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“换地权益书”值得中山等城市借鉴

楼市 2024-06-01 12:47 广东

岳晓武老师曾在国土资源部任职多年，经验丰富。最近他的公众号“土言土语”介绍了海南省在上世纪末处理积压房地产的解决方案。一些做法非常值得借鉴。

为解决海南省积压房地产的问题问题，当时的海南省人民政府、建设部、财政部、国土资源部、人民银行在1999年6月24日联合发布了《处置海南省积压房地产试点方案》。政策亮点有二。

一、普通住宅，经评估后按经济适用住房政策向中低收入居民、拆迁居民销售。对转为经济适用住房项目的产权所有者返还土地出让金。中央财政给予4亿元专项补助，用于退还积压普通住宅按经济适用房政策销售后的土地出让金。（根据居民收入与房价变化分析，当时4亿元约相当于现在的40亿元）

二、通过核发“换地权益书”解决政府收储土地部分资金不足的问题。

1999年12月10日公布《海南经济特区换地权益书管理办法》。现结合试点方案内容，对“换地权益书”进行介绍。

1、换地权益书是政府收回土地使用权时，核发给土地权益人的法律凭证。

2、依法核发后的换地权益书不与原批准的用地相联系。

3、换地权益书持有者可以该凭证从政府换回与换地权益书面值等价的土地权益。

（可以理解为政府收储土地不全额支付货币，核发一个受法律保护的等值票据。这个票据只能用来买地。）

4、换地权益书由国土资源部统一制定，由海南省各市、县人民政府报省人民政府核准后按土地现值向土地使用权持有者签发。

5、换地权益书可以流转（可分割流转）和抵押。未按照规定办理变更登记的，其流转或者抵押无效。

6、依法应当无偿收回土地使用权的土地，不得核发或者变相核发换地权益书。

7、因政府或者政府部门原因闲置的，根据土地权益人已缴交土地出让金数额和土地出让合同约定的价格确定土地面积，按照评估确认的土地现值核定土地权益数量，核发换地权益书，依法收回土地使用权。

8、土地使用权发生流转的，换地权益书核发给最终土地权益人。

9、在政府供地时，相应收回等值“换地权益书”的，免交应上缴中央财政的土地有偿使用费;收取土地出让金等土地有偿使用费的，应依法向中央财政上缴，具体办法由财政部商海南省、国土资源部制定。

“换地权益书”可是说是特定时候处理特殊问题的一个实事求是的大胆的发明创造。建议这次准备推出的处理存量宅地的政策，可以适当引入相关概念。

这里笔者补充一个观点，置换的土地与“换地权益书”等值。从税务角度考虑，在计算土地使用者获取土地的成本时，应与原地块的取得成本保持一致。

http://mp.weixin.qq.com/s?__biz=MzIxODkyOTc4OA==&mid=2247485830&idx=1&sn=5087d0c96fcb478aec8d9ba71bfdff1d

中山市城市更新研究社

专注中山市城市更新的政策研究与解读，提出地方城市更新的看法与建议。

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