计花了1600万左右。
这还没有算上，持有时间的资金利息成本。
这次卖房仅账面就亏了400来万，实际亏损，估计只有房东自己清楚了。
而之所以淡市亏本卖房，不是因为资金周转，也不是要去外地发展，据说是因为和楼上邻居有纠纷，孩子太过吵闹愤而卖房。
果然，有钱人就是这么任性。
还有神盘壹号院，最小的一期134㎡户型，报价基本还要9万左右起步，高的10多万。但就算这个价能卖掉（1200万左右），一些房东也是大亏。
因为不少134㎡，都是2021年被投资客接走的。
当时的成交总价高点到了1600万，普遍在1400万以上。一来一去，房东的亏损高达几百万。
04
在楼市江湖里，造成这种局面的原因也很简单：买在人声鼎沸处，卖在“无人问津”时。
始于2016年的这波牛市，在2021年到达了巅峰。随后杭州楼市就进入漫长的调整期，目前还看不到明显触底的迹象。
疯狂时买入，低迷时卖出，你不亏谁亏。
毫不夸张地说，从刚需到豪宅，从郊区到主城，随机抽取一个2021-2022年进场的二手房东，估计都是郁闷和懊悔。
最近中介朋友接到一个房东电话，二手1200万买入的某小区，想原价卖出。但现实是小区同户型房源，挂价1000万都不容易成交。
这再次证明一个道理：市场有风险，入市须谨慎。
市场上涨时，往往情绪高涨，盲目买入；市场连续调整时，情绪低落，又试图通过割肉来规避市场下跌。
越是高总价的房子，持有成本越是惊人。房价不涨就是亏，房价涨不够还是亏。
把握住买卖时机，才是最重要的。
▍今日登记楼盘
C E N G L O U · C H I N A
翠璟·和庄
板块：银湖科技城
房源：12套，207-299㎡
均价：27950元/㎡
登记方式：线上登记
登记日期：9.10-9.12
听翠轩
板块：北部新城
房源：60套，97-127㎡
均价：30894元/㎡
登记方式：冻资，无房35万，二套及其他60万
登记日期：9.10-9.12
绿城·沁百合
板块：三里亭
房源：128套，155-176㎡
均价：48066元/㎡
登记方式：冻资，首套96万，二套180万，一次性646万
登记日期：9.8-9.10
▍最新视频·短视频系列
C E N G L O U · C H I N A
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编辑∣二叔
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