谈谈小厂房小仓库的市场需求与引导方法
楼市
房产
2023-05-16 14:09
广东
工业地产和住宅、商业地产一样，是有必要进行市场调查研究，针对不同的需求提供不同的产品。据我观察，100-300平方米的小厂房、小仓库这类产品在部分镇区有一定的市场需求。今天针对这点展开讨论。一些工业发展较强的镇区，在靠近工业区的农村居民区里存在大量的小厂房、小仓库。村民们出于提高家庭收入的考虑会把自家房屋的底层出租。有的甚至会只留顶楼自己使用，甚至整栋都是出租。这当中相当一部分是用于工业生产或仓储。说是工业，其实是生产技术含量较低的小作坊。这些一般是一些中小企业的上游，为其提供零配件等。用作仓储的，相信是附近一些厂企仓库空间不够，而不得不租用附近的物业来满足生产需求。也有的是用作电商，同时存放一点自己的货物。在有的工业较强镇区可能有过千家这类小厂房、仓库，也有朋友说数量不止如此。这些企业选择租用农村自建房，主要有几个原因。一是租金相对便宜。二是正式的市场上很少有这种小面积厂房或仓库出租。三是容易招工。
小工厂、小仓库的存在有其正面作用。一是廉价的租金降低了创业门槛。降低成本之余可以有一定竞争力把产品供应到下游企业中。二是可以解决一部分农村人口的就业，特别是平时在家带孩子的人可以就近较为自由地一边兼顾家庭一边赚点钱。三是物业的出租可以为村民带来租金收入。但负面的影响也不少。比如货车进出存在交通安全风险。比如用作仓库的有消防安全隐患。也有的小作坊生产过程会产生污染等。这些都或多或少地影响着附近居民的生活与健康。易疏不宜堵。政府可以籍着“工改”的机会开发一些100-300平方米小工厂、小仓库类型的产品，引导这类小微企业上楼。小并非一定不好，这些企业也是整个产业链中的重要一环。对这类型的厂房或仓库的产值、税收要求可以适当降低。关于选址，在不影响居民生活的前提下，应尽量靠近原有的小工厂、小仓储的集聚区域。这是出于招工需要的考虑。因为这类小工厂的一些工人都是附近居住的，他们工作之余还要照顾家庭，比如接送小孩子上学放学。可以想到要让这些企业上楼是存在一定困难。比如成本的提高。一方面要交租金，另一方面还可能增加一笔物业管理费的开支。还有规范化后税费的成本上涨。政府可以给予一定比例的租金补贴、税收优惠。另外，可以利用其他公共服务来吸引企业进驻。比如推出政策，入驻的企业的企业主和员工都可以在公办学校的积分入读上给予更大的支持。当然，这需要政府同时增加公办学位以满足需求。会有人说会增加财政负担。其实这是杞人忧天。当你的产业发展后，税收自然就上来，能提供的公共服务就能更多。另外，如果更多小孩子来中山读书，也同步带动中山的一些其他消费，增加税收。更何况，实现更大的教育公平本来就是应该做的事情。引导具备条件的小企业进驻园区的同时，应清退一些不合规或不可能完善身份的企业。比如一些存放易燃易爆物的仓库。同时允许一些简单、没存在安全隐患的业态保留在村里。比如做电商的小微企业。当然，小工业小作坊进驻园区，会使一部分村民暂时降低租金收入，会存在一个调整期。以上，都是个人的观察和感性认识。前段时间我曾考虑选定一个小范围开展专门调查。但后来想想在没有公信力部门的委托下个人开展调查研究必然会被当成可疑人物对待。因此就搁置这个计划。也希望有专业机构可以对中山市的工业物业市场进行全面客观的调查与研究，为政府的决策提供更多参考资料。另外，我的另一个公众号“岁月中山”已运营一段时间，主要讲中山的一些历史以及一些人和事。欢迎关注。
