后疫情时代的中国经济，慢慢的会从原来的高速增长，变为中高速增长，到现在的中低速增长，最终会低速增长。也就是从原来的10%左右的两位数高速增长，到疫情前7%左右的中高速增长，到后疫情时代4-5%的中低速增长，成为发达国家后最终保持着2%左右的低速增长。
经济逻辑的转变当然会带来一些实实在在的改变，最典型的就是通货膨胀。十几年的时候，由于中国经济的高速增长，物价上涨的速度也很快，同样100块钱，今年能买10斤肉，明年可能就只能买6斤了。反应到大宗商品上也是同样的道理，中国房贷利率最高的时段有两个，一个是从2004-2008年，另一个是从2010-2012年，那时候的房贷利率接近7%。但是，你会发现尽管房贷利率高得令人咋舌，但房子仍然卖疯了，可以说是一房难求，有时候为了抢一套房子甚至还需要给售房部的人员茶水费。
为什么？原因很简单，因为那个时代经济高速增长，通货膨胀也很高，而房子作为为数不多能跑赢通货膨胀的大宗资产，自然就成为了人们的首选。那个时代流行炒房，只要你能有本事借到钱，其实就是占国家便宜，占银行便宜，因为经济增速是两位数，银行利率是7%左右，而通货膨胀是9%左右。也就是说，那个年代你只要从银行借到钱，随便买个什么资产就能跑赢通货膨胀并且赚一笔钱。当年大部分人都陷入到这种恐慌式的投资模式中，全民加杠杆，投资，大部分的热钱都流入到了房地产市场，造就了中国20年左右的房地产奇迹。
这中间房地产对中国经济的贡献是很大的，没有一个繁荣的房地产市场，地方政府就无法有足够的土地财政甚至土地金融，地方政府没有土地的进一步融资，就无法完成工业化和城市化的发展，各种基础设施建设也无法这么快发展起来。中国经济用30多年的时间走完了西方百年的道路，城市化带工业化，工业化促城市化的发展模式功不可没。
现在的逻辑反过来了，经济增速放缓，投资增速在放慢，不再搞大水漫灌，这个时候的通货膨胀也同样不再高企。你甚至会发现今年卖100块的东西，明年可能80就能买到，比如房地产，房贷利率在不断下降，等一等再买就省十几万；汽车在打价格战，等一等再买省好几万；各种家电等一等再买能省好几千。钱，越来越值钱，存钱等于赚钱，因此各大商业机构的统计，中国老百姓的储蓄在不断增长。
利率其实分两种，一种叫名义利率，一种叫实际利率。名义利率是指你在贷款时与银行签的合同里所约定的利率，那个玩意是固定的，比如4%.5%，它没有考虑现实生活中实际的物价变化。而实际利率则是用名义利率减去通货膨胀，扣除了物价上涨的变化的实际值。根据中信证券的最新研究显示，今年中国的实际利率为5.3%，处于近20年来的最高水平。
即便我们普通人不是经济学家，没有利率的各种概念，只要你足够敏锐，你也能找出其中的端倪。在整个国家经济高速增长的阶段，你需要拼命的借钱、拼命的增加杠杆、拼命的买各种资产，而当经济减速大势所趋，通货膨胀也很平稳的阶段，你就得拼命存钱、降低负债、降低杠杆。
你最近这两年一定接到过各大金融机构的电话，问你需不需要贷款，跟你说你有多少多少额度，赶紧借钱吧，求你啦。这种电话放在几年前，你接到过吗？几乎没有吧。这也是从这个侧面告诉你，钱在越来越值钱，后疫情时代的经济逻辑变了。
从国家层面来说，方向也在改变。一方面需要稳住房地产市场，一方面需要培养新质生产力，也就是更加注重产业升级和更加注重消费端。随着国际形势的日趋复杂，中美之间不可调和的矛盾日益显著，中美之间脱钩断链的风险在日益加大，同时国内人口天花板的到来和人口老龄化的加速，城市化、工业化和基础设施建设边际效应不断减弱，经济的三驾马车投资、消费和外贸，消费端一定是最终的引擎。
为此国家拿出了真金白银。第一是不断降低房贷利率。以前房贷利率是一年调整一次，今年调了要等到明年1月1号才会执行，而现在是基准利率每一个季度都可以调整，而且立即就可以执行到位，不用再等到第二年。这样一来有两个好处，我们发现后疫情时代还在买房的人，基本都是自住用房或者改善型住房，都是一群想着安居乐业的老百姓，很少有再想着投资房地产赚钱的投机者。因此国家给这些人降低房贷利率，一方面是有利于稳住房价，另一方面也是给这群相信国家发展，想要安居乐业的老百姓一个定向的红包。
今年的1月5号和5月17号中央分两次拿出了6000亿的真金白银给地方政府去收购存量房做保障房。随着经济的放缓，以前那些拼命加杠杆而来不及套现的人面临着破产的危机，一旦破产就意味着房子断供，又卖不出去又无法按时还房贷，最终房子就会被法院拍卖。而法拍房是肯定会打折的，有时候甚至5折.6折，这就会影响整个二手房市场的价格，所以你这段时间去查一个地方二手房的均价，法拍房多的地方，均价下降的速度一定很快。因此，这个时候中央拿出了真金白银，地方政府就该出手了，以5折.6折的价格买过来，一方面稳住了房价，另一方面把这些房子收过来当保障房，政府也不需要再单独去建，加大了保障房的供应力度，一举两得。
这也标志着未来中国房地产模式的重大转变，将向着商品房和保障房双轨制的新加坡模式转变。以后普通人想拥有自己的家，再也不用着急着20多岁刚上班就买房，完全可以等到自己40岁左右有经济能力了再买，更不用掏空父母爷爷奶奶外公外婆的6个钱包了。
至于未来的房地产，我在多篇公众号文章里都说过。中国的房地产会继续分化，80%的城市的房子都将会被淹没于历史的发展浪潮中，会逐渐折旧老化、无人问津。只有那些核心都市圈、有新质生产力发展的、有人口净流入的城市房价会继续上涨。
任何一个国家、任何一种文明、不同的历史发展阶段，房地产都是其支柱产业，因为这个行业上下游产业太多了，从上游的钢筋水泥到下游的家具家电超过50个行业，带动的就业和产值任何国家都不可能忽略。它作为一种技术手段，对稳定经济的作用是非常大的，当它上行的时候拉动力度很大，反过来当它下滑的时候，把整体经济往下拽的力度也很大。
因此稳定的房地产市场的概念是指，核心城市的房地产依然会保持正增长，增速大概是这个国家GDP增速基础上增加1%，比如这个国家GDP增长2%，那么核心城市房地产的增长大概就是3%左右。
纵观历史和国际经验，这大概就是未来房地产最终的样子。
