本文可以算是《重构房地产市场的运行规则》和《对房地产发展趋势的几点判断》的续篇。酝酿了很久，思考了很多。最近两年的一些变化也印证了我的部分观点。
原本想用一篇文章完整阐述我的观点，但写的时候第一个话题已经超2000字，决定将每一个话题单独成文。
虽然最近个别一线城市土拍市场有所回暖，但二三四线城市的土拍依然冷清。一方面，出于资金和市场的考虑，大部分房企已减缓拿地。有能力的也把资源集中投放在重点城市的核心区。另一方面，有的城市存在大量的存量住宅用地。过量的住宅用地必然会导致政府对住宅土地市场和住宅交易市场失去控制力。巧合的是，在本文发表前的4月30日政治局会议也提及了相关内容。
举个例子，政府要供应一宗住宅地A。从商品房市场价倒推适合的楼面价是5000元/平方米。但如果地块旁有另一宗未开发完的住宅地B，且是10年前甚至更早前获取的，算上资金占用成本等它的获取成本是楼面价1000元/平方米。那么，A地块的潜在买家就要考虑B地块开发的产品降价入市影响其项目去化的风险。如果是几年前，A地块随时都能成交。但现在即便有资金拿地的房企也会更审慎了。
暂且不讨论是什么原因导致一些城市存在大量未开发的住宅地。这部分未开发完的旧地块，有的是开发商拿地后开发到符合投资强度后慢慢开发。这属于根据市场情况调整投资速度，合理合法。而有的则属于闲置。
关于闲置住宅地，去年9月自然资源部印发的《自然资源部关于开展低效用地再开发试点工作的通知》（自然资发〔2023〕171号）中也提到，“加快超期未开发住宅用地的依法处置，摸清底数和原因，落实责任单位，提出分类型、分步骤依法收回的具体措施。”
一般情况下，闲置土地主要根据闲置原因的不同采取不同的方式进行处理。
1、自身原因闲置的，依据法律法规缴纳闲置费后限期动工开发。再不开发的收回土地使用权。
2、政府原因闲置的，解除政府原因后限期动工开发。
实操中一些闲置土地往往存在更复杂的各种情况。应根据不同的情况采取不同的或多种方式结合的措施解决。
1、已通过某些方式获取了融资，业主无法解决债务问题的。该重整就重整，该法拍就法拍。地方政府土地储备部门也可以直接介入收储土地，收储款用于偿还债务。（需要考虑业务闭环）不能因为相关价格偏低导致金融机构吃亏或者原业主吃亏就不重整不处置。当初金融机构提供贷款的时候又如何评估风险的？现在吃亏也是理所当然的。
2、导致土地闲置的政府原因无法解除的。比如土地所在位置已不适宜进行住宅开发。其原因一般是地方早期规划管理混乱。这类情况有三种解决方式：政府收储、土地变更用途、土地置换。
政府收储要综合考虑土地原出让价、利息以及债务问题，以合理确定收储价格。不过，现在部分地方政府财政吃紧，也没有太多资金进行收储。建议可以由国家层面拨出专门资金，直接参与地方土地的收储。
土地变更用用途，则是要业主按新的控制性详细规划变更土地用途，政府综合参考原来出让价、利息等与新规划的地价的差额等因素给予业主适当的资金返还。这在个别城市已有实践经验。比如中山市此前推出的鼓励原来工业改为住宅用途的用地重新变更为工业用地的政策。通过退还原差额出让金、利息以及给予相关奖励等平衡业主利益。
土地置换，即用价值相当的土地进行调换。在业务层面应该是可行的。政府收储原土地，利用其它储备用地协议出让给收储地块的业主作为补偿。有一种特殊情况是原地块因为环保、海岸线退让等限制不能进行建设开发，只能作为农业用途。建议可以探索和所在位置的村集体进行土地置换的方式。也就是原地块交还村集体，保留农业用途。对村集体另外符合条件的地块进行征收转用等手续后协议出让给原地块业主。这里存在一个问题，土地所有权是单向流动的。集体土地可以征收为国有，但国有土地不能转为集体。所以这需要从法律法规层面进行修改或突破。
3、地块所在区域存量住宅用地过量，未来新增人口数量远不能消化这部分住宅土地的。这种情况往往出现在远离城市中心区域的郊区。建议通过政府收储后调整规划重新供应为其它用途，例如治疗特殊病种的医院、疗养院、高中或高校、文旅项目。如果是民办学校或文旅项目，也可以促成投资者与土地权利人合作，土地办理变更用途后开发。如果土地权利人不愿意接受这个方案怎么办？就让他缴纳闲置费后继续开发好了。其自行承担开发后住宅不能去化的投资风险。
4、在企业有能力开发时，政府原因导致土地不能开发。在解除政府原因后企业的资金实力已不能支撑其继续开发项目导致土地继续闲置的。这种情况政府是存在过错的，建议根据实际情况特殊处理。比如能引入投资者的情况下减免土地闲置费，补足其损失的土地使用年限等。
5、没有能力缴纳土地闲置费但企业亦想继续开发的，建议通过以地折价方式进行处置。举个例子，一宗100亩的闲置住宅地，如果缴纳土地闲置费企业便没有能力进行后续开发。（并且土地闲置费不能算进项目成本抵税）则换一种方式，企业把20亩的土地抵偿土地闲置费交政府收储，余下80亩继续开发。政府的一些民生福利项目则可以安排在这20亩用地上。
开发商拿地后开发到投资强度符合要求后根据市场情况慢慢开发，可以说是合理合法。虽然很多地方在出让合同中有竣工时间的要求，但执行层面一般较为宽松。
笔者一直以来都非常欣赏成都的房地产管理水平。知乎上《如何看待成都2020年地价大涨？》下一个高赞回答分析了成都数年前是如何利用行政手段缓解存量住宅用地对房地产市场的冲击。简单地说就是在房地产市场价格暴涨的时候通过对旧地块开发的住宅进行限价网签，限制开发商的利润，控制市场快速上涨的势头。待旧地块开发并去化得差不多得时候，政府便对住宅土地市场有了控制力，从而对区域内的商品房市场有了一定的把控能力。
成都的这一着棋走得恰到好处也许是有其特殊性。一是，也许成都原来的旧住宅地规模并不巨大。（当然，我不掌握相关数据）这让该行政手段实施后在两三年内可以把旧住宅地基本消化完。二是，成都刚好选在市场快速上升期推出该政策，通过短暂放弃部分卖地收入来换取未来政府对房地产市场的控制权。可以说，成都市政府内真的有懂经济懂业务的高人。
但目前是市场低迷期，并且一些城市的核心地段还存在高位出让的住宅地，照搬成都当时的做法并不现实。所谓的一城一策，就是要地方根据城市和区域的特点去进行调控。
这里笔者有一个建议，在国家层面增加不动产持有环节的税种。其中一个就是企业或私人持有大宗住宅地的，每年根据土地评估价格缴纳新税种的税费。为了不误伤，可以设定土地获取时间越早税率越高。获取时间在N年内的土地免缴。已开发部分占可开发超N%的免缴。非城市中心区域免缴等。
相信采取的手段恰当，阵痛期过后部分城市特别是核心区域的存量住宅地的数量能有效下降。地方政府对土地市场和商品住宅市场的把控力将大大提高。
下一篇将谈住宅用地供应的问题。
