再谈旧城改造的一些问题
楼市
房产
2023-06-24 15:24
广东
很久没写过旧城改造的话题。今天谈谈我最近的一些思考与看法。本文所指的旧城旧村改造指的是旧城旧村全面改造，不涉及微改造。一、“直觉告诉我，国家层面迟早会对各地的城市更新进行管控。一方面，通过制定全国性的政策来规范游戏规则。另一方面，旧改的土地供应也需要纳入一盘棋进行考虑。”——《对城市更新的一个估计》（2021年6月）观点提出后不久，住建部就推出了《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》这份文件。此后我再提出了国企参与旧改的前期工作会逐渐慢成为主流的观点。然后珠三角就有城市开始探索由地方国企参与土地整备。之所以有这样的判断，是因为经验与逻辑告诉我所有未能规范的东西总会走向规范。同时，这样能降低一些风险。比如企业因财务状况导致项目暂停的情况。二、有的朋友会认为政府主导或者地方国企“做地”的模式是国进民退。我认为并非这样。首先，政府主导或者由地方国企“做地”也是需要专业机构提供服务的。民营机构可以参与的工作很多，测量、评估、法律服务、设计、施工等。房地产企业也可以竞价获取地块后参与二级开发，或者代建。另外，政府可以针对特定的城市更新项目设立基金。一可以让社会资本参与到城市更新中，二可以解决一些项目前期资金的需要。当然，项目的资金运用和工作开展都要特别严格。我非金融类专业，有熟悉城市更新基金的设立和运作的朋友可以业余时间互相交流。三、“……中山、江门等二三线城市用地还没到广州深圳等地的紧张程度，政府要自己控制住宅用地的供应，即使是有“三旧”改造政策的前提下，相信也不会贸然一下子推出太多居住类的改造项目，影响整个土地供应市场的价格……”——《谈谈人口、产业、“三旧”改造和中山市房地产市场》（2018.3）在作出这个判断的时候，房地产市场还在高歌猛进。事实证明中山、江门等地当初没有像某些城市那样旧城改造遍地开花是正确的。四、之前我提到城市更新领域会涌现一些小团队操盘小项目的情况。目前虽然还没发现有这样的团队出现，但已出现萌芽状态的企业。比如我了解到有企业会收购一些有一定楼龄的自建房，内外重新装修或加改建后再对外销售。只要政策有更多创新，我相信能激活更多市场潜力。五、几年前一个新闻，某地经联社为推进旧村改造，依法收回未签约房屋宅基地使用权并依法组织拆除地上建筑物。有的朋友认为这是对付“钉子户”的有效方法。先不说那个村集体的方法有没有成功。宅基地使用权属于土地使用人的合法财产，我认为并不是走个程序就可以直接收回。过去我经手过大量的宅基地收回重新分配的业务，那些是自愿收回。我从没见过村集体可以为了拆迁强制收回宅基地使用权的。再说，就算可以强制收回宅基地使用权，但地上的建筑物是属于私有财产。集体经济组织并不具备拆除他人地上建筑物的权力。事实上，此后也再没有出现类似的新闻。六、《中山市旧村庄旧城镇全面改造实施细则》第二条对旧村庄、旧城镇进行了权威的定义。旧村庄、旧城镇都具备“人居环境较差、基础设施配套不完善”的特点。逻辑上说，如果一个项目不符合这个特征，也就算不上是旧村庄、旧城镇。那就根本没有改造的必要和依据。除非是重大民生项目的建设需要。七、有的项目在基础数据调查时缺少一个重要的环节，就是档案查询。有朋友曾问我，难道所有宗地以及房屋都要查询档案？是的，没错。我举一种情况。产权人甲的房产证10年前丢失一次，当时申请了注销房产证。在补办前找回证件，然后没有继续办理补办手续。在基础数据调查时他提供了这个房产证给调查机构。事实上这个房产证已经注销了的。如果产权人不说，也没查档案信息，也许要到拆迁注销不动产权环节才发现问题。其他情况我就不列举了。档案查询需要特定程序，阅读档案也需要专业能力。八、有的项目，单靠开发商或靠政府是算不过账的。如果项目本身真的很有必要改造，业主们的改造意愿也很高，那解决问题的方法可能只有业主们也承担部分改造成本。比如（只是假设），业主承担2000元/平方米的回迁房建设成本。如果回迁面积100平方米，则业主只需要拿出20万元就可以住上新房。九、不能墨守成规，有的东西是需要突破的。如果一个项目是非常有必要改造，或者不得不改造，只要守住基本底线，那就应该寻求突破点灵活地去克服困难。比如建筑密度、比如绿化率、比如车位数量，比如地下空间等一些规划指标。这是我3年前的一个预测。事实上预测还不够狠。有朋友问预测的依据是什么。一是测算，二是政策。掌握了测算逻辑，只要知道一个项目的简单信息，基本上就能判断一个项目能不能算得过账。只要对政策有充分认识，就能判断项目获取的路径是否行得通。我在2021年新年的一篇文章末尾用委婉的文字表达了我的看法。“历史告诉我们所有魔幻都终会回归现实，最终以专业实力说话。“最后推销一下我的另一个公众号”岁月香山“，欢迎关注。
